CITIC Securities: Resiliência operacional do setor de outlets evidencia-se, perspectivas positivas para operadores líderes e seus REITs

20 de março, CITIC Construction Investment apontou que os REITs de imóveis comerciais começaram oficialmente a abrir canais de financiamento para ativos de varejo de alta qualidade, como outlets. Já foram aceitos dois projetos de imóveis comerciais de outlets. Como uma forma de varejo representativa de “luxo acessível” e “alta relação custo-benefício”, os outlets demonstram uma resiliência operacional significativa durante as oscilações do ciclo econômico. O setor já apresenta uma concentração de líderes e uma diferenciação regional, com a capacidade de atração de inquilinos e controle de mercadorias formando uma barreira competitiva central para as empresas. No que diz respeito ao modelo de operação, o modelo de parceria permite compartilhamento de benefícios e riscos, aliado a custos de propriedade e impostos sobre imóveis mais baixos, tornando-os ativos subjacentes de alta qualidade e maior resiliência operacional no contexto de expansão dos REITs de imóveis comerciais. Quanto à avaliação, as primeiras fases dos projetos de outlets apresentam taxas de desconto razoáveis, com previsão de distribuição de 4,6% a 5,5% em 2026. Com operações maduras e ativos de alta qualidade, possuem alto potencial de investimento.

Texto completo

CITIC Construction Investment: Resiliência operacional do setor de outlets em destaque, otimismo com principais operadores e seus REITs

Os REITs de imóveis comerciais começaram oficialmente a abrir canais de financiamento para ativos de varejo de alta qualidade, como outlets, com dois projetos já aceitos. Como uma forma de varejo de “luxo acessível” e “alta relação custo-benefício”, os outlets demonstram uma resiliência operacional notável durante as oscilações do ciclo econômico. O setor já apresenta uma concentração de líderes e uma diferenciação regional, com a capacidade de atração de inquilinos e controle de mercadorias formando uma barreira competitiva central para as empresas. No que diz respeito ao modelo de operação, o modelo de parceria permite compartilhamento de benefícios e riscos, aliado a custos de propriedade e impostos sobre imóveis mais baixos, tornando-os ativos subjacentes de alta qualidade e maior resiliência operacional no contexto de expansão dos REITs de imóveis comerciais. Quanto à avaliação, as primeiras fases dos projetos de outlets apresentam taxas de desconto razoáveis, com previsão de distribuição de 4,6% a 5,5% em 2026. Com operações maduras e ativos de alta qualidade, possuem alto potencial de investimento.

A nova política promove a emissão regular de REITs de outlets, evidenciando a resiliência de ativos contra ciclos econômicos. Atualmente, já há dois projetos de REITs de imóveis comerciais, o “Guotai Haitong Shazhi Chuan” e o “CICC Vipshop”, com valores de emissão de 5,06 bilhões de yuans e 7,47 bilhões de yuans, respectivamente. Nos últimos doze meses, as vendas trimestrais dos 100 principais varejistas de outlets no país aumentaram de 3,8% para 13,1% em termos anuais, enquanto o fluxo de clientes cresceu de 6,2% para 13,8%, superando significativamente os formatos tradicionais de varejo, destacando a resiliência operacional.

O ambiente macroeconômico de oferta e demanda apoia a expansão de escala, enquanto o cenário de mercado mostra uma concentração de líderes e diferenciação regional, com barreiras de entrada relacionadas à atração de inquilinos e controle de mercadorias. A análise do setor de outlets deve considerar tendências macro de consumo, barreiras competitivas de mercado e capacidades operacionais microeconômicas. Atualmente, o setor de outlets doméstico apresenta uma estrutura de competição com concentração de líderes, com as seis maiores redes respondendo por mais de 61% das vendas; a região leste da China lidera com 40% dos projetos; algumas cidades de alto nível possuem entre 5 a 10 outlets, enquanto cidades menores estão emergindo. A capacidade de atração de inquilinos e o controle de mercadorias formam a principal barreira competitiva, com empresas líderes aproveitando efeitos de escala para obter vantagens em negociação de marcas, renovação de mercadorias e eficiência operacional.

O modelo de parceria permite o compartilhamento de benefícios e riscos, além de vantagens em custos e impostos, aumentando a margem de lucro. Na receita, o modelo de parceria geralmente representa entre 60% e 90%, com os operadores de outlets profundamente vinculados às vendas dos lojistas, garantindo uma taxa de arrecadação de aluguel próxima de 100% e mecanismos de aluguel mínimo para estabilidade de fluxo de caixa. Quanto aos custos, muitos outlets estão localizados em áreas suburbanas ou em bairros comerciais, com custos de terra e propriedade mais baixos, além de uma maior conversão de fluxo de clientes devido ao consumo direcionado, e uma carga tributária menor sobre imóveis, aumentando ainda mais a margem de lucro dos projetos.

Os primeiros REITs de imóveis comerciais de outlets estão operando de forma madura, com ativos de alta qualidade, apresentando alto potencial de investimento. Os outlets possuem forte resistência ao ciclo econômico e fluxo de caixa estável, sendo favoráveis projetos de operadores líderes. As duas primeiras emissões de REITs de outlets tiveram seus direitos originais de propriedade de empresas de primeira linha do setor, com previsão de distribuição de 4,6% a 5,5% em 2026. Seus valores de avaliação oferecem vantagens em relação aos REITs de outlets no exterior, tornando-os altamente atrativos para investimento.