Observação do Relatório Anual | Fundo de Investimento Imobiliário Comercial da China Merchants 2025: escritórios, Garden City e aquisição em Hong Kong

Opinião.net Em 17 de março, a招商局商业房托 divulgou o relatório de desempenho para o ano de 2025.

Como contexto, o mercado de imóveis comerciais em 2025 continua turbulento, especialmente no segmento de escritórios, que enfrenta pressões de ocupação e de rendimentos, além da concorrência gerada pelo alto volume de oferta contínua. Trata-se de um teste abrangente à qualidade dos ativos, à capacidade de gestão e à firmeza estratégica.

Refletindo nos resultados, a招商局商业房托 atingiu uma receita total de 432 milhões de yuan em 2025, com receita líquida de propriedades de 307 milhões de yuan e receita distribuível de 96,3 milhões de yuan. Durante o período, a empresa manteve uma taxa de distribuição de 100%, com cada unidade do fundo distribuindo 0,0968 dólares de Hong Kong.

Especificamente, os ativos subjacentes da招商局商业房托 incluem cinco escritórios e uma propriedade de retalho, concentrados nas áreas centrais de Shenzhen e Pequim.

Até o final do período, a taxa de ocupação do portfólio de propriedades manteve-se em 80,8%. Destaca-se o edifício de escritórios de classe A,新时代广场, localizado em Shekou, Shenzhen, que, devido à assinatura de contratos com vários inquilinos de alta qualidade no final do ano, viu sua taxa de ocupação subir 9,7 pontos percentuais, atingindo 66,1%.

O crescimento de retalho na propriedade Shenzhen招商花园城, mesmo em um mercado desfavorável, foi o destaque mais brilhante do relatório de resultados. Nesse período, a taxa de ocupação do imóvel aumentou para 96,5%, com receita de aluguel anual de 88,51 milhões de yuan, um aumento de 10,1% em relação ao ano anterior, demonstrando forte vitalidade na recuperação do consumo.

Estrutura de negócios

Apesar das pressões macroeconômicas sobre a receita, a saúde do balanço patrimonial e o controle dos custos de financiamento tornaram-se as principais defesas da招商局商业房托 contra as oscilações do mercado.

De acordo com o relatório financeiro, até o final de dezembro de 2025, a招商局商业房托 tinha um total de empréstimos de 4,108 bilhões de yuan, com uma taxa de endividamento de 42,3%, mantendo-se em um nível sólido, abaixo do limite de 50% estabelecido pelas diretrizes de fundos de investimento imobiliário de Hong Kong.

No final do período, o total de passivos (excluindo o valor líquido dos ativos atribuíveis aos detentores de unidades do fundo) representava 55,9% do valor total dos ativos do fundo.

Além disso, os custos operacionais de propriedades e os custos de financiamento diminuíram, respectivamente, 13,8% e 11,3%. A redução dos custos de financiamento deve-se principalmente às ações proativas da gestão na captação de recursos durante o ano.

Sabe-se que, já em janeiro de 2025, a招商局商业房托 realizou uma grande operação de refinanciamento, firmando um novo empréstimo de 4,1 bilhões de yuan com um banco terceiro independente, por cinco anos, com taxa fixa de 2,80% ao ano.

Posteriormente, o fundo rapidamente utilizou 4,008 bilhões de yuan desse montante, representando 97,5% do total de empréstimos bancários, para quitar antecipadamente financiamentos estrangeiros de taxa elevada, economizando consideráveis despesas de juros. Simultaneamente, com a redução de empréstimos garantidos por hipotecas, o passivo circulante do fundo caiu de 2,16 bilhões de yuan para 505 milhões de yuan.

A baixa taxa de endividamento e a estrutura de capital sólida proporcionam ao fundo uma ampla flexibilidade financeira, permitindo-lhe aproveitar futuras oportunidades de aquisição de ativos de alta qualidade.

Em dezembro de 2025, a招商局商业房托 realizou a aquisição do seu primeiro projeto de residência estudantil em Hong Kong.

Segundo informações, o imóvel adquirido anteriormente era o Residence G Hotel (ou, conforme outras fontes, o Hmlet Austin Avenue Hotel), localizado na 2 Kerssidan Road, Kowloon, Hong Kong (antiga 2-2A Kerssidan Road). Com uma área de aproximadamente 23.600 pés quadrados, fica próximo à Hong Kong Polytechnic University.

A招商局商业房托 comprou por 206 milhões de dólares de Hong Kong, com um desconto de 3,3% em relação à avaliação de 213 milhões de dólares de Hong Kong feita em novembro do mesmo ano.

O plano é transformar o imóvel em um moderno dormitório estudantil com cerca de 85 camas, com previsão de conclusão das obras e início de operação até agosto de 2026, alinhando-se ao calendário de admissões acadêmicas de Hong Kong para 2026/27.

“Essa iniciativa ajuda a otimizar ainda mais a estrutura de ativos do fundo, trazendo valor e retorno sustentáveis a longo prazo para os detentores de unidades,” afirmou a招商局商业房托.

Na verdade, durante as conferências de resultados de início e meados de 2025, os gestores do fundo deixaram claro que, nos próximos um ou dois anos, planejam usar alavancagem para adquirir mais projetos. As aquisições não se limitarão a imóveis comerciais, incluindo hotéis, residências estudantis e outros ativos que possam gerar retorno para os investidores.

“Talvez o primeiro passo seja mais modesto e cauteloso, como uma residência estudantil, que pode ser um bom alvo. Esperamos que, em breve, tenhamos boas notícias para todos,” declarou o gestor na conferência de resultados de meados de 2025.

E assim, a招商局商业房托 cumpriu sua promessa.

Operação de ativos

Mudando o foco da demonstração financeira para a gestão operacional dos ativos, o portfólio da招商局商业房托 em 2025 apresentou uma clara diferenciação de desempenho.

Primeiramente, o imóvel de retalho Shenzhen招商花园城 destacou-se como estabilizador e motor de crescimento ao longo do ano.

Durante o período, a receita de aluguel de招商花园城 aumentou 10,1%, atingindo 88,51 milhões de yuan. Mesmo com uma queda de 3,2% na avaliação geral do portfólio, o valor do imóvel subiu 2,1%, chegando a 1,517 bilhões de yuan.

A taxa de ocupação de招商花园城 também continuou a subir, passando de 93,5% em 2024 para 96,5% no final do período; os aluguéis também aumentaram de 121,7 para 122,3 yuan por metro quadrado.

Esse desempenho positivo reflete a resposta do mercado às recentes melhorias e renovações do shopping.

Segundo informações,招商花园城 tem cerca de 100 mil metros quadrados, inaugurado em 2006, sendo o primeiro centro comercial na região de Shekou.

Em setembro de 2022, a propriedade passou por sua maior renovação desde a abertura, com uma atualização do conceito de “Arte de Vida Urbana”, incluindo melhorias na fachada, no espaço interno e na circulação.

No aspecto de marcas, dados públicos indicam que, em 2025, o projeto ajustou 68 marcas, com uma área de quase 10 mil metros quadrados de lojas reformadas. A estratégia inclui manter marcas tradicionais populares, aprimorando-as por meio de upgrades e expansão, além de introduzir novas marcas de destaque, como Anta PALACE, LUXIHE e outras lojas de moda, gastronomia e estilo de vida, incluindo lojas âncora e flagship em áreas urbanas e regionais.

Em contraste, o portfólio de escritórios da招商局商业房托 enfrentou desafios em 2025. Os mercados de escritórios de Shenzhen e Pequim impactaram os ativos sob gestão.

Embora a taxa de ocupação média do portfólio de escritórios tenha diminuído ao final do período, a operação de cada projeto permaneceu saudável.

O centro de negócios招商局航华科贸, localizado na área central de Pequim, adotou uma estratégia de “preço para manter a ocupação”, conseguindo manter uma taxa de 93,8%.

O edifício新时代广场, de classe A em Shenzhen, enfrentou forte pressão no início do ano, mas, com esforços na segunda metade, conseguiu assinar contratos com vários inquilinos de alta qualidade, elevando a taxa de ocupação em 9,7 pontos percentuais até o final do ano.

No complexo de Shekou, os três imóveis de classe B —科技大厦, 科技大厦二期 e 数码大厦— enfrentaram condições mais complexas ao longo do ano.

O科技大厦 sofreu impacto de uma saída de um grande inquilino principal, afetando grande parte de sua área. A equipe de gestão, no entanto, preparou-se com múltiplos potenciais clientes, abrangendo setores como saúde, cuidados geriátricos, educação, hotelaria e residências, buscando recuperar a ocupação.

Já o科技大厦二期 e 数码大厦 foram mais afetados pela pressão de queda nos aluguéis de escritórios de classe A, que provocou um efeito de “squeezed out” no mercado de escritórios de classe B, levando a uma redução na taxa de ocupação.

A gestão anunciou que, em 2026, desenvolverá planos específicos de desocupação “um a um” para esses imóveis.