REITs imobiliários comerciais aceleram as candidaturas - feedback concluído em média em menos de vinte e nove dias

Jornalista do Securities Times Wang Rui

De acordo com informações das bolsas de Xangai e Shenzhen, até 18 de março, um total de 11 instituições de gestão de ativos públicos apresentaram conjuntamente 15 pedidos de registro para REITs (Fundos de Investimento em Imóveis Comerciais). Além de três novos pedidos feitos em março, os outros 12 já entraram na fase de feedback ou de questionamentos.

No último dia de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China publicou o Aviso sobre a implementação do piloto de fundos de investimento em imóveis comerciais. Em apenas dois meses e meio, o número de pedidos de REITs comerciais atingiu 15, com uma previsão de captação total superior a 46 bilhões de yuans, sendo que a média de captação por produto é de aproximadamente 3,071 bilhões de yuans.

Dos produtos já registrados, seis têm uma previsão de captação superior a 4 bilhões de yuans. Entre eles, o Fundo de Investimento em Valores Mobiliários de Imóveis Comerciais Fechado da China Merchants Wipeout prevê uma captação de 7,47 bilhões de yuans, sendo o de maior escala; o Fundo de Valores Mobiliários de Imóveis Comerciais Fechado da Guotai Haitong Sandship e o Fundo de Valores Mobiliários de Imóveis Comerciais Fechado da Everbright Prudential e Everbright Anshi estão previstos para captar, respectivamente, 5,064 bilhões e 4,905 bilhões de yuans.

Segundo fontes de várias instituições de gestão de ativos de corretoras, no atual ambiente de mercado de baixas taxas de juros, os REITs tornaram-se uma ferramenta importante para as gestoras públicas ampliarem suas carteiras de ativos não monetários. Estimando uma escala de 3 bilhões de yuans por produto, a emissão de três a quatro produtos inicialmente já ultrapassaria 100 bilhões de yuans; além disso, com o potencial de expansão de estoques de longo prazo, há amplo espaço para crescimento futuro.

Quanto aos projetos de REITs comerciais já registrados, os ativos subjacentes estão principalmente localizados em cidades de primeiro nível como Xangai, Shenzhen e Guangzhou, bem como em cidades de segundo nível com forte potencial de desenvolvimento, como Hefei e Xi’an. A abrangência do piloto inclui diversos tipos de imóveis comerciais tradicionais, como complexos comerciais, varejo, escritórios e hotéis. Os proprietários originais incluem tanto empresas estatais quanto privadas, refletindo uma fonte de ativos diversificada.

O analista Peng Wenyu, da Shenwan Hongyuan, afirmou que, em comparação com os REITs de infraestrutura, os REITs de imóveis comerciais apresentam uma alta propriedade de mercado, com emissores mais diversos (incluindo empresas privadas, estrangeiras e construtoras), processos de aprovação mais simplificados e eficientes, maior elasticidade de desempenho dos ativos subjacentes e uma maior atratividade para investidores. Com a introdução dos REITs comerciais, a estrutura de ativos do mercado de REITs públicos será mais diversificada, o ecossistema de avaliação poderá ser reestruturado, a capacidade de mercado será ampliada e um mercado de trilhões de yuans está à vista.

Vale destacar que, em média, as 12 produtos mencionados receberam feedback em 28,5 dias, sendo que o REIT de Huatai Zijin Huazhu Anzhu foi questionado após apenas 22 dias de recebimento, demonstrando a alta eficiência na revisão e resposta por parte das autoridades reguladoras em relação aos REITs comerciais.

O chefe da equipe de análise de renda fixa da Huayuan Securities, Liao Zhiming, afirmou que, com base nas opiniões de feedback existentes, os principais pontos de atenção das autoridades reguladoras concentram-se em quatro aspectos: conformidade dos imóveis, incluindo documentação completa, uso do solo adequado e qualificação operacional; integridade dos ativos, abrangendo o escopo dos ativos incluídos na carteira e a situação de ativos compartilhados; rentabilidade dos projetos, exigindo a divulgação do modelo operacional e da competitividade dos projetos, além de verificar riscos como vencimento de contratos de locação e transações relacionadas; e avaliação de razoabilidade, incluindo uma avaliação cautelosa da taxa de crescimento de longo prazo e da taxa de ocupação prevista durante o período de projeção.

Na prática, além do esforço acelerado das bolsas na implementação dos primeiros projetos, a CSRC (Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China) e as autoridades reguladoras locais estão promovendo intensamente treinamentos para orientar empresas, instituições financeiras e órgãos governamentais a aproveitarem as novas oportunidades de desenvolvimento dos REITs comerciais. Em 13 de março, a CSRC divulgou o edital de recrutamento de pós-doutorandos para 2026, destacando especialmente a pesquisa sobre a construção do sistema de mercado de REITs como uma área de estudo de referência.

No mesmo dia, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários de Sichuan anunciou que, recentemente, realizou uma reunião conjunta com as bolsas de Xangai e Shenzhen e o Escritório Financeiro do Comitê Provincial, intitulada “Reunião de Avanço do Piloto de REITs Comerciais de Sichuan”, para revisar o levantamento de ativos, promover a formação de projetos de REITs comerciais em etapas e reorientar as ações de inscrição. Além disso, para os desafios e dificuldades apresentados pelas empresas no avanço dos projetos, foi adotada uma abordagem de “uma questão, uma resposta” para impulsionar casos específicos.