REITs imobiliários comerciais aceleram as candidaturas - feedback concluído em média em menos de vinte e nove dias

Jornalista Wang Rui do Securities Times

As informações das bolsas de Xangai e Shenzhen mostram que, até 18 de março, um total de 11 instituições de gestão de ativos públicos apresentaram 15 pedidos de registro de fundos de investimento imobiliário comercial (REITs). Além de três novos pedidos feitos em março, os outros 12 já estão na fase de feedback ou de questionamentos.

No último dia de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China publicou o Aviso sobre a implementação do piloto de fundos de investimento em imóveis comerciais. Em apenas dois meses e meio, o número de pedidos de REITs comerciais atingiu 15, com uma previsão de captação total superior a 46 bilhões de yuans, sendo que a média de captação por produto é de aproximadamente 30,71 bilhões de yuans.

Dos produtos já apresentados, seis têm uma previsão de captação superior a 4 bilhões de yuans. Entre eles, o Fundo de Investimento em Valores Imobiliários Comerciais Fechado da China Jin Wei Pin Hui prevê captar 7,47 bilhões de yuans, sendo o maior; o Fundo de Investimento em Valores Imobiliários Comerciais Fechado Guotai Haitong Sha Zhi Chuan e o Fundo de Valores Imobiliários Comerciais Fechado Everbright Baodxin Guangda Anshi estimam captar, respectivamente, 5,064 bilhões e 4,905 bilhões de yuans.

Segundo fontes de várias instituições de gestão de ativos de corretoras, no atual ambiente de mercado de baixas taxas de juros, os REITs tornaram-se uma ferramenta importante para as gestoras públicas ampliarem suas carteiras de ativos não monetários. Com base em um produto de 30 bilhões de yuans, a emissão de três a quatro produtos já ultrapassaria 100 bilhões de yuans; além disso, com a perspectiva de expansão de ativos existentes a longo prazo, há amplo espaço para crescimento futuro.

Analisando os projetos de REITs comerciais já apresentados, os ativos subjacentes estão principalmente localizados em cidades de primeiro nível como Xangai, Shenzhen e Guangzhou, bem como em cidades de segundo nível com forte potencial de desenvolvimento, como Hefei e Xi’an. A abrangência do piloto inclui centros comerciais, varejo, escritórios e hotéis, entre outros tipos tradicionais de imóveis comerciais. Os proprietários originais incluem tanto empresas estatais quanto privadas, com fontes de ativos diversificadas.

O analista Peng Wenyu, da Shenwan Hongyuan, afirmou que, em comparação com os REITs de infraestrutura, os REITs de imóveis comerciais possuem maior atributos de mercado, com emissores mais diversos (incluindo empresas privadas, estrangeiras e construtoras), processos de aprovação mais simplificados e eficientes, maior elasticidade de desempenho dos ativos subjacentes e potencial de maior retorno para os acionistas. Com a introdução dos REITs comerciais, a estrutura de ativos do mercado de REITs públicos será mais diversificada, o ecossistema de avaliação poderá ser reformulado, e a capacidade de mercado se expandirá, com potencial para atingir trilhões de yuans, formando um vasto mercado azul.

Vale destacar que, em média, os 12 produtos mencionados receberam feedback em 28,5 dias, sendo que o REITs Huatai Zijin Huazhu Anzhu, após a aceitação, respondeu às perguntas em apenas 22 dias, demonstrando alta eficiência na revisão e resposta por parte das autoridades reguladoras.

O chefe de análise de renda fixa da Huayuan Securities, Liao Zhiming, afirmou que, com base nas opiniões de feedback existentes, os principais pontos de atenção das autoridades reguladoras incluem: conformidade dos imóveis, como documentação completa, uso do solo adequado e qualificação operacional; integridade dos ativos, incluindo o escopo de ativos no pool e ativos compartilhados; desempenho do projeto, exigindo informações adicionais sobre o modelo operacional, competitividade, além de verificar riscos relacionados a contratos de locação com vencimentos concentrados e transações relacionadas; e avaliação de razoabilidade, incluindo avaliações cautelosas de taxas de crescimento de longo prazo e taxas de ocupação previstas durante o período de projeção.

Na prática, além do esforço acelerado das bolsas na implementação dos primeiros projetos, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e as autoridades reguladoras locais também estão promovendo treinamentos intensivos, orientando empresas, instituições financeiras e órgãos governamentais a aproveitarem as novas oportunidades de desenvolvimento dos REITs comerciais. Em 13 de março, a CSRC publicou um aviso de recrutamento de pós-doutorado para 2026, destacando especialmente a “pesquisa na construção do sistema de mercado de REITs” como uma área de estudo de referência.

No mesmo dia, a Comissão Reguladora de Valores de Sichuan anunciou que, em colaboração com as bolsas de Xangai e Shenzhen e o Escritório Financeiro do Comitê Provincial do Partido Comunista, realizou uma “Reunião de Avanço do Piloto de REITs Comerciais de Sichuan”, para avaliar ativos, promover a formação de projetos de REITs comerciais e estimular pedidos de inscrição. Além disso, para os desafios e dificuldades apresentados pelas empresas no avanço dos projetos, a comissão adotou uma abordagem de “uma questão, uma resposta” para impulsionar casos específicos.