Xangai reduz a proporção de entrada para imóveis comerciais; espera-se que outras cidades sigam o exemplo

Fonte: Economic Information Daily Autor: Liang Qian, Ye Jian

16 de março, o Banco Popular da China, filial de Xangai, em conjunto com a Administração Nacional de Supervisão Financeira e a Administração de Supervisão de Xangai, publicou um aviso de que, a partir de 16 de março de 2026, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto) em Xangai será ajustado para não menos de 30%. As instituições financeiras devem determinar de forma razoável o valor do pagamento inicial de cada empréstimo com base na situação operacional, risco do cliente e outros fatores. Esta é a primeira alteração na política de empréstimos para imóveis comerciais em Xangai em mais de uma década, e espera-se que outras cidades sigam o exemplo.

Em janeiro deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Supervisão Financeira emitiram o aviso sobre o ajuste do percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais, estabelecendo que “o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto) será ajustado para não menos de 30%”, e destacando que “de acordo com a política de implementação local, com base no percentual mínimo de entrada nacional unificado, cada cidade pode determinar autonomamente o limite inferior do percentual de entrada na sua jurisdição.”

“A nova política reduz a barreira de entrada para investimento e operação, tendo como objetivo principal revitalizar os ativos comerciais existentes”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju em Xangai. Ele exemplificou que, para um imóvel comercial avaliado em 5 milhões de yuan, antes da nova política, o comprador precisava pagar 2,5 milhões de yuan de entrada, enquanto após a alteração, esse valor cai para 1,5 milhão de yuan, reduzindo diretamente a pressão de fluxo de caixa em 1 milhão de yuan.

Yan Yuejin acrescentou que essa mudança irá liberar de forma eficaz a demanda de investidores anteriormente limitada pelos requisitos de capital, especialmente com o aumento do otimismo nas transações de imóveis residenciais de segunda mão, o que deve gerar um efeito de fluxo de capital e, no curto prazo, aumentar a consulta por projetos comerciais em áreas centrais de Xangai em relação ao mês anterior.

Zhang Wenjing, gerente geral de dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi em Xangai, apontou que, nos últimos anos, os aluguéis médios e as taxas de ocupação de imóveis comerciais e de escritórios em Xangai sofreram quedas de diferentes graus, levando a uma diminuição na confiança do mercado, redução nas transações e aumento contínuo do estoque de imóveis comerciais e de escritórios. Reduzir o percentual de entrada de 50% ou mais para pelo menos 30% é uma estratégia para diminuir a barreira de entrada, ativar a demanda potencial, ajudar as construtoras a acelerar a venda de imóveis comerciais e aliviar a pressão de estoque.

Zhang Bo, diretor do Instituto 58 Anjuke, acredita que a nova política se integrará às ações de revitalização do estoque de imóveis não residenciais e de apoio à renovação de edifícios comerciais em Xangai, facilitando a entrada de investidores de pequeno e médio porte e operadores de aluguel profissional no mercado de reformas e locação de imóveis comerciais, além de reduzir a pressão financeira sobre as construtoras que desejam transformar imóveis comerciais em apartamentos de aluguel de longo prazo. Do lado financeiro, o apoio à transformação de imóveis comerciais em apartamentos de aluguel de longo prazo, hotéis residenciais, entre outros, atende ao crescimento da demanda por locação residencial.

Li Hang, profissional do setor imobiliário que acompanha de perto o mercado de Pudong, em Xangai, também comentou que a redução do percentual de entrada para imóveis comerciais impulsionará a venda de apartamentos de hotelaria. “Atualmente, a liquidez de lojas comerciais é relativamente difícil, mas os apartamentos de hotel com localização privilegiada podem alcançar uma taxa de retorno de aluguel de 3% ou mais, o que é bastante atrativo.” Ele citou um projeto de imóveis comerciais à venda em Zhangjiang, Pudong, com preços entre dois a três milhões de yuan, aluguel mensal entre 8.500 e 9.000 yuan, e, com a nova política, o valor de entrada dos compradores será reduzido em cerca de 50 a 60 mil yuan, sem limite de compra, atraindo principalmente trabalhadores de escritórios e investidores na região.

No entanto, especialistas do setor acreditam que, embora a mudança possa ativar o mercado, não provocará uma reversão total no mercado de imóveis comerciais. Yan Yuejin afirmou que, diante do atual cenário do mercado imobiliário, com uma taxa de vacância ligeiramente elevada, pressão sobre os aluguéis e políticas de restrição de compra de residências mais flexíveis, o efeito estimulador da política será estruturalmente diferenciado, dificultando a repetição do antigo boom de especulação “semelhante a residências”.

“Provavelmente, o objetivo da política é aumentar a liquidez dos imóveis comerciais e de escritórios, ativando sua função como ‘suporte industrial’ ou ‘suporte ao comércio e varejo’”, disse Yan Yuejin. Ele acrescentou que o menor uso de alavancagem pode direcionar parte desses imóveis para instituições ou indivíduos com capacidade de compra ou de transformação e operação, promovendo novos consumos e novos modelos de negócios. Após essa rodada de ajustes na economia industrial e comercial, haverá uma nova demanda de mercado por projetos inovadores de imóveis comerciais e de escritórios.

Zhang Bo prevê que cidades de primeira linha, como Pequim, provavelmente seguirão o exemplo. Ele acredita que, diante do contexto de transição do mercado imobiliário para uma fase de estoque, ativar os ativos existentes no setor de escritórios comerciais tornou-se uma orientação importante das políticas. Outras cidades não só ajustarão o percentual de entrada de acordo com suas condições de mercado e objetivos de controle, mas também poderão lançar políticas específicas para alcançar múltiplos objetivos, como controlar o crescimento, reduzir estoques e otimizar a oferta.

(Editar: Wen Jing)

Palavras-chave: Entrada Compra de imóvel