Vendas sobem para o quarto lugar da indústria, a lógica subjacente da China Merchants Shekou está mudando

Fonte do artigo: Times Finance Autor: Lin Xinhe

Quando o setor deixa de recompensar a escala, as oscilações de lucro tornam-se um processo de “expulsão de água”. O verdadeiro divisor de águas começa a depender da capacidade das empresas de criar valor de forma sustentável.

Durante o ciclo de ajuste profundo do mercado imobiliário, a China Merchants Shekou (001979.SZ) apresentou resultados claros. Em 2025, a empresa alcançou uma receita de 154,728 bilhões de yuans e um lucro líquido atribuível aos acionistas de 10,24 milhões de yuans. Apesar da pressão do setor, a China Merchants Shekou manteve-se lucrativa, destacando a segurança do fluxo de caixa e a estabilidade do seu núcleo operacional. Uma mudança mais profunda reside na troca da lógica de desenvolvimento.

A China Merchants Shekou acredita que o padrão de competição no setor imobiliário está mudando do crescimento extensivo baseado em “escala como rei” para um desenvolvimento de alta qualidade centrado em produtos, serviços e capacidade operacional. A competição empresarial também está mudando de dependência de recursos e endividamento para gestão refinada, capacidade de entrega de produtos e resiliência organizacional.

Com base nesta avaliação, a China Merchants Shekou estabeleceu durante o “14º Plano Quinquenal” a estratégia de “melhorar o desenvolvimento, fortalecer a operação, ampliar os serviços e gerenciar riscos”, transformando-se de uma construtora tradicional para um “desenvolvedor + operador + fornecedor de serviços”, buscando construir um sistema de criação de valor mais sustentável.

De certo modo, este relatório financeiro não é apenas uma divulgação de resultados, mas uma espécie de autoajuste de uma grande empresa do setor imobiliário no ponto de inflexão do setor: após a retração da escala, quem consegue atravessar o ciclo com maior estabilidade financeira, capacidade de entrega mais segura e produtos verificáveis, terá mais chances de liderar na próxima rodada de competição.

Reunião de apresentação de resultados da China Merchants Shekou 2025 realizada em Shenzhen

Quarta colocada em vendas, foco na realização da estratégia em cidades-chave

Sob o contexto de políticas contínuas de estímulo, o mercado imobiliário chinês em 2025 permanece em fase de ajuste e consolidação.

Nos 30 principais cidades do país, a área de vendas de imóveis residenciais totalizou aproximadamente 326 milhões de metros quadrados, uma queda de 7% em relação ao ano anterior, sendo que as vendas de novas casas caíram 18%, enquanto as vendas de segunda mão permaneceram praticamente estáveis, representando cerca de 65% do mercado. Essas mudanças estruturais indicam o declínio da era de desenvolvimento de novos projetos e a reconfiguração das oportunidades de estoque e oportunidades estruturais, remodelando a lógica do setor.

Nesse cenário, a China Merchants Shekou manteve um desempenho de vendas relativamente sólido.

Em 2025, a empresa atingiu um total de 7,1612 milhões de metros quadrados em contratos de vendas, com um valor de vendas de 196 bilhões de yuans, subindo para a quarta posição no setor.

Mais importante ainda, sua distribuição urbana — em Xangai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan e Nantong — garantiu posições entre as três primeiras em vendas totais nessas cidades, e em 15 das 30 principais cidades do país, a empresa entrou no TOP 5 local.

Por trás desses resultados, está a estratégia de “foco nas cidades-chave” que a China Merchants Shekou vem implementando nos últimos anos. Destaca-se especialmente Xangai, onde o valor total de vendas ultrapassou 50 bilhões de yuans, retornando à liderança local; Pequim alcançou 19,3 bilhões de yuans, entrando pela primeira vez no TOP 5 do mercado; Hangzhou atingiu 16,9 bilhões de yuans, seu melhor resultado histórico na cidade, conquistando uma fatia significativa frente a concorrentes locais como Binjiang e Greentown. Ao mesmo tempo, Shenzhen superou 15 bilhões de yuans, mantendo-se em terceiro lugar; Chengdu também ultrapassou 10 bilhões, ficando em quinto.

Correspondente ao desempenho em escala, há uma contínua valorização da força de produto.

Durante o período, mais de 20 novos projetos da China Merchants Shekou tiveram taxas de abertura superiores às expectativas de viabilidade. Quinze projetos, incluindo Kangding 19 em Xangai, 招商玺 em Chengdu, 锦城序 em Chengdu, 招商序 em Changsha e 梧桐书院 em Xi’an, foram listados entre os dez melhores projetos do ano ou do semestre no país, elevando a posição da empresa para o quarto lugar no ranking de “Top 100 empresas imobiliárias em força de produto na China”; projetos como 招商玺 em Pequim e 华玺 em Foshan entraram no TOP 20 de “bons imóveis”.

No que diz respeito ao sistema de produtos, a China Merchants Shekou continua a evoluir suas linhas de produtos “玺, 序, 揽阅, 天青”, além de construir sistematicamente o padrão de “bons imóveis” alinhado às políticas. Este sistema cobre sete dimensões: “habitação sem preocupações, conforto e saúde, sustentabilidade verde, conveniência inteligente, artesanato de excelência, renovação estética e serviço atencioso”, detalhado em 28 cenários e 485 detalhes técnicos, já implementados em mais de 20 projetos-modelo em todo o país.

Na transição do setor de expansão de escala para desenvolvimento de alta qualidade, o caminho da China Merchants Shekou torna-se cada vez mais claro: usando as cidades-chave como âncora, com foco na força de produto, por meio de capacidades padronizadas e sistemáticas, transformar o conceito de “bons imóveis” em produtos replicáveis e entregáveis.

Essa capacidade está se tornando um pilar importante para atravessar ciclos de mercado.

Reforçar a disciplina de investimento, transformar-se em uma empresa de desenvolvimento + operação + serviços

Após quatro anos consecutivos de ajuste profundo, a relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário chinês começa a melhorar marginalmente. A área de início de obras tem ficado abaixo da área vendida por quatro anos consecutivos, o índice de novas construções em cem cidades permanece abaixo de 1, e os estoques estão sendo gradualmente reduzidos; ao mesmo tempo, o retorno de aluguel em cidades-chave mostra sinais de recuperação lenta, e a lógica de precificação de ativos está mudando de “impulsionada por crescimento” para “impulsionada por rendimento”.

Nesse processo, a demanda não desapareceu, mas apresenta uma diferenciação mais clara: cidades de alto nível continuam resilientes, com demanda por residências de alta qualidade em áreas centrais de cidades de primeira linha e algumas cidades de segundo nível fortes.

Com base nisso, a China Merchants Shekou mantém sua estratégia de “foco nas cidades-chave, investimento baseado em vendas, seleção criteriosa”, reforçando ainda mais a disciplina de investimento.

Em 2025, a empresa adquiriu 43 terrenos, totalizando aproximadamente 440 milhões de metros quadrados de área construída, com um valor total de cerca de 938 bilhões de yuans, e um valor de direitos de superfície de aproximadamente 543 bilhões de yuans, um aumento de 62%; o valor de mercado adicional gerado foi de 1.257 bilhões de yuans, um crescimento de 85%. Quanto à estrutura urbana, 100% dos investimentos estão nas “30 cidades de maior força”, quase 90% nas “10 cidades principais”, e 63% em cidades de primeira linha, concentrando recursos de investimento em áreas centrais.

No mecanismo de decisão de investimento, a empresa introduziu o sistema de avaliação “Seis Bons” — considerando cidade, equipe, setor, rotatividade, produto e operação — para uma triagem e controle de projetos ao longo de todo o processo, buscando otimizar a alocação de recursos sob controle de custos. Além disso, mantém a estratégia de “investir com base na venda e produzir com base na venda”, orientada pela rotatividade de vendas e recuperação de caixa, evitando expansão inútil e garantindo que o ritmo de investimento esteja alinhado ao mercado.

Até o final de 2025, a China Merchants Shekou possuía cerca de 22 milhões de metros quadrados de estoque de terra não vendido, sendo 47% em recursos nas “6+10 cidades principais”, 76% nas “30 cidades de maior força” e 25% na região da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau; quanto às operações, 64% eram residenciais, permanecendo como o principal suporte. A estrutura geral do estoque de terra mostra uma maior concentração em cidades-chave e produtos principais.

Vale notar que o mercado de terras também está mudando.

No início deste ano, governos locais começaram a lançar mais terrenos em áreas centrais, reduzindo preços iniciais, diminuindo índices de volumetria e reduzindo o tamanho de projetos individuais. Em 2025, projetos com índice de volumetria abaixo de 2,0 representam 43%, um nível historicamente baixo. Essas mudanças, por um lado, favorecem a melhoria da qualidade dos produtos e a eficiência de rotatividade, por outro, aumentam a competição por terrenos de alta qualidade, com alguns projetos apresentando aumentos de preço de venda.

Nesse contexto, a China Merchants Shekou mantém uma postura cautelosa para 2026, continuando a focar em “cidades-chave e investimentos precisos”, dando maior atenção à velocidade de rotatividade e à capacidade de realização de lucros, enfatizando crescimento interno e expansão de alta qualidade.

Do lado da oferta, a empresa já se preparou para a próxima fase.

Na demanda, mantém uma estratégia cautelosa. Prevê-se que, em 2026, o volume total de vendas seja aproximadamente igual ao de 2025, com maior foco na qualidade das vendas e na recuperação de caixa, buscando uma correspondência precisa entre ritmo de fornecimento e janelas de mercado em diferentes cidades.

De modo geral, o mercado ainda está na fase de “política de fundo já estabelecida, fundo de mercado a ser confirmado”. A China Merchants Shekou mantém uma avaliação de curto prazo de “estimular a confiança” e uma postura de “cautela otimista” a médio e longo prazo, acreditando que o setor continuará passando por um período de fundação e recuperação.

Nesse cenário, a empresa acelera sua transformação de desenvolvedor tradicional para “desenvolvedor + operador + fornecedor de serviços”, com o crescimento de negócios de posse, que se torna uma manifestação direta dessa estratégia.

Em 2025, a receita de propriedades sob gestão da China Merchants Shekou atingiu 7,63 bilhões de yuans, um aumento de 2,2%; ao longo do ano, foram incorporados 29 novos projetos, totalizando 1,77 milhão de metros quadrados de área construída, incluindo residências de aluguel de longo prazo, centros comerciais e parques industriais. Além disso, a empresa adicionou cerca de 828 mil metros quadrados de gestão de ativos leves, concentrados em Xangai, Hangzhou, Chengdu e Shenzhen, com efeitos sinérgicos entre diferentes tipos de negócios.

De modo geral, a vantagem competitiva da China Merchants Shekou está se tornando cada vez mais clara. Apoiada na longa história do sistema China Merchants, combinada com uma estratégia clara e estável, gestão financeira sólida e capacidade de cobrir toda a cadeia de desenvolvimento, operação e serviços, essas características não se formam de forma rápida nem são facilmente replicáveis.

Em um setor ainda em período de baixa, essa estrutura de capacidades torna-se o suporte fundamental para seu avanço constante.