O consórcio Vanke, com a sua equipa original, regressou ao lote de Licang, em Qingdao, e concluiu a venda ao preço mínimo após a descomercialização.

Perspectiva.net Em 20 de março, os resultados do leilão online de direitos de uso de terrenos públicos organizados pela Agência de Recursos Naturais e Planejamento de Qingdao mostraram que o terreno LC0301-03, localizado na margem leste da autoestrada Qingyin, na zona de Licang, foi vendido.

De acordo com o anúncio anterior da Agência de Recursos Naturais e Planejamento de Qingdao, o preço inicial de partida foi de 998 milhões de yuans, com um preço de base de 9.010 yuans por metro quadrado de área de construção.

Os resultados indicam que o terreno foi arrematado pela Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd., pelo valor total de 998 milhões de yuans, com uma taxa de valorização de 0%.

Dados públicos mostram que a empresa é uma joint venture entre Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale e Qingdao Chengtou.

O processo de licitação foi relativamente direto, com a regra de “quem oferecer o maior preço ganha”, mas apenas um grupo de licitantes se inscreveu, sem múltiplas rodadas de disputa.

Ao contrário de terrenos novos convencionais, a particularidade deste terreno reside na sua característica de “reentrada no mercado”.

Segundo informações públicas, o terreno fazia parte do projeto do Parque Florestal East Li, tendo sido adquirido anteriormente por uma joint venture da Vanke há alguns anos, mas devido ao progresso de desenvolvimento abaixo do esperado, o terreno foi devolvido ao governo após negociações.

Ao longo de alguns anos, passou por um ciclo completo de “venda - estagnação - devolução - nova venda”.

Reinício do terreno

Do ponto de vista das condições de venda, a principal mudança está na nível de planejamento.

Em 28 de fevereiro, a Agência de Recursos Naturais e Planejamento de Qingdao publicou o anúncio de leilão de direitos de uso de terrenos públicos, e o terreno LC0301-03, na zona leste de Licang, foi oficialmente relistado para venda.

O terreno foi reclassificado de “uso comercial e de negócios” para “uso residencial de segunda categoria”, com a adição de instalações públicas como educação, saúde e cuidados de idosos.

Ao mesmo tempo, o índice de densidade de construção (FAR) foi reduzido para 2,5, um nível médio-baixo, significativamente inferior ao FAR anterior de 3,57.

O documento de venda indica que o terreno está localizado ao leste da autoestrada Qingyin, a oeste da rua Shiniushan, ao norte da rua Zaoshan e ao sul da rua Jiushui, com uma área de aproximadamente 44.320,7 metros quadrados e uma área de construção planejada de cerca de 110.800 metros quadrados. Os requisitos de construção incluem a criação de um centro comunitário, instalações de creche e comércio de apoio, que deverão ser entregues ao final da construção para uso público.

Este terreno fica na parte leste do distrito de Dongli, próximo a áreas residenciais existentes e ao parque florestal. As infraestruturas de educação, saúde e comunidade ao redor estão sendo gradualmente aprimoradas.

Com base na densidade de construção, volume e restrições de instalações, os produtos futuros deste projeto serão principalmente residências de médio a alto padrão.

É importante notar que a estrutura de preços antes e depois da alteração também mudou.

Antes da alteração, o preço inicial total era de aproximadamente 1,187 bilhões de yuans, com um preço de base de cerca de 7.500 yuans por metro quadrado de área de construção; após a alteração, o preço inicial total caiu para 998 milhões de yuans, mas o preço de base por metro quadrado aumentou para 9.010 yuans.

Ou seja, o preço total diminuiu, mas o custo por unidade de terreno aumentou, mudando a lógica de desenvolvimento.

A escolha da Vanke

Se retrocedermos no tempo, a origem deste terreno é ainda mais complexa.

Em agosto de 2017, a Vanke Real Estate de Qingdao adquiriu, por 3,79 bilhões de yuans, três terrenos vinculados na margem leste da autoestrada Qingyin em Licang (antigos códigos 4362-01, 4362-02, 4364-02), com uma área total de construção superior a 500 mil metros quadrados. O terreno LC0301-03, que foi relistado, corresponde ao antigo terreno 4362-01.

O terreno 4362-01 era de uso comercial puro, enquanto os outros dois eram de uso residencial e misto. No projeto geral, o uso comercial representava quase 40%.

Mais importante ainda, as condições de venda na época eram bastante rigorosas.

Segundo os requisitos de então, o comprador não só precisava construir escolas e creches, mas também atrair sedes de instituições financeiras, empresas da Fortune 500, além de possuir uma certa quantidade de propriedades e cumprir metas fiscais.

Essas condições adicionais criaram uma barreira de entrada elevada desde o início.

No final, a Vanke adquiriu o projeto por 3,79 bilhões de yuans, envolvendo também China Overseas, Gemdale, Yuexiu e Qingdao Chengtou na sua joint venture, mas o progresso do projeto não foi tranquilo.

Segundo informações posteriores, a parte residencial foi priorizada, enquanto o terreno puramente comercial 4362-01 permaneceu inativo por muito tempo. O andamento da construção dessa parte ficou bastante atrasado, tornando-se uma das principais restrições ao avanço do projeto como um todo.

Em outras palavras, o problema não estava na parte residencial, mas na comercial.

Com as mudanças no mercado, o ciclo de escoamento do comércio prolongou-se, e a incerteza no desenvolvimento aumentou, tornando os riscos de projetos de grande escala como este mais evidentes. Finalmente, o terreno comercial foi retido pelo governo e, após ajustes no planejamento regulatório, foi dividido e reorganizado, entrando novamente no mercado sob o novo código LC0301-03.

Desta vez, as variáveis foram reduzidas.

O uso comercial foi separado, o FAR foi reduzido, e o modelo de desenvolvimento passou a ser predominantemente residencial; o preço total foi ajustado para uma faixa mais controlada; os requisitos de instalações permanecem, mas o ciclo de desenvolvimento foi encurtado.

Sob essas condições, a Vanke voltou a participar do leilão.

Relatos indicam que a empresa já tinha experiência na área, conhecendo o projeto e o mercado local. Sua reentrada parece mais uma continuação do projeto existente do que uma nova entrada de investimento.

Ou seja, não se trata apenas de uma aquisição de terreno, mas de uma decisão de retornar às origens e reavaliar a estratégia.

O resultado mostra que a equipe original — Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale e Qingdao Chengtou — voltou a adquirir o terreno.

Para a Vanke, este terreno é parte de um projeto histórico e um ambiente de desenvolvimento familiar. Comparado a uma entrada em um setor desconhecido, assumir novamente um terreno já fragmentado e com riscos mais claros é uma estratégia mais controlável.

Do ponto de vista político, atualmente há uma forte orientação para melhorar a oferta de moradias, especialmente em cidades centrais e áreas de alta qualidade, através da otimização do FAR, ajuste na classificação do uso do solo e outras medidas para elevar a qualidade dos produtos.

A mudança de uso de “comercial para residencial” neste terreno de Dongli também reflete essa política.

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(Responsável: Wang Zhiqiang HF013)