Rendas "desaceleraram", vendas "dispararam", em que é que a Swire Properties apostou corretamente no continente?

Pergunta ao AI · Como as vendas de residências de luxo em Xangai podem compensar a queda dos alugueres?

(Escrito por Sun Meixin, editado por Zhang Guangkai)

O relatório financeiro recente da Swire Properties para 2025 mostra que esta conhecida imobiliária comercial de Hong Kong conseguiu finalmente reverter a queda de receitas e lucros dos anos anteriores, apresentando um crescimento significativo nos principais indicadores de desempenho.

Entre eles, o desempenho no mercado chinês foi fundamental para o resultado geral, com o projeto Xintiandi Swire em Xangai, especialmente o LV Grand Wheel no Xintiandi Taikoo Hui, impulsionando os resultados de forma positiva e popular.

De acordo com o relatório, no ano passado, a receita da Swire Properties atingiu HKD 16,041 milhões, um aumento de 11% em relação ao ano anterior; o lucro básico atribuível aos acionistas foi de HKD 8,62 bilhões, um crescimento de 27%, ambos os maiores em três anos.

O presidente da Swire Properties, White Deli, afirmou no relatório que a estratégia de circulação de capital, gestão de ativos e passivos, além da melhora no desempenho do varejo em Hong Kong e na China, permitiram à empresa continuar seu desenvolvimento.

Apesar do bom desempenho financeiro geral, uma análise mais aprofundada revela que diferentes segmentos de negócios apresentam tendências de crescimento e declínio simultâneos. A vantagem dos aluguéis de escritórios tradicionais está sendo reduzida, enquanto o comércio de varejo experiencial, com seus aluguéis e receitas de vendas, torna-se um ponto de crescimento notável.

Na verdade, o histórico desta antiga imobiliária de Hong Kong reflete, em certa medida, as tendências futuras do setor imobiliário doméstico: diferentes tipos de ativos imobiliários apresentam variações de desempenho em diferentes períodos, sendo necessário um portfólio diversificado para sustentar o desempenho global.

Vendas de imóveis residenciais de luxo em Xangai cresceram 23 vezes

Comparado com as construtoras domésticas, a Swire Properties, com origem britânica, possui características típicas de uma imobiliária de Hong Kong: detém uma grande quantidade de propriedades com potencial de aluguel e investimento, cuja principal fonte de receita provém de aluguéis e ganhos de investimento.

Essas características garantem uma receita relativamente estável e líquida anualmente, embora, devido à quantidade limitada de propriedades à venda, o crescimento total de receita não seja expressivo.

Para 2025, a receita de aluguel de propriedades da Swire ainda é a principal fonte de receita, atingindo HKD 13,014 milhões, representando 81,13% do total, sendo realmente o “lastro” da receita.

No entanto, essa receita principal caiu cerca de 3,26% em relação a 2024, com HKD 13,014 milhões de aluguel, e o lucro operacional de HKD 7,712 milhões teve uma redução de 6,52% em relação ao ano anterior. Assim, a receita principal de aluguel da empresa em 2022 apresentou uma ligeira queda.

Apesar disso, o crescimento do total de receitas e do lucro básico atribuível aos acionistas ainda ocorreu, impulsionado principalmente por receitas não convencionais de venda de imóveis, ou seja, vendas de projetos.

O relatório mostra que a receita de venda de imóveis da Swire em 2025 foi de HKD 2,11 bilhões, quase 23 vezes maior que os HKD 88 milhões de 2024, um aumento de 2297%. Embora o valor absoluto de vendas não seja alto no setor, representou 13,15% da receita total, uma proporção elevada nos últimos anos.

Além disso, o lucro operacional proveniente dessas vendas atingiu HKD 497 milhões, uma melhora significativa em relação à perda de HKD 178 milhões no ano anterior.

A maior contribuição veio do projeto de residências de alto padrão Swire Source Residence, vendido em Lujiazui, Xangai, desde 2024. Desenvolvido em parceria com o Lujiazui Group, é considerado uma “obra-prima” de luxo na área, com preço médio superior a HKD 170 mil por metro quadrado, atraindo compradores com forte poder de compra e gerando vendas surpreendentes a cada lançamento.

Segundo informações públicas, em setembro de 2025, a terceira fase do projeto vendeu 79 unidades por HKD 3,6 bilhões. Em janeiro, na quarta fase, 48 unidades foram vendidas por HKD 2,64 bilhões no primeiro dia de vendas.

Dados do relatório indicam que, desde o lançamento em 2024, o projeto vendeu 175 unidades em quatro lançamentos, totalizando HKD 11,7 bilhões em vendas, mesmo com um número limitado de unidades.

Além das residências, a Swire também realizou vendas de ativos imobiliários globais, incluindo o shopping Brickell City Centre em Miami, EUA, e dois terrenos adjacentes, além de propriedades não essenciais como o edifício de escritórios em Tsing Yi, Hong Kong, e o 43º andar do centro de Hong Kong Island.

Juntamente com a receita de HKD 917 milhões do setor hoteleiro em 2025, esses ativos compõem a base financeira da empresa para o ano.

Varejo na China mostra “pico”, com investimento de HKD 46 bilhões

Na verdade, não apenas as vendas de residências na China tiveram desempenho destacado em 2025, mas também o setor de varejo de propriedades na China apresentou resultados expressivos na receita de aluguel.

No desempenho do quarto trimestre do ano passado, o destaque foi o desempenho do varejo no Xintiandi Taikoo Hui em Xangai. A marca Louis Vuitton (LV), inaugurada em junho no projeto “Louis No.”, elevou a taxa de ocupação do shopping de uma posição de fundo para 96%, com aumento de 49,6% nas vendas, marcando uma virada dentro do centro comercial.

O relatório reforça o impacto positivo do “Louis No.” no negócio de varejo, além de melhorias na ocupação de lojas em outros projetos na China, como Sanlitun Taikoo Li em Pequim, contribuindo para o aumento da receita de varejo.

A previsão indica que, em 2025, a receita de vendas de varejo da Swire na China (excluindo concessionárias de automóveis) cresceu 7% em relação ao ano anterior, e 65% em relação a 2019. Os principais projetos, como Sanlitun, Yintai Port, Taikoo Li Chengdu, Taikoo Li Guangzhou e Xintiandi Taikoo Hui em Xangai, tiveram aumentos de 3% a 50% na receita de varejo.

O crescimento na receita de varejo está diretamente relacionado ao aumento do aluguel de propriedades comerciais. O relatório mostra que a receita de aluguel de propriedades de varejo na China foi de HKD 4,628 milhões, um aumento de 3% em relação ao ano anterior; a receita total de aluguel de HKD 5,353 milhões representa um aumento de 2% em relação ao mesmo período.

Este é um dos poucos segmentos de investimento imobiliário da Swire que apresentou crescimento em 2025, enquanto a receita de aluguel de propriedades comerciais na China ajudou a compensar a queda em outras regiões, como Hong Kong e os EUA, que já venderam seus ativos.

Diante desse desempenho, a Swire está confiante no mercado chinês, investindo ativamente.

O relatório indica que, em 2022, a empresa anunciou um plano de investimento de HKD 100 bilhões na China e Hong Kong. Até março deste ano, já tinha destinado HKD 46 bilhões à China, HKD 11 bilhões a Hong Kong e HKD 10 bilhões para vendas residenciais em ambos os mercados.

No lado do consumidor, as mudanças incluem a otimização das marcas nas lojas e a renovação de espaços comerciais, além da abertura de novos centros comerciais.

Além do “Louis No.” em Xintiandi, há a entrada de marcas de luxo como Dior e Louis Vuitton na área norte de Beijing Taikoo Li, além de marcas como Totême e Helly Hansen na zona sul, e a primeira loja de marcas ACG na região oeste. Em Chengdu, o projeto de renovação de Taikoo Li trouxe 59 marcas, enquanto em Guangzhou, marcas como Acne Studios, Guerlain, Helena Rubinstein e Tom Ford também entraram.

Quanto aos projetos de abertura futura, a expansão de Guangzhou Taikoo Li é destaque, com a segunda fase prevista para 2026 e a terceira para o final de 2027.

Além disso, o primeiro projeto de Taikoo in Beijing, Taikoo Fang, deve abrir em fases até o final deste ano; o projeto Sanya Taikoo Li, desenvolvido em parceria com China Duty Free, também deve abrir ainda este ano; e a parte do projeto de Taikoo Source em Lujiazui, Xangai, planeja abrir em fases até 2027.

A equipe de gestão da Swire afirmou na apresentação de resultados que, nos dois primeiros meses do ano, as vendas de varejo na China já apresentaram crescimento de dois dígitos, impulsionadas pelo bom desempenho de marcas de luxo e novas marcas nacionais, melhorando tanto os aluguéis quanto as receitas de varejo. Assim, a estratégia de continuar investindo na China permanece firme, com foco na expansão contínua.