O setor imobiliário pode ser o grande vencedor no êxodo do crédito privado

Uma versão deste artigo apareceu pela primeira vez na newsletter CNBC Property Play com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para o investidor imobiliário, desde indivíduos até capitalistas de risco, fundos de private equity, family offices, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições, diretamente na sua caixa de entrada. Quase quatro anos após investidores fugirem de fundos de imóveis comerciais devido ao aumento rápido das taxas de juro, alguns estão agora voltando a investir, enquanto saem do antigo setor quente do crédito privado. Investimentos em REITs registados publicamente, mas não negociados, passaram de 33,2 mil milhões de dólares em 2022 para 5,7 mil milhões de dólares em 2025, mas os ganhos nos últimos meses indicam uma mudança de tendência. Estes REITs arrecadaram 593 milhões de dólares de investidores em janeiro, um aumento face aos 467 milhões de dólares em dezembro e 416 milhões de dólares em novembro, segundo dados da Stanger Investment Banking. Dados adicionais da CoStar mostram que os investimentos em REITs não negociados tiveram ganhos nos trimestres terceiro e quarto do ano passado. Alguns esperam que, à medida que mais dinheiro sai do crédito privado, acabará por ir para o setor imobiliário. “Acreditamos que isso acontecerá”, disse Kevin Gannon, presidente e CEO da Stanger. “Começamos a ver sinais disso na captação de fundos, que está a aumentar no setor imobiliário. É mais lento, mas está a começar a subir. E as resgates no setor imobiliário diminuíram, e o que está a acontecer agora é uma rotação de capital.” Quando questionado recentemente na CNBC, no programa “Squawk on the Street”, se os consultores de investimento poderiam estar a retirar clientes do Blackstone Private Credit (BCRED) e a colocá-los no Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), o presidente e diretor de operações da empresa, Jonathan Gray, respondeu: “Não sei se isso está a acontecer dólar por dólar, mas quando ficam preocupados com alguma coisa, podem fazer uma pausa. Posso dizer-lhe, curiosamente, que neste primeiro trimestre o BREIT teve as melhores entradas desde 2022.” Os valores do imobiliário comercial caíram 22% desde o pico de abril de 2022 até ao fundo em dezembro de 2023, de acordo com o Índice de Preços de Propriedades Comerciais da Green Street. Ainda estão a assistir a uma recuperação lenta, em forma de U, tornando o ponto de entrada para investidores ainda bastante atrativo. Com a volatilidade no mercado de ações a aumentar devido às pressões económicas globais, tarifas e agora a guerra no Irã, ativos tangíveis como o imobiliário oferecem uma forma convincente de diversificar carteiras. Quanto aos setores que podem beneficiar, a Blackstone realizou alguns negócios específicos de escritórios, mas mantém o foco em centros de dados, industriais e multifamiliares, preferindo a estabilidade e a renda desses setores, segundo uma fonte familiarizada com as operações internas da Blackstone, que não estava autorizada a falar publicamente sobre o assunto. “No final do dia, trata-se de rendimento. Se os investidores continuarem a retirar fundos de crédito privado, é difícil substituir esse rendimento noutras dívidas”, afirmou Willy Walker, CEO da Walker & Dunlop. “A Blackstone teve o seu primeiro mês positivo de fluxos de fundos para o BREIT em fevereiro, pela primeira vez em quatro anos. Os fundos de crédito privado superam os fundos de dívida imobiliária — trilhões contra bilhões — por isso, qualquer saída do crédito privado pode ter um impacto significativo nos fundos imobiliários.” E a conversa parece estar a aquecer rapidamente, à medida que os títulos sobre resgates de crédito privado se espalham. “Estive ontem numa reunião com alguns investidores muito grandes aqui em Nova Iorque, e estávamos a debater exatamente esse tema”, disse Christian Ulbrich, presidente e CEO da JLL, durante uma gravação do podcast CNBC Property Play em 12 de março, que será lançado na próxima semana. “Os ativos reais estão a parecer incrivelmente atraentes num ambiente de incerteza em que estamos atualmente, e essa situação de crédito privado está a levar as pessoas a investir mais em ativos reais. Portanto, sim, potencialmente, isso pode beneficiar o imobiliário ou ativos reais.” Ulbrich acrescentou a ressalva de que os investidores ainda optariam pelas rotas mais conservadoras no novo ambiente de taxas de juro voláteis. Isso significa os melhores edifícios nas melhores localizações, incluindo edifícios de escritórios de alta qualidade, mas também instalações logísticas, armazéns e multifamiliares. As taxas de juro continuam a ser a variável imprevisível, uma vez que a expectativa era que fossem muito mais baixas neste momento. As previsões de cortes nas taxas de juro pelo Federal Reserve estão a diminuir devido às preocupações com os preços da energia e a inflação. Isto pode tornar a rotação para o imobiliário mais lenta do que poderia ter sido de outra forma. “Temos vivido esta anomalia”, disse Gannon. “Durou muito mais do que pensávamos, e agora vai durar um pouco mais, talvez, por causa da guerra. Mas acreditamos que, no final, esse dinheiro procurará um destino, e vamos tentar colocá-lo no imobiliário, se conseguirmos mostrar que os preços do imobiliário se estão a estabilizar.”