520 mil leilões para obter casa, mas descobriu que havia sido transferida para outro há 12 dias, e se transferir novamente porque não completou dois anos, terá de pagar impostos sobre mais-valias de quase 30 mil

Por que a responsabilidade pela falha na divulgação de informações pela empresa de leilões é apenas de 10%?

“Durante o leilão, a página mostrava o certificado de propriedade do imóvel emitido em 2021. Após vencer o leilão por 52 mil euros, ao contactar a empresa de leilões para a transferência da propriedade, descobri que o certificado na página já era inválido. Antes do meu sucesso no leilão, o imóvel já tinha sido transferido para outra pessoa.” A senhora Gui, de Wuhan, ainda se sente frustrada com essa situação.
Embora a empresa de leilões afirme que isso não impede a transferência de propriedade para Gui, devido à mudança de “imóvel de segunda mão” para “de terceira mão” há 12 dias e ainda não terem passado dois anos, ela precisa arcar com custos adicionais de quase 3 mil euros de imposto sobre o valor acrescentado (IVA). Quando ela se recusou a pagar o valor restante, a empresa de leilões afirmou que ela desistiu do leilão, e o depósito de 5 mil euros não foi devolvido. Após processo judicial, o tribunal decidiu recentemente: o imóvel existe de fato, pode ser transferido normalmente, e o responsável principal é o comprador. A empresa de leilões apenas devolveu 5 mil euros de garantia devido à falha na divulgação.

Imóvel arrematado por 52 mil euros, mas o certificado de propriedade mostra-se inválido?

Em maio de 2025, a cidadã Gui, de Wuhan, viu na plataforma de leilões Taobao Alibaba um imóvel promovido pela DingYao Leilões (Shenzhen) Ltd. A página do leilão mostrava o número do certificado de propriedade 鄂（2021）武汉市武昌不动产权第0xxxx65号. Após 60 lances, Gui conseguiu arrematar o imóvel por 52,63 mil euros em 20 de maio.

No entanto, após o leilão, ao contactar a empresa para a transferência da propriedade, ela descobriu um fato chocante: o número do certificado exibido na página era inválido. Pesquisando mais, soube que o imóvel já tinha sido transferido há 12 dias (em 8 de maio) por meio de uma venda, e o proprietário tinha mudado.

“Isso constitui uma mudança importante, e eu não tinha essa informação no momento do leilão. A empresa de leilões também não informou de forma proativa.” disse Gui, “Eles sabiam que o imóvel já tinha sido transferido, mas não disseram nada.”
Imóvel que passou de mais de dois anos para menos de dois anos, e precisa pagar quase 3 mil euros a mais
Essa aparentemente insignificante “diferença de informação” levou Gui a ter que arcar com uma despesa considerável.
De acordo com a política fiscal, uma pessoa que venda um imóvel comprado há menos de dois anos deve pagar 5% de IVA integralmente. Se considerarmos o certificado de propriedade de 2021 exibido na página do leilão, o imóvel já tinha sido detido por mais de dois anos na data do leilão, e poderia estar isento de IVA.
“Mas a página do leilão não mostrou essa mudança importante, e o imóvel foi transferido para um terceiro em 8 de maio. Se eu comprar novamente, o terceiro só detém o imóvel por 12 dias antes da venda, e eu precisaria pagar cerca de 2,63 mil euros de IVA, além de taxas adicionais, totalizando quase 3 mil euros.”
“O imóvel é o mesmo, mas por a empresa de leilões não informar essa mudança importante e por ter passado de uma mão para outra, tenho que pagar 3 mil euros a mais.” Gui acha isso muito injusto: “Por que a empresa de leilões não me informou que o imóvel já tinha sido transferido? Por que não avisou que os impostos mudariam?”

Após o sucesso no leilão, foi constatado problema evidente na qualidade do imóvel

Além disso, após o leilão, Gui foi ao local verificar o imóvel e encontrou várias questões evidentes de má qualidade: pisos e paredes com infiltrações e apodrecimento, pia da cozinha com vazamento, manchas de mofo nas paredes, entre outros problemas. O imóvel estava bastante deteriorado, precisando de uma nova reforma. “A situação real é pior do que nas fotos da página do leilão.” afirmou Gui.
De acordo com o procedimento do leilão, Gui deveria pagar o valor restante em 15 dias após o sucesso. Por esses motivos, ela tentou negociar com a empresa de leilões para cancelar a transação e receber o depósito de 5 mil euros de volta. A resposta foi que o não pagamento do valor restante dentro do prazo constitui desistência do leilão, e o depósito não seria devolvido. O processo judicial foi iniciado por ambas as partes.

O tribunal reconhece falha na divulgação de informações pela empresa de leilões e devolve 10% do depósito

A corte de Longgang, em Shenzhen, decidiu que, embora o imóvel apresentasse sinais de envelhecimento e danos, Gui não apresentou provas de falhas estruturais graves, e a empresa de leilões já havia carregado fotos do imóvel, declarando que as informações eram precisas. Como Gui não visitou o imóvel pessoalmente, ela assumiu o risco de problemas de qualidade.
Quanto às principais controvérsias sobre propriedade e impostos, o tribunal verificou que a anulação do certificado de propriedade ocorreu por causa de uma transferência inválida, e que em agosto o imóvel foi transferido com sucesso para o novo comprador, indicando que não havia obstáculos substanciais à transferência. Contudo, a empresa de leilões usou um certificado antigo inválido e apresentou informações contraditórias na página do leilão, configurando falha na divulgação. Quanto aos impostos, o tribunal aceitou a explicação da empresa, que já havia indicado o escopo de impostos e canais de consulta na página. Gui, como compradora, deveria verificar por si mesma o tempo de posse do imóvel e os valores de impostos, e sua falta de verificação adequada foi considerada uma negligência.
O tribunal decidiu que Gui não tinha motivo legítimo para desistir, configurando violação fundamental do contrato, e ela deveria arcar com 90% da responsabilidade principal; a DingYao Leilões, embora não tenha ocultado falhas importantes, cometeu uma leve falha na divulgação, assumindo 10% de responsabilidade secundária. Assim, foi ordenado que a DingYao devolvesse 5 mil euros do depósito, e seus demais pedidos foram rejeitados.
Em 20 de março, o jornal Huashang Bao, através do portal Dàfēng, apurou que Gui recorreu da sentença de primeira instância, e o processo ainda não foi julgado.

Advogado: sentença de primeira instância atribuindo apenas 10% de responsabilidade à empresa de leilões é claramente insuficiente, recomenda recurso

Zhao Liangshan, sócio sênior do escritório de advocacia Shaanxi Hengda e renomado advogado de direitos civis, afirmou: “A discrepância entre as informações do proprietário na divulgação do leilão e o estado real de transferência há 12 dias é grave e constitui uma obrigação legal de divulgação proativa. Segundo os artigos 18 e 61 da Lei de Leilões, o leiloeiro tem o dever legal de informar integralmente sobre falhas e a situação de propriedade do bem, pois essas informações afetam diretamente os custos de impostos, o valor do imóvel e a decisão de compra. Não se trata de uma simples falha física, e a alegação de ‘sinalização de falhas e conformidade com o estado atual’ não isenta a obrigação de divulgação.”
Zhao acrescenta que a sentença de primeira instância, ao atribuir apenas 10% de responsabilidade, foi insuficiente, e recomenda recurso. A ocultação intencional de fatos importantes sobre a propriedade constitui uma grave falha na divulgação, levando o comprador a um entendimento equivocado, sendo a parte principal responsável pelo erro. A decisão de não considerar fatores como confiança na transação e impacto fiscal na segunda instância tem espaço para revisão com base no Código Civil.
Ele alerta que quem participa de leilões online deve tomar precauções: consultar pessoalmente o registro de propriedade, hipotecas, penhoras e transferências na central de registros imobiliários, sem confiar apenas na divulgação da plataforma; ler cuidadosamente as instruções de compra, exigindo documentação por escrito sobre propriedade, impostos e condições de entrega; fazer inspeções presenciais e verificar contas de serviços públicos e dívidas; guardar toda a documentação, registros de comunicação, consultas de propriedade, e, se houver divergências, contestar imediatamente e buscar seus direitos legalmente.