Aquecimento do mercado imobiliário secundário, aumento das transações - "pequena primavera" esperada nas cidades de primeiro nível

A época de maior movimento no setor imobiliário, conhecida como “金三银四” (Março Dourado e Abril Prateado), chegou pontualmente.

No sábado passado (14 de março), Xangai registou um recorde de 1472 contratos de venda de imóveis usados assinados num único dia, atingindo o maior volume do ano; em Pequim, as transações de imóveis novos e usados aumentaram mês a mês devido às políticas de estímulo; em Guangzhou, o número de visitas e transações de imóveis usados também se manteve ativo; em Shenzhen, as vendas de imóveis usados aumentaram significativamente na primeira metade de março.

Todos os anos, março e abril são períodos críticos para o mercado imobiliário. Como o início do ano costuma coincidir com o Festival da Primavera, a procura por imóveis é adiada; além disso, a procura por imóveis com vagas de estudo também costuma se liberar nesses meses, impulsionando o volume de negócios do mercado imobiliário, o que faz com que a atenção seja especialmente voltada para esses dois meses, pois influenciam a tendência do mercado ao longo do ano.

Este ano, o “Março Dourado e Abril Prateado” apresenta um cenário diferente. O mercado imobiliário tem retornado à racionalidade há vários anos, e o público espera que a “pequena primavera” deste ano possa alcançar crescimento tanto em volume quanto em preço, impulsionando uma nova fase de desenvolvimento. Segundo investigações de várias fontes, os dados atuais mostram que, nas principais cidades, o volume de transações está claramente em recuperação, enquanto os preços permanecem relativamente estáveis. Analisando diversos especialistas do mercado, Pequim e Xangai, sob o estímulo de políticas, estão vendo uma liberação concentrada de demanda de compra, com expectativas otimistas para o volume de negócios nesta “pequena primavera”; Guangzhou e Shenzhen também apresentam sinais positivos, com uma recuperação geral prevista.

As principais cidades do país apresentam aumento de volume e estabilidade de preços, indicando um bom começo para o mercado imobiliário nacional.

A “pequena primavera” chegou

Xangai é a cidade que mais se destacou nesta rodada de “pequena primavera”.

De acordo com a CRIC (China Real Estate Information Corporation), entre 9 e 15 de março, o mercado de imóveis usados de Xangai apresentou um crescimento explosivo, com um volume de 7233 transações em uma semana, atingindo o maior registro semanal dos últimos cinco anos (desde 2021).

Dados divulgados pelo portal imobiliário online de Xangai mostram que, em 18 de março, o volume de transações de imóveis usados em dias úteis atingiu 906, permanecendo em níveis elevados de mercado.

O boom nas transações de Xangai deve-se às novas políticas implementadas. Em 25 de fevereiro, Xangai publicou o aviso “Sobre a Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias da Cidade”, que incluiu sete medidas para estabilizar o mercado, como a redução do tempo de contribuição para seguridade social para residentes não-沪 (não de Xangai), o relaxamento dos critérios para compra de imóveis com carteira de residência, e o aumento do limite máximo de empréstimo do fundo de habitação, entre outras, conhecidas como as “Sete Medidas de Xangai”.

Um responsável de uma grande construtora nacional com sede em Xangai afirmou à reportagem do “21st Century Business Herald” que, nos últimos anos, cada nova rodada de políticas consegue antecipar parte da demanda ao mercado. Desta vez, a combinação com a “pequena primavera” potencializou o efeito, resultando em um aumento explosivo no volume de transações, sem queda significativa nos preços, que se mantêm estáveis. “De acordo com nossos dados, desde dezembro do ano passado, os preços de imóveis usados em Xangai não recuaram, permanecendo firmes, o que é um sinal positivo.”

As políticas de Pequim de dezembro do ano passado continuam a influenciar. Segundo a análise do Instituto de Pesquisa 58 Anju, após o Festival da Primavera, com a retomada completa das atividades de vendas e das imobiliárias, o interesse por imóveis aumentou rapidamente. Em 28 de fevereiro, o índice de interesse por imóveis novos em Pequim subiu para 60,3, e o de imóveis usados para 66,1; em 14 de março, esses índices subiram ainda mais, para 59,9 e 65,6, respectivamente, indicando a continuidade do efeito positivo das novas políticas.

No que diz respeito ao volume de transações, entre 26 de janeiro e 1 de fevereiro, Pequim registrou 4244 transações, o maior em 12 semanas, com um aumento de mais de 30% em relação à semana anterior às novas políticas. Após o Festival da Primavera, o mercado também começou a se recuperar, com 2980 transações na semana de 1 a 8 de março.

Diferentemente de Pequim e Xangai, onde as políticas de estímulo tiveram efeito, Guangzhou e Shenzhen apresentam uma recuperação impulsionada pela demanda rígida de compra de imóveis.

Dados públicos indicam que, nas duas primeiras semanas de março, Guangzhou ultrapassou 4000 contratos de imóveis usados assinados online, com o maior volume diário de 271 contratos (15 de março), atingindo um novo recorde em 2023.

Um corretor na área de Tianhe, Guangzhou, afirmou à “21st Century Business Herald”: “Estamos muito ocupados, todos os dias atendendo visitas, reuniões e assinaturas. Agora, é preciso fazer fila para assinar contratos, diferente do final do ano passado. Nosso escritório já fechou 9 negócios neste mês.”

Os dados de Shenzhen também são bastante claros: segundo monitoramento do Centro de Pesquisa Zhongyuan, até 18 de março, o total de imóveis residenciais novos e usados transacionados na cidade ultrapassou 4000 unidades. Destes, 1474 eram imóveis novos, com aumento de 38,9% em relação a fevereiro; 2715 eram imóveis usados, com alta de 58,6% em relação ao mesmo período.

O Centro de Pesquisa Zhongyuan de Shenzhen afirma que, após o Festival da Primavera, as transações continuam a subir, com uma clara intenção de entrada no mercado por parte dos clientes. Muitos projetos de imóveis novos estão promovendo descontos e promoções, com efeitos visíveis; as vendas de imóveis usados também estão se recuperando rapidamente, indicando que a “pequena primavera” já chegou.

Sinalizações que precisam de reforço

Com o aumento evidente no volume de transações e preços estáveis, os proprietários de imóveis usados já demonstram uma postura de “resistência à venda”.

Segundo informações obtidas por “21st Century Business Herald” de várias imobiliárias em Xangai, Guangzhou e Shenzhen, atualmente, os proprietários de imóveis usados estão mais firmes em suas posições, e os preços permanecem relativamente altos, com pouca margem para negociação. “No começo, imóveis com boa relação custo-benefício foram bastante vendidos, mas após o Festival da Primavera, os preços ficaram difíceis de negociar, pois os proprietários perceberam que o mercado melhorou. Como é mais fácil alugar do que vender por um preço mais baixo, os preços atuais permanecem estáveis. Se houver alguma flexibilização, as vendas podem acelerar rapidamente”, afirmou um corretor na área de Nanshan, Shenzhen.

No mercado de imóveis novos, as construtoras continuam adotando a estratégia de “preço para aumentar volume”. Um profissional de marketing de uma construtora focada no mercado do leste da China afirmou à “21st Century Business Herald” que, embora o volume de imóveis usados esteja crescendo e os preços se mantenham estáveis, o sinal de retomada no mercado de imóveis novos ainda precisa ser confirmado.

Dados fornecidos por esse profissional indicam que, em março, os preços médios de imóveis novos na maioria das cidades próximas a Xangai recuaram, devido à estratégia de “preço para aumentar volume” e à mudança na estrutura de transações.

“Em março, um projeto próximo ao nosso teve um desconto de 15% no preço, com uma redução de alguns milhares de yuans por metro quadrado. Eles estão vendendo rápido, enquanto nossas vendas quase não aconteceram”, comentou um executivo de uma construtora do sul da China.

Essa divergência de sentimento também se reflete no mercado de terras. Em Xangai, por exemplo, em 13 de março, foi concluída a primeira rodada de leilões de terrenos residenciais para 2026, com três lotes localizados em Jiading, Xuhui Changqiao e Qingpu Xihongqiao, totalizando 198.3 mil metros quadrados de área de construção, com valor total de aproximadamente 6,809 bilhões de yuans. Exceto pelo lote de Qingpu, que teve uma valorização de 6,6%, os demais foram vendidos pelo preço base.

Isso indica que, mesmo com o calor do mercado, as decisões das construtoras no mercado de terras permanecem cautelosas. Em uma reunião de resultados da China Merchants Shekou, o vice-presidente Wu Bin afirmou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com algumas áreas apresentando aquecimento pontual.

Wu Bin destacou que, em 2026, a estratégia de investimento da China Merchants Shekou continuará focada em regiões e cidades-chave, adotando uma abordagem de vendas para investimento, com seleção criteriosa. Com base na situação do mercado e no fluxo de caixa, e atendendo às “três linhas vermelhas” de controle financeiro, a empresa buscará equilibrar escala e lucro, garantindo que cada projeto atenda aos padrões de “seis bons” investimentos, para assegurar uma alocação eficiente de recursos, com maior foco na velocidade de rotatividade dos projetos e na realização de lucros.

Sob essa perspectiva, a atual “pequena primavera” do mercado imobiliário pode impulsionar a estabilização e recuperação contínua do mercado neste ano, mas isso ainda depende de vários fatores. O gerente do Departamento de Pesquisa do Índice do China Index Academy, Cao Jingjing, alerta que a estabilização do mercado será um processo gradual, e a continuidade dessa tendência dependerá da melhora substancial nas expectativas de renda dos residentes e na recuperação das expectativas de preços dos imóveis, além de fatores macroeconômicos.