A Midea Real Estate revelou um esquema de irregularidades: 650 milhões de yuans foram emprestados de forma oculta, e dois departamentos ficam responsáveis pela culpa.

(来源：地产密探)

Na longa e contínua crise do mercado imobiliário que dura há cinco anos, poucas empresas privadas de primeira linha ainda conseguem resistir, como a Midea Real Estate, apoiada pelo gigante de eletrodomésticos Midea Group.

Parece apenas uma fachada, pois por trás ainda há uma pressão generalizada. Em meados de 2024, o mercado imobiliário atravessa um momento sem precedentes de dificuldades, e a plataforma listada em H-share, Midea Real Estate, realizou uma grande reestruturação para se reinventar, incluindo a separação do setor de desenvolvimento imobiliário.

Em outubro daquele ano, a Midea Real Estate vendeu toda a sua divisão de desenvolvimento imobiliário ao seu acionista controlador, por meio de uma operação de saída de ativos, focando agora em negócios leves como construção por contrato, serviços de gestão de propriedades e operação de ativos.

A reestruturação e transformação da Midea Real Estate ainda não completaram dois anos. Atualmente, suas ações em H-share estão na janela de divulgação de resultados de 2025, mas, antes de divulgar, ela revelou uma irregularidade.

O incidente ocorreu em 2025, quando a Midea Real Estate, por meio de um canal de trust, emprestou uma grande quantia de dinheiro a uma empresa relacionada ao seu acionista controlador. Essa operação, feita por trust, foi bastante oculta, configurando uma transação relacionada, mas não divulgada publicamente, violando as regras da Bolsa de Hong Kong. Agora, não há como esconder.

De início de 2025 até julho do mesmo ano, a Midea Real Estate, por meio de suas subsidiárias Foshan Meizhi e Guangdong Meiming, firmou contratos de investimento por mandato com a Wanxiang Trust, Yuecai Trust e Zhongyuan Trust.

Esses três trustes tinham limites de investimento de 500 milhões, 250 milhões e 1 bilhão de yuans, respectivamente, com taxas de retorno anual de 3,85%, 3,2% e 3,2%. Os prazos de mandato eram de 36 meses a partir do primeiro depósito, 24 meses a partir da data do contrato, e 36 meses a partir do primeiro depósito, respectivamente.

Segundo os contratos, os empréstimos máximos concedidos a Wanxiang Trust e Zhongyuan Trust somavam até 1,5 bilhão de yuans, com possibilidade de renovação por até 3 anos, enquanto o empréstimo a Yuecai Trust era de até 250 milhões de yuans, com renovação máxima de 2 anos.

Essas três trustes, como fiduciárias, concederam quatro rodadas de empréstimos sem garantia a Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming e Shunde Tianmei em 2025, com a condição de que o saldo total de empréstimos não ultrapassasse 650 milhões de yuans em qualquer momento dentro do prazo.

Por que essa cláusula especial de “não exceder 650 milhões de yuans em qualquer momento” foi incluída nos contratos de trust? Analistas do setor sugerem que, na época, essa medida visava evitar riscos.

A Midea Real Estate anunciou que, até o final de 2025, todos os empréstimos pendentes e juros devidos foram quitados, e os contratos de mandato foram encerrados.

Em outras palavras, se a equipe de gestão de riscos e auditoria interna da empresa, em início de 2026, não tivesse descoberto que as operações de empréstimo por mandato continham transações relacionadas não divulgadas, esses empréstimos poderiam continuar a rolar e beneficiar o acionista controlador e suas partes relacionadas?

Sabe-se que Shenyang Zhenghui é controlada indiretamente por Lu Deyan, acionista controlador da Midea Real Estate, através de uma subsidiária integral de propriedade indireta, Shenyang Meiyi, que detém 50% das ações. Nanhai Meiming e Shunde Tianmei também são subsidiárias indiretas de Lu Deyan. A plataforma de desenvolvimento imobiliário de Lu Deyan é a Midea Jianye, sediada offshore, que, por meio do controle da Midea Real Estate Group (que foi separada da Midea Real Estate listada em H-share), desenvolve negócios imobiliários em todo o país.

Na prática, Lu Deyan é esposa de He Xiangjian, fundador do Grupo Midea, e sua relação familiar faz dela uma pessoa de ação conjunta com seu sogro, He Xiangjian, ambos sendo acionistas controladores da Midea Real Estate.

As três empresas de financiamento mencionadas são relacionadas à Midea Real Estate. Os empréstimos por trust de 650 milhões de yuans não só configuram uma transação relacionada, mas também exigem divulgação pública, incluindo aprovação de acionistas independentes.

A Midea Real Estate explicou que essa irregularidade ocorreu devido a uma falha de comunicação interna, onde a equipe de negócios conduziu a operação sem informar a equipe de conformidade de que o contraparte era uma parte relacionada, e esta, por sua vez, não identificou a relação indireta.

Isso indica que: a equipe de negócios da Midea Real Estate foi “irresponsável” ou “intencionalmente omitiu informações”, enquanto a equipe de conformidade foi negligente ou não profissional ao não detectar a relação. Essas duas equipes teriam, na época, um entendimento tácito do que estava acontecendo, mas, no final, não conseguiram esconder a irregularidade, “ficando com a culpa”.

Até o final de 2024, a Midea Real Estate tinha aproximadamente 1,03 bilhão de yuans em caixa e equivalentes de caixa, sendo que o máximo de 650 milhões de yuans de empréstimos por trust ainda não pagos representava cerca de 63% de seus fundos disponíveis na época.

No meio de 2023, a Midea Real Estate tinha um saldo de caixa e depósitos bancários de 708 milhões de yuans, sem dívidas de curto ou longo prazo. No primeiro semestre do ano passado, a receita foi de quase 2 bilhões de yuans, com aumento de 41%, e o lucro líquido de 313 milhões de yuans, um aumento de 128,1%.

Não é como uma “vaca leiteira” que, sem dívidas de juros, consegue gerar continuamente caixa e lucros. Quem vê isso fica com vontade de invejar. E ainda mais, com um acionista controlador tão próximo.