Por que este canto do mercado municipal não deveria ser ignorado, de acordo com a Nuveen

As preocupações com a acessibilidade à habitação tornam este um momento oportuno para considerar a compra de obrigações municipais de habitação, de acordo com a Nuveen. As obrigações, cuja renda é isenta de imposto federal, são usadas para financiar projetos de desenvolvimento de habitação acessível. Os investidores também não pagam imposto estadual sobre as muni se residirem no mesmo estado onde a obrigação foi emitida. A necessidade de habitação acessível levou a um aumento na emissão, o que significa que os investidores podem obter um rendimento extra, disse Dan Close, diretor de investimentos e chefe de renda fixa municipal na Nuveen. “A acessibilidade tornou-se uma questão definidora em todos os Estados Unidos, moldando o discurso político e influenciando os resultados eleitorais”, escreveu ele num artigo recente. Economia em forma de K Muitos americanos de classe média e baixa estão a lutar na chamada economia em forma de K, onde as famílias de alta renda estão a prosperar. Além disso, as taxas de hipoteca permanecem elevadas à medida que o mercado imobiliário de primavera começa. A hipoteca fixa de 30 anos está no nível mais alto desde setembro de 2025, atingindo 6,53% na sexta-feira, segundo Mortgage News Daily. À medida que os construtores enfrentam a contínua questão da acessibilidade, mais obrigações de habitação entram no mercado. De fato, a emissão anual triplicou entre 2016 e 2025. As obrigações agora representam cerca de 7% do mercado municipal de 4,4 trilhões de dólares. Close espera que esse crescimento continue, dado o grande peso que a habitação representa nas despesas dos consumidores. “Estamos a ver muitas oportunidades devido a esse aumento na quantidade de obrigações de habitação no nosso mercado, para realmente usar a nossa equipe de pesquisa de crédito e aproveitar neste momento cerca de 60 pontos base adicionais na parte de 10 anos da curva, em comparação com outras obrigações municipais no mercado”, disse numa entrevista à CNBC. Atualmente, obrigações de habitação com maturidade de 10 anos têm um rendimento médio de 3,58%, contra 3,06% do mercado municipal mais amplo. Encontrar oportunidades Existem diferentes tipos de obrigações de habitação, incluindo habitação unifamiliar, multifamiliar e de força de trabalho, disse Close. Hoje em dia, Close gosta de adotar uma abordagem de barra de ferro que incorpora tanto muni de habitação unifamiliar quanto de força de trabalho. As obrigações de habitação unifamiliar são emitidas por agências estaduais para ajudar proprietários de primeira viagem, e por isso têm uma classificação muito alta. “Estamos a ver uma boa quantidade de emissão, o que barateou esse mercado”, disse Close. "Você pode obter um spread em relação à obrigação de obrigação geral do estado emissor. Por exemplo, o Fundo de Obrigações Municipais All-American da Nuveen detém obrigações de habitação unifamiliar, incluindo aquelas da North Carolina Housing Finance Agency. FLAAX YTD mountain Fundo de Obrigações Municipais All-American da Nuveen no ano até agora Do outro lado da barra de ferro está a habitação de força de trabalho, que é um tipo relativamente novo de financiamento que visa trabalhadores essenciais, como professores, enfermeiros, policiais e bombeiros. Eles podem ganhar dinheiro demais para se qualificarem para habitação acessível, mas lutam para pagar habitação de mercado em áreas caras. As obrigações de habitação de força de trabalho entram no espaço de alto rendimento, portanto, apresentam mais risco. “Estas tendem a ser as obrigações de menor qualidade de crédito que vemos”, disse Close. “São projetos individuais e esses são os que acreditamos que podem oferecer o maior rendimento adicional neste momento.” Por exemplo, o Fundo de Obrigações Municipais de Alto Rendimento da Nuveen inclui entre suas holdings obrigações de habitação de força de trabalho da Vail Home Partners, bem como obrigações que financiarão um novo projeto de desenvolvimento em São Francisco. Além de obter uma renda atrativa, os investidores também podem fazer algum bem social ao investir em obrigações de habitação, observou Close. “O status de isenção fiscal das municipais permite que essas agências governamentais e entidades, bem como desenvolvedores privados, acessem capital mais barato”, disse ele. “Esse capital mais barato, com custos menores do que o financiamento tributável tradicional, gera economias significativas, e essas economias são repassadas tanto a inquilinos quanto a compradores de casa.”