Empresas estatais entram em cena, leilão de terrenos de Pequim arrecada 2.607 mil milhões de yuans numa semana

Beijing encerrou o primeiro trimestre com uma arrecadação total de 2,607 bilhões de yuans com vendas de terrenos.

Em 20 de março, foram leiloados terrenos na Quarta Fase do Parque Tecnológico Zhongguancun, Zona Leste, incluindo CP00-1201-0013, adquiridos por Mingjia Properties por 1,688 bilhões de yuans, com preço de piso, com um valor de construção de aproximadamente 25.8 mil yuans/m².

Antes disso, nos dias 17 e 18 de março, o terreno do Bairro 5, na Nova Cidade de Shunyi, na Rua 05-02-21-1, foi adquirido por Beijing Renhe Risheng Real Estate por 348 milhões de yuans, com um preço de construção de cerca de 15,4 mil yuans/m². Outro projeto, o terreno SY00-3101-0037, na Linha M15, Estação Hedong, de desenvolvimento primário, foi comprado por Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate por 571 milhões de yuans, com um preço de construção de aproximadamente 14 mil yuans/m².

Zhang Kai, chefe de pesquisa de mercado de terras do Instituto de Pesquisa de Dados de Imóveis, afirmou que esses três terrenos foram leiloados consecutivamente ao preço de base, todos apoiados por empresas estatais, refletindo o sentimento atual do mercado e o padrão de competição regional. Terrenos de alta qualidade e baixa densidade continuam dependendo do respaldo de empresas estatais devido às restrições de capital e confiança. Além disso, após a entrada no mercado, a questão de como se destacar na competição acirrada é crucial para testar a capacidade de gestão futura.

Terreno de Changping cercado por concorrentes

Terrenos na Quarta Fase do Parque Tecnológico Zhongguancun, Zona Leste, de Changping, foram vendidos com apoio de empresas estatais locais.

Este é um terreno composto por três áreas residenciais (0013, 0015, 0039) e uma área de jardim de infância (0016).

Os terrenos CP00-1201-0013, 0015 e 0039 são de uso residencial de segunda categoria, com áreas de aproximadamente 0,99 ha, 1,98 ha e 3,51 ha, respectivamente. As construções acima do solo têm cerca de 1 ha, 2 ha e 3,54 ha, com índice de ocupação de 1,01, altura máxima de 18 metros (com algumas áreas até 24 metros), taxa de verde de 30%. O terreno 0039 é o maior e mais quadrado, enquanto os outros dois têm formas irregulares, o que pode afetar a disposição futura dos edifícios. Segundo documentos relacionados, há incentivo para conectar subterraneamente os terrenos 0013 e 0015.

O terreno 0016, destinado a jardim de infância, tem cerca de 0,48 ha, índice de ocupação de 0,8, área construída de aproximadamente 3840 m², altura máxima de 16 metros e taxa de verde de 30%. Está planejado um jardim de infância com 12 classes.

Localizado fora da Sexta Anel Norte, na área de Nanshao, Changping, o terreno fica a cerca de 2,5 km da Estação Nanshao da Linha de Metrô de Changping. Próximo à estação há centros comerciais e educacionais, como o Wanjing World City e a Escola Secundária de Changping. Ao oeste, há o Parque de Águas Terminais Baifuquan, com recursos ecológicos destacados, formando um bairro com “vantagens ecológicas e transporte eficiente”.

Especialistas dizem que, com um índice de ocupação de apenas 1,01 e altura limitada a 18 metros, o terreno possui uma “característica de vila de luxo”, prevendo-se que os produtos futuros sejam principalmente moradias em duplex ou casas em pátio de baixa densidade.

Apesar da boa qualidade, o terreno enfrenta forte concorrência na área. Ao lado, há uma comunidade consolidada de baixa densidade, Longhu Changtan No.1, com vilas em duplex e casas com vista para as montanhas, já consolidada na região, com preço de segunda mão de cerca de 42 mil yuans/m².

A cerca de dois quilômetros, há três grandes empreendimentos em venda, com preços de cerca de 26 mil yuans/m² em 2023, e quase 1.800 unidades vendidas de um total de mais de 1.400, focando em necessidades básicas e melhorias. O projeto Wutong Mountain Yu, com 1200 unidades, também está em andamento, com mais da metade já vendida. Recentemente, o lançamento do Longfor Enxiang Lingyun Song, em novembro do ano passado, vendeu menos de 50 unidades em menos de seis meses.

Além disso, há novos empreendimentos na área de Shahe Higher Education Park, a uma estação de metrô de distância, incluindo Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu e Jiagtingli da Beijing Construction Engineering, totalizando cerca de 4.000 unidades em estoque.

Zhang Kai afirmou que, nesta rodada de leilões, apenas uma empresa se inscreveu e adquiriu o terreno ao preço de base, refletindo uma postura cautelosa do mercado em relação a projetos de baixa densidade e longo ciclo fora das áreas centrais. Apesar do preço de construção ser vantajoso, a forte competição na área significa que os projetos terão que enfrentar a pressão de produtos existentes, como o projeto de imóveis prontos de Jiefang Guantangfu, e desafios de qualidade de produtos de Longfor Lingyun Song, além da concorrência de preços do Wutong Mountain Yu. Para se destacar, o projeto precisará de uma estratégia de diferenciação, como “duplex de baixo preço total”.

Especialistas dizem que, embora o preço do terreno seja controlável, o índice de ocupação muito baixo limita-se a vilas e casas de alto valor agregado. Em um mercado dominado por necessidades básicas e reformas, é um grande desafio equilibrar vendas de imóveis de luxo e velocidade de comercialização, testando a capacidade de desenvolvimento e marketing da empresa estatal.

Duas áreas em Shunyi arrecadam 9,19 bilhões de yuans

Duas áreas de baixa densidade em Shunyi também foram adquiridas por empresas estatais.

A empresa Beijing Shunyi Chengguan Clothing Factory, controlada 100% por Renhe Risheng, adquiriu por 348 milhões de yuans o terreno no Bairro 5, na Nova Cidade de Shunyi, pertencente à Renhe Risheng, uma empresa estatal local responsável pelo desenvolvimento de terras, construção de habitações de reassentamento e gestão de ativos na região.

O terreno, de 1,57 ha, tem uma área construída planejada de cerca de 22.6 mil m², com índice de ocupação de 1,44 e altura máxima de 60 metros, prevendo-se uma residência de baixa densidade e melhorias. Essa aquisição reflete a tendência de transformação de “necessidades básicas” para “qualidade de reformas” na área de Renhe nos últimos anos.

Localizado no centro do antigo distrito de Shunyi, o terreno está cercado por recursos ecológicos e infraestrutura madura, incluindo o Parque Renhe e o Parque Shunyi, além do Hospital Infantil de Beijing e do Hospital de Mulheres e Crianças de Shunyi, formando uma área residencial com bom acesso a serviços essenciais.

O terreno na Estação Hedong da Linha M15, adquirido por Zhuzong, por 571 milhões de yuans, foi adquirido por Beijing Chengtian Xiangye, que também foi sinalizado por uma postagem conjunta com Beijing Chengtian, indicando uma parceria de desenvolvimento entre as duas empresas.

Este terreno tem um índice de ocupação de apenas 1,3, mais baixo que os demais, oferecendo uma base para residências de alta eficiência, como casas em edifícios de baixa densidade. Com um preço de venda de 14 mil yuans/m², oferece uma margem de segurança de custos. Localizado a cerca de 400 metros da estação Fongbo da Linha 15, com vista para o rio Chaobai, combina transporte eficiente e valor ecológico, formando uma dupla vantagem.

Embora as infraestruturas ainda estejam em fase de implementação, a vantagem de custos oferece maior espaço para melhorias de qualidade, permitindo que os desenvolvedores ajustem preços para atender tanto às necessidades de primeira compra quanto às de melhoria, com certa flexibilidade estratégica.

Zhang Kai afirmou que, entre os bairros de Shunyi, Renhe tem uma posição bastante distinta. Os bairros de Guoquanshe/Tianzhu focam em melhorias de alta qualidade, atraindo construtoras especializadas em produtos de alto padrão, enquanto Mapo se concentra em uma combinação de infraestrutura governamental e bairros consolidados. Renhe, com menor barreira de entrada e forte apelo ecológico, aposta na relação custo-benefício. Esses bairros formam um padrão complementar, enquanto o centro antigo de Shunyi, como a área do Shopping Dongfeng, mantém sua posição de mercado devido à escassez de terrenos.

Segundo o Plano de Oferta de Terrenos para 2026 divulgado pelo Comitê de Planejamento Urbano de Beijing, a quantidade de terras para habitação comercial será de 200 a 240 hectares, uma redução contínua em relação aos 240-300 hectares de 2025, marcando o quarto ano consecutivo de diminuição na oferta de terrenos.

“Há uma intensificação na diferenciação do mercado, com uma tendência de crescimento em forma de K — os terrenos centrais continuam altamente competitivos, enquanto os bairros periféricos, por meio de redução de preços e índices de ocupação, focam na estabilidade de preços e segurança na comercialização.”