CMa Shekou em disparada durante um ano, lucro líquido não operacional inferior a 300 milhões, como o novo presidente Zhu Wenkai pode mudar de estratégia?

Entrando em 2026, as empresas estatais e desenvolvedores não têm descanso.

Em apenas três meses, a Minmetals Real Estate saiu da bolsa, a Yuexiu Property travou uma batalha de 9 horas em Guangzhou para adquirir terrenos, a China Overseas e a China Resources Land fizeram ajustes na estrutura organizacional, e a China Merchants Shekou também está ajustando sua equipe.

Em 3 de março, a China Merchants Shekou anunciou que, por motivos de transferência de trabalho, Liu Ye solicitou a renúncia ao cargo de vice-presidente executivo, para assumir uma posição na China Nanshan Group. No dia seguinte, a empresa informou que o diretor independente Kong Ying deixaria o cargo por término do mandato.

Em setembro de 2025, o presidente e o CEO da China Merchants Shekou foram substituídos simultaneamente. Com a nova equipe de gestão liderada pelo presidente Zhu Wenkai e pelo CEO Nie Liming, as vendas de 2025 finalmente alcançaram o TOP 4 do setor.

Em contraste, a empresa prevê uma grande queda nos lucros. Em 2025, estima-se que o lucro líquido atribuível aos acionistas seja entre 1,005 e 1,254 bilhões de yuans, uma queda de 69% a 75% em relação ao ano anterior; o lucro líquido ajustado (excluindo itens não recorrentes) será entre 154 milhões e 231 milhões de yuans, uma redução de 91% a 94%.

Durante o período de profunda ajustamento do setor imobiliário, até mesmo as empresas estatais não escaparam do impacto. Para os recém-nomeados Zhu Wenkai e Nie Liming, o verdadeiro teste já começou.

1

Previsão de lucro líquido ajustado

menos de 300 milhões,

depreciação de estoques acumulada de 13,7 bilhões em 5 anos

Quando se fala da China Merchants, a mais conhecida provavelmente é o China Merchants Bank. Na verdade, a China Merchants Shekou e o China Merchants Bank são empresas irmãs, ambas pertencentes ao China Merchants Group.

Ao final de 2025, o China Merchants Group tinha ativos totais superiores a 15 trilhões de yuans, sendo uma verdadeira gigante estatal.

Com uma base sólida, a China Merchants Shekou possui vantagens de recursos únicas, mas também enfrenta a pressão de escala e retorno compatíveis com sua condição de estatal. Quando o setor imobiliário passa de uma fase de “expansão agressiva” para “foco na qualidade” e “lucro”, as estatais também precisam demonstrar sua capacidade de gerar lucros.

E essa, na verdade, é a “fraqueza” da China Merchants Shekou.

Em 30 de janeiro, a empresa divulgou uma previsão de resultados para 2025. Estima-se que o lucro líquido atribuível aos acionistas seja entre 1,005 e 1,254 bilhões de yuans, uma queda de 69% a 75% em relação ao ano anterior; o lucro líquido ajustado será entre 154 milhões e 231 milhões de yuans, uma redução de 91% a 94%.

Isso significa que, em 2025, após excluir itens não recorrentes, o lucro operacional diário da China Merchants Shekou foi inferior a 3 bilhões de yuans.

Gráfico / Aviso de resultados da China Merchants Shekou

Para explicar a forte queda nos lucros, a empresa afirmou que a principal razão foi a deterioração de alguns projetos imobiliários, levando à provisão de perdas por impairment, de acordo com as condições de mercado e princípios de prudência.

Além disso, a redução na entrega de projetos, a queda na receita operacional, e a diminuição dos ganhos de investimentos em joint ventures e na venda de participações acionárias também contribuíram para a redução dos lucros.

Mas como exatamente ocorreu a depreciação dos estoques da China Merchants Shekou?

Por um lado, o setor imobiliário está passando por uma profunda ajustamento, com queda nos preços; por outro, a empresa anteriormente apostou em compras de terrenos de alto valor, agora tendo que “pagar o preço”.

Por exemplo, em fevereiro de 2024, a China Merchants Shekou adquiriu o terreno Bin Ke Cheng BK202401 em Hefei, por 1,299 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 54%, e um preço de 25.000 yuans/m², estabelecendo um recorde de “valor de terreno” em Hefei.

Em agosto de 2024, a empresa comprou um terreno na área de Shangtang, distrito de Gongshu, Hangzhou, por cerca de 1,36 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 24,87%, e um preço de aproximadamente 41.600 yuans/m², tornando-se o “valor de terreno” mais alto na região de Shangtang.

Como desenvolvedora estatal, a China Merchants Shekou possui canais de financiamento abundantes para reforçar seu caixa, mas o problema é que, durante o ajustamento do setor, após adquirir terrenos a preços elevados, a comercialização dos projetos e a rotação de capital tornam-se bastante difíceis.

E a depreciação de estoques gerada por projetos de alto valor sempre foi um “buraco negro” que consome lucros. A análise do “Bullet Finance” revelou que, de 2020 a 2024, as provisões para depreciação de estoques da China Merchants Shekou foram de 2,53 bilhões, 1,719 bilhões, 3,641 bilhões, 2,276 bilhões e 3,575 bilhões de yuans, totalizando 13,7 bilhões.

Cada ano, a justificativa dada pela empresa foi que “alguns projetos imobiliários não atingiram o preço de venda esperado, e o valor realizável dos terrenos era inferior ao custo”.

Refletindo nos relatórios financeiros, isso se traduz na queda de lucros. De 2020 a 2024, o lucro líquido atribuível aos acionistas da China Merchants Shekou apresentou variações de -23,58%, -15,35%, -58,89%, +48,20% e -36,09%. Apenas em 2023 houve um breve aumento.

Hoje, mesmo considerando o valor máximo previsto de lucro líquido de 12,54 bilhões de yuans para 2025, ainda está longe do pico de 160 bilhões de yuans de 2019, uma diferença de quase 150 bilhões.

De qualquer forma, após a queda do brilho passado, a China Merchants Shekou se encontra na fase de precisar provar novamente sua força.

2

Vendas caem abaixo de 200 bilhões,

queda de 14% no preço das ações em um mês

Objetivamente, a China Merchants Shekou tem tido um pouco de “sorte”.

Em 2021, quando o mercado imobiliário virou, a empresa atingiu um volume de vendas contratadas de 3268,34 bilhões de yuans, mas na lista de CREE, a “Bihengrong” ainda figurava entre as principais, e a China Merchants Shekou ocupava a 7ª posição.

Em apenas dois anos, em 2023, as vendas contratadas caíram abaixo de 3000 bilhões, mas após a queda de empresas como Evergrande, Sunac e Country Garden, a empresa conseguiu manter-se entre as cinco maiores do setor, ocupando a 5ª colocação.

Gráfico / CREE

Na reunião de resultados de 2023, o então presidente da China Merchants Shekou, Jiang Tiefeng, anunciou a meta de estar entre as cinco maiores em vendas do setor. Contudo, consolidar essa posição não foi fácil.

Por um lado, as empresas à frente, como Poly Developments, China Overseas e CR Land, têm características distintas, dificultando a diferenciação da China Merchants Shekou.

Por outro lado, a concorrência com a Evergrande, que ainda mantém forte presença, e a ascensão de outras empresas, como Greenland, também representam desafios.

Observa-se que, em 2025, a China Merchants Shekou acelerou sua expansão no mercado de terras. Segundo dados do CRIC, em 2024, a empresa adquiriu terrenos com valor de 28,5 bilhões de yuans, ficando em 6º lugar no setor. Em 2025, esse valor saltou para 59,4 bilhões de yuans, um aumento de 108%, entrando no top 3.

Alguns desses projetos continuam sendo de alto valor. Em março de 2025, a empresa comprou um terreno em Chengdu, por cerca de 2,7 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 70,4%, e um preço de 31,7 mil yuans/m², tornando-se o “valor de terreno” mais alto de Chengdu.

Em julho do mesmo ano, adquiriu um terreno residencial em Qianhai, Shenzhen, por 2,155 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 86,1%, e um preço de aproximadamente 84,200 yuans/m², tornando-se o “valor de terreno” mais alto de Shenzhen.

Dado que projetos de alto valor continuam sendo uma “pedra no sapato”, por que a China Merchants Shekou ainda opta por comprar terrenos caros? Será que prioriza o crescimento de escala à custa de lucros? Como reverter a tendência de queda nos lucros? Tentamos obter respostas da empresa, mas até o momento não recebemos retorno.

Mesmo assim, as vendas da China Merchants Shekou continuam em declínio, com uma queda de 10,6% em 2025, atingindo 1960,09 bilhões de yuans, uma redução de 40% em relação ao pico de 2021.

Gráfico / Aviso de resultados da China Merchants Shekou (imagem 1: 2025; imagem 2: 2024)

Por outro lado, o mercado de capitais não “aprovou” essa recuperação. Em 2025, por 12 meses consecutivos, o preço de fechamento das ações da empresa ficou abaixo do valor patrimonial por ação auditado do último exercício.

Assim, em 6 de fevereiro de 2026, a China Merchants Shekou anunciou um plano de valorização, propondo medidas em negócios, fluxo de caixa e dividendos para elevar o preço das ações.

No dia seguinte (9 de fevereiro), o preço das ações chegou a 11,10 yuans por ação, o maior desde 2025, mas logo voltou a cair. Dados do Wind mostram que, até 13 de março, o preço de fechamento era de 9,60 yuans por ação, uma queda acumulada de cerca de 14% em um mês.

Como reverter essa disparidade entre a melhora na classificação do setor e a queda nos lucros, vendas e valor das ações? A empresa conseguiu identificar as causas do baixo valor de mercado? Ainda há esperança de elevar o preço das ações?

Tentamos obter respostas da China Merchants Shekou, mas até o momento não recebemos retorno.

3

“Grande troca” de executivos,

朱文凯 enfrenta desafios

Com a queda contínua nos lucros e vendas, a China Merchants Shekou iniciou uma série de ajustes na equipe de gestão.

Em setembro de 2025, a empresa anunciou que, por motivos de transferência, Jiang Tiefeng deixou os cargos de diretor, presidente e membro do Comitê de Estratégia e Sustentabilidade. Jiang tinha assumido a presidência há apenas dois anos.

Após sua saída, Zhu Wenkai foi promovido de CEO a presidente. Simultaneamente, Nie Liming assumiu como CEO, ambos veteranos na empresa.

Curiosamente, Jiang Tiefeng e Zhu Wenkai têm uma história de conexão — em setembro de 2023, quando Jiang foi nomeado presidente, Zhu também foi promovido a CEO.

Gráfico / Shutterstock, baseado no protocolo VRF

Avançando no tempo, em 2017, Jiang Tiefeng, então assistente do CEO e gerente regional de Xangai, afirmou na conferência “Centenário de Grandeza: Coexistência em Xangai — Estratégia da China Merchants Shekou em Xangai” que a meta era “criar outro Shenzhen Shekou em Xangai”. Na mesma época, Zhu Wenkai, então vice-presidente executivo, tinha como objetivo “reconquistar Xangai” e alcançar “bilhão de yuan na região leste”.

Em 2023, a região leste representava 28,56% da receita da empresa, sendo a maior fonte de receita. Mas em 2024, essa região foi superada pela região do Jiangnan. Durante esse período, o gerente regional de Xangai mudou de Qian Jianguo para Wen Enqi, que também passou a ser gerente geral da área.

Apesar disso, a China Merchants Shekou mantém ambições em Xangai. Em setembro de 2024, após 163 rodadas de competição, a empresa e o consórcio Nantong Rucheng adquiriram um terreno em Caojiadu, Jing’an, por 5,66 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 31,2%, e um preço de 114 mil yuans/m², o segundo mais alto do país.

Até junho de 2025, a empresa reorganizou sua estrutura, eliminando cinco grandes regiões e transferindo a gestão direta das cidades ao escritório central, buscando uma gestão mais plana.

Simultaneamente, a China Merchants Shekou continua ajustando sua equipe. Em novembro de 2025, Peng Yiliang pediu demissão do cargo de vice-presidente por motivos de transferência; em dezembro, Xu Xin foi nomeado diretor não independente.

Em março de 2026, Liu Ye deixou o cargo de vice-presidente por motivos de transferência. Em abril de 2025, Liu Ye também havia deixado os cargos de consultor jurídico-chefe e diretor de conformidade, sendo substituído por Tang Jian.

Assim, a nova gestão da China Merchants Shekou, liderada por Zhu Wenkai e Nie Liming, está formada. A questão é: o Grupo China Merchants tem alguma exigência para essa nova equipe? Zhu Wenkai, com 59 anos, está próximo da idade de aposentadoria obrigatória. Se se aposentar, há preocupação com mudanças frequentes na gestão, dificultando a continuidade da estratégia?

Gráfico / Shutterstock, baseado no protocolo VRF

Tentamos obter esclarecimentos da China Merchants Shekou, mas até o momento não recebemos resposta.

De qualquer forma, a empresa, sob a liderança de Zhu Wenkai e Nie Liming, mantém sua posição e recursos, mas o setor imobiliário mudou radicalmente. Como reconstruir a lucratividade durante o ciclo de baixa do mercado imobiliário? Com uma previsão de queda de mais de 90% no lucro líquido ajustado em 2025, parece que Zhu Wenkai e Nie Liming ainda não encontraram a solução.

*Imagem de destaque do artigo por: Shutterstock, baseado no protocolo VRF.