Aquecimento do mercado imobiliário secundário, aumento das transações - "pequena primavera" esperada nas cidades de primeiro nível

A época de maior movimento no setor imobiliário, conhecida como “金三银四” (Março Dourado e Abril Prateado), chegou pontualmente.

No sábado passado (14 de março), Xangai registou um recorde de 1472 contratos de imóveis usados assinados num único dia, atingindo o maior volume do ano; o mercado imobiliário de Pequim viu um aumento na transação de imóveis novos e usados, impulsionado por políticas; em Guangzhou, o número de visitas e transações de imóveis usados também aumentou; em Shenzhen, as vendas de imóveis usados tiveram um grande crescimento na primeira metade de março.

Todos os anos, março e abril são períodos críticos para o mercado imobiliário. Como o início do ano costuma coincidir com o Festival da Primavera, a procura por imóveis é adiada; além disso, a procura por imóveis com vagas de estudo também costuma se liberar nesses meses, impulsionando o volume de negócios do mercado imobiliário, por isso há uma atenção especial ao desempenho nesses dois meses, que influencia a direção do mercado ao longo do ano.

Este ano, o “Março Dourado e Abril Prateado” mostra sinais diferentes. O mercado imobiliário tem retornado à racionalidade após anos de excesso de otimismo. O público espera que a “pequena primavera” de 2023 traga aumento de volume e preço, impulsionando um novo ciclo de crescimento. Segundo fontes da reportagem do 21st Century Business Herald, a análise de diversos especialistas indica que, nas principais cidades, o volume de transações está claramente em recuperação, enquanto os preços permanecem relativamente estáveis. Com base em análises de vários profissionais do mercado, Pequim e Xangai, impulsionadas por políticas, estão vendo uma liberação concentrada de demanda de compra, tornando a expectativa de um bom volume de negócios nesta “pequena primavera” otimista; Guangzhou e Shenzhen também apresentam sinais positivos, com uma possível recuperação geral.

As principais cidades do país apresentam aumento de volume e estabilidade de preços, indicando um bom começo para o mercado imobiliário nacional.

A “pequena primavera” chegou

Xangai é a cidade que mais se destacou nesta rodada de “pequena primavera”.

De acordo com a CRIC (China Real Estate Information Corporation), entre 9 e 15 de março, o mercado de imóveis usados de Xangai apresentou crescimento explosivo, com 7233 transações na semana, atingindo o maior volume semanal dos últimos cinco anos (desde 2021).

Dados divulgados pelo portal imobiliário online de Xangai mostram que, em 18 de março, o volume de transações de imóveis usados em dias úteis atingiu 906, permanecendo em alta no mercado.

O sucesso desta rodada de vendas em Xangai deve-se às novas políticas. Em 25 de fevereiro, Xangai publicou o aviso “Sobre a otimização e ajuste das políticas imobiliárias locais”, que incluiu sete medidas para estabilizar o mercado, como redução do tempo de contribuição social para residentes não-沪 (não de Xangai), flexibilização dos critérios para compra com a carteira de residência, aumento do limite máximo de empréstimo do fundo de habitação, entre outras, sendo conhecida como as “Sete Medidas de Xangai”.

Um responsável de uma grande construtora com sede em Xangai afirmou à reportagem do 21st Century Business Herald que, nos últimos anos, cada nova rodada de políticas conseguiu antecipar parte da demanda. Desta vez, a combinação com a “pequena primavera” potencializou o aumento de volume de negócios, sem queda significativa nos preços, que se mantêm estáveis. “Segundo nossos dados, desde dezembro do ano passado, os preços de imóveis usados em Xangai não recuaram, permanecendo firmes, o que é um sinal positivo.”

As políticas de Pequim de dezembro do ano passado continuam a influenciar. Segundo a análise do 58 Anju Research Institute, após o Festival da Primavera, com a retomada total das atividades de vendas e de corretoras, o interesse por imóveis aumentou rapidamente. Em 28 de fevereiro, o índice de interesse por imóveis novos em Pequim subiu para 60,3, e por imóveis usados para 66,1; em 14 de março, esses índices subiram ainda mais, para 59,9 e 65,6, respectivamente, indicando uma continuidade no efeito positivo das novas políticas.

No que diz respeito às transações, entre 26 de janeiro e 1 de fevereiro, Pequim registrou 4244 vendas na semana, o maior volume das últimas 12 semanas, com aumento de mais de 30% em relação à semana anterior às novas políticas. Após o Festival da Primavera, o mercado também começou a se recuperar, com 2980 transações na semana de 1 a 8 de março.

Diferentemente de Pequim e Xangai, onde as políticas impulsionaram o mercado, Guangzhou e Shenzhen apresentam uma recuperação impulsionada pela demanda rígida de compra de imóveis.

Dados públicos indicam que, nas duas primeiras semanas de março, Guangzhou registrou mais de 4000 contratos de imóveis usados assinados online, com o maior volume diário de 271 contratos (15 de março), atingindo um novo recorde em 2023.

Um corretor na área de Tianhe, Guangzhou, afirmou à reportagem do 21st Century Business Herald: “Estou muito ocupado, todos os dias atendendo clientes, agendando visitas e assinando contratos. Agora, temos filas nos centros de assinatura, diferente do final do ano passado. Nosso escritório já fechou 9 negócios neste mês.”

Os dados de Shenzhen também são bastante claros: segundo o monitoramento do Shenzhen Zhongyuan Research Center, até 18 de março, o total de imóveis residenciais novos e usados vendidos na cidade ultrapassou 4000 unidades. Entre eles, 1474 imóveis novos foram vendidos, um aumento de 38,9% em relação a fevereiro; e 2715 imóveis usados foram transferidos, um crescimento de 58,6% em relação ao mesmo período.

O centro de pesquisa de Shenzhen afirma que, após o Festival da Primavera, as vendas de imóveis continuam a subir, com uma clara intenção de entrada no mercado. Muitos projetos de imóveis novos estão promovendo descontos, com efeitos evidentes; as vendas de imóveis usados também estão se recuperando rapidamente, indicando que a “pequena primavera” chegou.

Sinal de fortalecimento

Com o aumento evidente no volume de transações e preços estáveis, os proprietários de imóveis usados já demonstram uma postura de “resistência à venda”.

Segundo informações obtidas pelo 21st Century Business Herald de várias corretoras em Xangai, Guangzhou e Shenzhen, atualmente os proprietários de imóveis usados estão mais firmes em seus preços, que permanecem relativamente altos, com pouca margem para negociação. “No começo, imóveis com bom custo-benefício foram bastante vendidos, mas após o Festival da Primavera, os preços ficaram difíceis de negociar, pois os proprietários perceberam que o mercado melhorou. É mais fácil alugar do que vender por um preço mais baixo”, afirmou um corretor na área de Nanshan, Shenzhen.

No mercado de imóveis novos, as construtoras continuam adotando a estratégia de “preço para aumentar volume”. Um profissional de marketing de uma construtora focada no mercado do leste da China disse ao 21st Century Business Herald que, embora o volume de imóveis usados esteja crescendo e os preços se mantenham estáveis, o sinal de retomada no mercado de imóveis novos ainda precisa ser confirmado.

Dados fornecidos por esse profissional indicam que, em março, os preços médios de imóveis novos em Xangai e cidades próximas recuaram, devido à estratégia de “preço para aumentar volume” e à mudança na estrutura de vendas.

“Em março, um projeto próximo ao nosso teve um desconto de 15%, com preço por metro quadrado alguns milhares de yuans abaixo do nosso. Eles estão vendendo rápido, enquanto nós quase não tivemos vendas”, comentou um executivo de uma construtora do sul da China.

Essa divergência de sentimento também se reflete no mercado de terras. Em Xangai, por exemplo, em 13 de março, a primeira rodada de licitações de terrenos residenciais para 2026 foi concluída, com três lotes localizados em Jiading, Xuhui e Qingpu, totalizando 198.3 mil metros quadrados de área de construção e um valor total de aproximadamente 6,809 bilhões de yuans. Exceto pelo lote de Qingpu, que teve uma valorização de 6,6%, os demais foram vendidos pelo preço base.

Isso mostra que, mesmo com o aquecimento do mercado, as decisões das construtoras no mercado de terras permanecem cautelosas. Em uma reunião de resultados da China Merchants Shekou, o vice-presidente Wu Bin afirmou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com alguns pontos de aquecimento localizado.

Wu Bin destacou que, em 2026, a estratégia de investimento da China Merchants Shekou continuará focada em áreas-chave e cidades principais, com compras baseadas em vendas, seleção criteriosa e atenção à velocidade de rotatividade dos projetos e à realização de lucros, sempre atendendo às “três linhas vermelhas” de controle de risco.

Sob essa perspectiva, o atual “pequeno ciclo de primavera” do mercado imobiliário pode impulsionar a estabilização e recuperação do mercado ao longo do ano, mas isso dependerá de vários fatores. O gerente do Departamento de Índices do China Index Academy, Cao Jingjing, alerta que a estabilização do mercado será um processo gradual, e a continuidade dessa tendência dependerá da melhora substantiva nas expectativas de renda dos residentes e na recuperação das expectativas de preços, além de fatores macroeconômicos.