Aquecimento do mercado imobiliário secundário, aumento das transações - "pequena primavera" esperada nas cidades de primeiro nível

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Wu Shuying

A temporada de vendas de pico do setor imobiliário, “Março Dourado e Abril Prateado”, chegou pontualmente.

No sábado passado (14 de março), Xangai registrou um recorde de 1472 contratos de imóveis usados assinados em um único dia online; o mercado imobiliário de Pequim viu um aumento nas vendas de imóveis novos e usados impulsionado por políticas; as visitas e vendas de imóveis usados em Guangzhou também se intensificaram; em Shenzhen, as vendas de imóveis usados aumentaram significativamente na primeira metade de março.

Março e abril de cada ano são períodos críticos para o mercado imobiliário. Como o início do ano geralmente coincide com o Festival da Primavera, a demanda por compra de imóveis é adiada; além disso, a demanda por imóveis com vagas de estudo também costuma se liberar em março e abril, impulsionando o volume de vendas do mercado imobiliário como um todo. Portanto, o mercado presta atenção especial ao desempenho nesses dois meses, pois isso influencia a direção do mercado ao longo do ano.

Este ano, o “Março Dourado e Abril Prateado” apresenta um cenário diferente. O mercado imobiliário voltou à racionalidade após anos de recuperação, e o público espera que a “pequena primavera” de 2023 possa alcançar crescimento tanto em volume quanto em preço, impulsionando uma nova fase de desenvolvimento. Segundo investigações e entrevistas de várias fontes, atualmente, as vendas em cidades de primeira linha estão claramente em alta, com preços relativamente estáveis. Analisando diversos especialistas do mercado, Pequim e Xangai, sob o impulso de políticas, estão vendo uma liberação concentrada de demanda, tornando o “pequeno primavera” de 2023 promissor; Guangzhou e Shenzhen também apresentam pontos positivos, com sinais de recuperação geral.

O volume de vendas em cidades de primeira linha aumenta enquanto os preços permanecem estáveis, indicando um bom começo para o mercado imobiliário nacional.

“O Pequeno Primavera Chegou”

Xangai é a cidade que mais se destacou nesta rodada de “pequeno primavera”.

De acordo com a CRIC, de 9 a 15 de março, o mercado de imóveis usados em Xangai apresentou um crescimento explosivo, com 7233 contratos fechados em uma semana, atingindo o maior volume semanal dos últimos cinco anos (desde 2021).

Dados do portal imobiliário online de Xangai mostram que, em 18 de março, o volume de vendas de imóveis usados também atingiu 906 contratos em um dia útil, mantendo-se em alta.

O sucesso desta rodada de vendas em Xangai deve-se às novas políticas implementadas. Em 25 de fevereiro, Xangai divulgou o “Aviso para Otimizar Ainda Mais as Políticas Imobiliárias da Cidade”, que incluiu sete medidas para estabilizar o mercado, como reduzir o tempo de contribuição para seguridade social para residentes não de Xangai, flexibilizar os critérios de compra com carteira de residência, aumentar o limite máximo de empréstimo do fundo de habitação, entre outras, sendo conhecida como as “Sete Medidas de Xangai”.

Uma fonte de uma grande construtora nacional responsável por pesquisa de clientes em Xangai disse à reportagem do Século 21 que, nos últimos anos, cada nova política conseguiu antecipar parte da demanda ao mercado. Desta vez, combinada com o fator “Março Dourado e Abril Prateado”, o mercado apresentou um aumento explosivo no volume de vendas, sem queda significativa nos preços, que se mantêm estáveis. “Segundo nossos dados, desde dezembro do ano passado, os preços de imóveis usados em Xangai não recuaram, permanecendo firmes, o que é um sinal positivo.”

As políticas de Pequim de dezembro do ano passado continuam a influenciar positivamente. Segundo a análise do Instituto de Pesquisa 58 Anju, após o Festival da Primavera, com a retomada total das atividades de vendas e das imobiliárias, o interesse por busca de imóveis aumentou rapidamente. Em 28 de fevereiro, o interesse por imóveis novos em Pequim subiu para 60,3, e o de imóveis usados para 66,1; em 14 de março, esses números subiram ainda mais, para 59,9 e 65,6, respectivamente, indicando uma contínua influência das novas políticas.

Em termos de volume de vendas, na semana de 26 de janeiro a 1 de fevereiro, Pequim vendeu 4244 unidades, atingindo o pico das últimas 12 semanas, com aumento de mais de 30% em relação à semana anterior às novas políticas. Após o Festival da Primavera, o mercado também começou a se recuperar, com 2980 unidades vendidas na semana de 1 a 8 de março.

Diferentemente de Pequim e Xangai, onde as políticas impulsionaram o mercado, Guangzhou e Shenzhen apresentam uma recuperação impulsionada pela demanda rígida de compra de imóveis.

Informações públicas indicam que, nas duas primeiras semanas de março, as vendas de imóveis usados em Guangzhou ultrapassaram 4000 contratos, com o maior volume diário de 271 contratos (15 de março), atingindo o maior nível desde 2023.

Um corretor na área de Tianhe, Guangzhou, disse à reportagem do Século 21: “Recentemente, estou muito ocupado, todos os dias com visitas, reuniões e contratos. Agora, as filas nos centros de assinatura estão maiores do que no final do ano passado. Nossas vendas neste mês também estão boas, já fechamos 9 contratos.”

Os dados de Shenzhen também são bastante claros: segundo o monitoramento do Centro de Pesquisa Zhongyuan de Shenzhen, até 18 de março, o total de imóveis residenciais novos e usados vendidos na cidade ultrapassou 4000 unidades. Entre eles, 1474 imóveis novos foram vendidos, um aumento de 38,9% em relação a fevereiro; 2715 imóveis usados foram transferidos, um aumento de 58,6% em relação ao mesmo período.

O Centro de Pesquisa Zhongyuan de Shenzhen analisa que, após o Festival da Primavera, as vendas no mercado imobiliário de Shenzhen continuam a subir, com uma clara intenção de entrada dos clientes. Muitos projetos de imóveis novos estão promovendo descontos, com efeitos notáveis; as vendas de imóveis usados também se recuperaram rapidamente, indicando que o “pequeno primavera” já chegou.

Sinal ainda precisa de fortalecimento

Com o aumento evidente no volume de vendas e preços estáveis, os proprietários de imóveis usados já demonstram uma mentalidade de “valor de reserva”.

Segundo informações de várias imobiliárias em Xangai, Guangzhou e Shenzhen obtidas pelo Século 21, atualmente, os proprietários de imóveis usados estão mais firmes em seus preços, com pouca margem para negociação. “No começo, imóveis com bom custo-benefício estavam sendo vendidos, mas após o Festival da Primavera, ficou difícil negociar preços, pois os proprietários perceberam que o mercado melhorou e preferem alugar do que reduzir preços”, disse um corretor na área de Nanshan, Shenzhen.

No mercado de imóveis novos, as construtoras continuam adotando a estratégia de “preço para aumentar volume”. Um profissional de marketing de uma construtora focada no mercado do leste da China afirmou à reportagem que, embora o volume de imóveis usados esteja crescendo e os preços se mantenham estáveis, “os sinais de retomada no mercado de imóveis novos ainda precisam ser confirmados.”

Dados fornecidos por esse profissional indicam que, em março, os preços médios de imóveis novos em Xangai e cidades próximas recuaram na maioria dos casos, devido à estratégia de “preço para aumentar volume” e à mudança na estrutura de vendas.

“Em março, um projeto próximo ao nosso teve um desconto de 15%, com preço por metro quadrado alguns milhares de yuans abaixo do nosso. Eles estão vendendo rápido, enquanto nós quase não tivemos vendas”, afirmou um executivo de uma construtora do sul da China.

Essa discrepância também se reflete no mercado de terras. Em Xangai, por exemplo, em 13 de março, a primeira rodada de licitações de terrenos residenciais para 2026 foi concluída, com três lotes localizados em Jiading New Town, Xuhui Changqiao e Qingpu Xihongqiao, totalizando 198.3 mil metros quadrados de área de construção, com valor total de aproximadamente 6,809 bilhões de yuans. Exceto pelo lote de Qingpu, que teve uma valorização de 6,6%, os demais foram vendidos por preço base.

Isso mostra que, mesmo com o calor do mercado, as decisões das construtoras no mercado de terras permanecem prudentes. Em uma reunião de resultados, Wu Bin, vice-gerente geral da China Merchants Shekou, analisou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com alguns lotes mais aquecidos de forma pontual.

Wu Bin afirmou que, em 2026, a estratégia de investimento da China Merchants Shekou continuará focada em áreas-chave e cidades principais, com compras baseadas em vendas, seleção criteriosa. Com base na situação do mercado e no fluxo de caixa, e atendendo às “três linhas vermelhas”, equilibrando escala e lucro, cada projeto deve atingir os padrões de “seis bons” para garantir uma alocação eficiente de recursos, com maior foco na velocidade de rotatividade e realização de lucros.

Sob essa perspectiva, a atual “pequena primavera” do mercado imobiliário pode impulsionar a estabilização e recuperação contínua do mercado neste ano, mas isso depende de vários fatores. Cao Jingjing, gerente do Departamento de Pesquisa de Índice do China Index Academy, alertou que a estabilização do mercado será um processo gradual, e a continuidade dependerá da recuperação real das expectativas de renda dos residentes e de preços, além de melhorias macroeconômicas substanciais.