Aceleração da redução de stocks - 22 províncias reduzem a proporção de entrada inicial para propriedades comerciais

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Zhang Min

16 de março, o Escritório Central do Banco Popular da China em Xangai publicou um aviso informando que a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto “residencial-comercial”) foi ajustada para não menos de 30%. Esta medida visa acelerar a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais e impulsionar a atividade de mercado.

Em 15 de janeiro deste ano, o porta-voz do Banco Popular da China e vice-governador Zou Lan afirmou que, em conjunto com a Administração de Supervisão Financeira, a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais seria reduzida para 30%, apoiando a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais. Dois dias depois, as duas entidades publicaram conjuntamente o Aviso sobre o Ajuste na Proporção Mínima de Entrada para Empréstimos de Compra de Imóveis Comerciais, esclarecendo que a proporção mínima de entrada foi ajustada para não menos de 30%.

Antes disso, a proporção mínima de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais era de 50%. Na prática, alguns bancos estabeleciam até 60% ou mais. Portanto, essa medida é vista como um sinal importante para a redução de inventário de imóveis comerciais.

De acordo com levantamento não completo do Relatório Econômico do Século 21, até o momento, 22 regiões administrativas provinciais reduziram a proporção mínima de entrada para imóveis comerciais. Algumas províncias e cidades também implementaram outras medidas para promover a redução de inventário de imóveis comerciais.

Diversas ações indicam que o ritmo de redução de inventário no setor imobiliário comercial está acelerando.

Período de venda mais longo que residências

Imóveis comerciais referem-se a escritórios, lojas e outros imóveis de propriedade comercial. Diferentemente das residências, a propriedade de imóveis comerciais geralmente tem validade de 40 ou 50 anos, e sua carga tributária costuma ser maior.

Por múltiplas razões, atualmente, o estoque de imóveis comerciais na China é relativamente grande. Segundo dados do Escritório Nacional de Estatísticas, até o final de fevereiro deste ano, a área de imóveis comerciais à venda era de aproximadamente 800 milhões de metros quadrados, sendo que 190 milhões de metros quadrados eram de escritórios e imóveis comerciais, representando cerca de 23,9%. No mesmo período, ainda havia cerca de 710 milhões de metros quadrados de escritórios e imóveis comerciais em construção.

Devido às restrições mais severas em comparação às residências, a barreira de entrada para compra de imóveis comerciais é relativamente alta, e o período de venda é mais longo. Com base na velocidade média de vendas nos últimos 12 meses, o ciclo de venda de escritórios (considerando a área à venda até fevereiro) é de aproximadamente 28 meses, enquanto o de imóveis comerciais é superior a 30 meses.

Para comparação, o ciclo de venda de residências é de cerca de 7 meses.

De acordo com uma pesquisa da CBRE, uma das principais empresas de serviços imobiliários, a oferta adicional de escritórios em 10 cidades do país deve atingir 4,7 milhões de metros quadrados este ano, um aumento de 7% em relação ao ano anterior. Espera-se que esse volume diminua gradualmente para 4,2 milhões de metros quadrados em 2027 e 3,5 milhões de metros quadrados em 2028. Quanto a imóveis de varejo, a previsão é de que, nos próximos dois anos, as principais oito cidades do país tenham uma oferta adicional de imóveis de varejo de alta qualidade de 4,39 milhões de metros quadrados e 3,56 milhões de metros quadrados, respectivamente, mantendo-se abundantes. Cidades como Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Tianjin terão aumento na área de oferta adicional em relação aos anos anteriores.

Nos últimos anos, tem havido crescente apelo por intervenções políticas para fortalecer e promover a redução de inventário no setor imobiliário comercial.

Durante a sessão do Congresso Nacional este ano, Liu Yonghao, membro da Conferência Consultiva Política do Povo e presidente do Grupo New Hope, sugeriu otimizar o planejamento urbano, reduzir a proporção de novas áreas comerciais, revitalizar ativos existentes, melhorar as políticas de transformação de imóveis comerciais em residenciais e relaxar as restrições relacionadas a apartamentos em relação a matrícula escolar e residência.

Liu afirmou que, com as mudanças no padrão populacional e o crescimento do comércio online, o papel do comércio físico está se enfraquecendo. Além de medidas para absorver o estoque existente, ele destacou que “os novos planos devem considerar as mudanças na economia, fazer ajustes apropriados e evitar planejar tantas áreas comerciais.”

Políticas favoráveis continuam sendo implementadas

Antes da recente redução na proporção de entrada, várias políticas de redução de inventário de imóveis comerciais já estavam em andamento.

Em setembro de 2025, o Conselho de Estado publicou a Orientação sobre a Liberação do Potencial de Consumo Esportivo e o Avanço do Desenvolvimento de Alta Qualidade da Indústria Esportiva, incentivando o uso legal de fábricas industriais, imóveis comerciais e armazéns para criar espaços esportivos.

Em 28 de novembro de 2025, a Comissão de Valores Mobiliários lançou uma consulta pública sobre a implementação de fundos de investimento imobiliário comercial (REITs), visando abrir canais de financiamento de direitos de propriedade de imóveis comerciais e fornecer soluções financeiras padronizadas para revitalizar ativos existentes.

Desde então, sinais positivos continuam a surgir.

Em 5 de março, o Ministério de Recursos Naturais e a Administração Nacional de Florestas e Pastagens emitiram o Aviso sobre o Garantimento de Elementos de Recursos Naturais, destacando que novas áreas de construção prioritariamente devem apoiar projetos importantes e o desenvolvimento de serviços públicos, geralmente não sendo destinadas ao desenvolvimento de imóveis comerciais operacionais.

O Plano Quinquenal “14º Plano” divulgado este mês também enfatiza a classificação e gestão de terras não desenvolvidas e projetos em construção, promovendo a revitalização de imóveis comerciais e residenciais ociosos. Além disso, prevê a continuação do procedimento legal para a renovação de direitos de uso de terras industriais e comerciais.

Especialistas acreditam que isso não apenas indica ajustes na oferta, mas também uma aceleração na revitalização de imóveis comerciais ociosos.

Em nível local, muitas cidades também adotaram políticas de apoio para promover a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais e de escritórios.

Por exemplo, Xangai permite que edifícios comerciais integrem funções como hotéis, pesquisa e inovação, cultura, saúde, educação, habitação de aluguel (incluindo apartamentos para talentos); Hangzhou implementou reformas relacionadas às terras comerciais, permitindo mudanças temporárias de uso de imóveis.

No que diz respeito a subsídios, Wuhan oferece 50% de abatimento no imposto de selo para compras de imóveis comerciais novos; Nanning concede um subsídio de 10.000 yuans para compras acima de 100 metros quadrados de imóveis comerciais.

O China Index Academy destaca que explorar caminhos para revitalizar imóveis comerciais ociosos será uma prioridade política este ano, prevendo mais tentativas em várias regiões.

Quanto à grande redução na proporção de entrada, a instituição afirma que, a curto prazo, ajudará a aliviar a pressão sobre o estoque de imóveis comerciais e melhorar o fluxo de caixa das construtoras; a médio e longo prazo, fornecerá suporte financeiro para a revitalização de ativos existentes.

No entanto, o China Index Academy também observa que essa medida não é um sinal de reversão total do mercado. Em comparação com hipotecas residenciais, os empréstimos para imóveis comerciais ainda apresentam diferenças significativas em relação ao valor do empréstimo, taxas de juros e prazos, e os bancos irão determinar cautelosamente a proporção de entrada com base na avaliação do risco do cliente. Mais importante, a atividade de mercado de imóveis comerciais depende fundamentalmente do desempenho da economia real; para realmente ativar ativos “silenciosos”, é necessário que a confiança do mercado e a vigor da setor econômico se recuperem simultaneamente.