Empresas estatais entram em cena, leilão de terrenos de Pequim arrecada 2.607 mil milhões de yuans numa semana

Beijing encerrou o primeiro trimestre com uma arrecadação total de 2,607 bilhões de yuans com vendas de terrenos.

Em 20 de março, foram leiloados os terrenos CP00-1201-0013 e outros na Zona Leste do Parque Tecnológico Zhongguancun, na 4ª fase, em Changping, adquiridos pela Mingjia Properties por 1,688 bilhões de yuans, com preço base, aproximadamente, 25.800 yuans/m².

Antes disso, nos dias 17 e 18 de março, o terreno do Bairro 5 de Shunyi New City, na Rua 05-02-21-1, foi adquirido por Beijing Renhe Risheng Real Estate por 348 milhões de yuans, com preço de piso de cerca de 15.400 yuans/m². Outro projeto, o terreno SY00-3101-0037 na Linha M15, na Estação Hedong, foi comprado pela Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate por 571 milhões de yuans, com preço de piso de aproximadamente 14.000 yuans/m².

Zhang Kai, chefe de pesquisa de mercado de terras do China Index Academy, afirmou que a venda de três terrenos neste mês, todos por preço base e apoiados por empresas estatais, reflete o sentimento atual do mercado e o cenário competitivo regional. Terrenos de alta qualidade e baixa densidade continuam dependendo do respaldo de empresas estatais devido às restrições de capital e confiança. Além disso, após entrarem no mercado, a forma de se destacar na competição acirrada será um teste para a capacidade de gestão futura.

Terreno de Changping cercado por concorrentes

Os terrenos na 4ª fase do Parque Tecnológico Zhongguancun, Zona Leste, em Changping, foram vendidos com apoio de empresas estatais locais.

Este terreno é composto por três áreas residenciais (0013, 0015, 0039) e uma área de jardim de infância (0016).

Os terrenos CP00-1201-0013, 0015 e 0039 são de uso residencial de segunda categoria, com áreas de aproximadamente 0,99 ha, 1,98 ha e 3,51 ha, respectivamente. As construções acima do solo terão cerca de 1 ha, 2 ha e 3,54 ha, com índice de ocupação de 1,01, altura máxima de 18 metros (com algumas áreas até 24 metros) e taxa de verde de 30%. O terreno 0039 é o maior e mais quadrado, enquanto os outros dois têm formas irregulares, o que pode impactar a disposição futura dos edifícios. Segundo documentos, incentiva-se a conexão subterrânea entre os terrenos 0013 e 0015.

O terreno 0016, destinado a jardim de infância, tem cerca de 0,48 ha, índice de ocupação de 0,8, área construída de aproximadamente 3.840 m², altura máxima de 16 metros e taxa de verde de 30%. Está planejado um jardim de infância com 12 classes.

Localizado fora da sexta anel norte, na área de Nanshao, em Changping, o terreno fica a cerca de 2,5 km da estação Nanshao da Linha Changping do metrô, próxima ao World City Changping e à Escola Secundária de Changping, com recursos comerciais e educacionais. Ao oeste, limita com o Parque de Águas Termal de Baifuquan, destacando-se por seu ambiente ecológico, caracterizando-se como uma área de melhoria com “ecologia privilegiada e transporte eficiente”.

Especialistas dizem que, com um índice de ocupação de apenas 1,01 e altura limitada a 18 metros, o terreno possui uma “assinatura” de moradia de alto padrão, com produtos futuros focados em moradias em duplex ou casas agrupadas de baixa densidade.

Apesar da boa qualidade, o terreno enfrenta forte concorrência na região. Ao lado, há uma comunidade consolidada de baixa densidade, o Longfor Changtan No. 1, com moradias em duplex e casas com vista para as montanhas, já consolidada com uma média de preço de cerca de 42.000 yuans/m². A cerca de 2 km, há outros grandes empreendimentos em venda, como Jianfa Guantangfu, com preço de 26.000 yuans/m², e mais de 1.800 unidades vendidas quase 1.400, focadas em necessidades básicas e melhorias. O projeto Wutong Mountain Yu, com 1.200 unidades, também está em andamento, com mais da metade já vendida. Recentemente, o Longfor Enxiang Lingyun Song, lançado em novembro do ano passado, vendeu menos de 50 unidades em seis meses.

Além disso, há novos empreendimentos na área de Shahe Higher Education Park, a uma estação de metrô, incluindo Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu e Jiayuanli da Beijing Construction Engineering, totalizando cerca de 4.000 unidades em estoque.

Zhang Kai afirmou que, nesta rodada de leilões, apenas uma empresa se inscreveu e adquiriu o terreno por preço base, refletindo uma postura cautelosa do mercado em relação a projetos de baixa densidade e longo ciclo fora das áreas centrais. Apesar do preço de piso competitivo, a forte concorrência na região, junto com a pressão de projetos existentes como Guantangfu, Lingyun Song e Wutong Mountain Yu, exigirá estratégias de diferenciação, como “duplex de baixo preço total”.

Especialistas dizem que, embora o preço do terreno seja controlável, o índice de ocupação muito baixo limita-se a moradias de alto valor agregado, como casas de luxo ou condomínios. Em um mercado focado em necessidades básicas e reformas, é um grande desafio equilibrar vendas de alto padrão com velocidade de comercialização, testando a capacidade de desenvolvimento e marketing da empresa estatal.

Duas áreas em Shunyi arrecadam 9,19 bilhões de yuans

Duas áreas de baixa densidade em Shunyi também foram adquiridas por empresas estatais.

Por 3,48 bilhões de yuans, a Renhe Risheng, controlada integralmente pela Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory, comprou o terreno do Bairro 5 de Shunyi New City, pertencente à Renhe Town (escritório regional). A empresa, uma entidade estatal local, atua no desenvolvimento de terras, construção de habitações de reassentamento e gestão de ativos.

O terreno tem 1,57 ha, com área construída prevista de cerca de 22.600 m², índice de ocupação de 1,44 e altura máxima de 60 metros, planejando-se uma residência de baixa densidade e melhorias. Isso reflete a tendência de transformação de “necessidade básica” para “qualidade aprimorada” na região.

Localizado no centro do antigo Shunyi, o terreno está cercado por infraestrutura ecológica e social madura, próximo ao Parque Renhe e ao Parque Shunyi, além do Hospital Infantil de Beijing e do Hospital de Mulheres e Crianças de Shunyi, além do centro comercial Shangpin City Outlets, formando um círculo de vida confortável.

O terreno na Estação Hedong da Linha M15, na zona de Shunyi, foi comprado pela Beijing Zhuzong Jing Shun por 571 milhões de yuans. Uma publicação conjunta de Beijing Urban Construction e Xiangye, com seus logotipos, indica uma parceria de desenvolvimento entre as duas empresas.

Este terreno apresenta forte potencial de otimização. Com índice de ocupação de apenas 1,3, mais baixo que outros terrenos na região, oferece condições para moradias de alta eficiência, como condomínios. O preço de venda de 14.000 yuans/m² também garante uma margem de segurança de custos. A localização a cerca de 400 metros da estação Fongbo da Linha 15, junto ao rio Chaobai, com vistas ecológicas, reforça o valor de “comutação eficiente + valor ecológico”.

Embora as infraestruturas ainda estejam em fase de implementação e a área urbana não esteja totalmente madura, a vantagem de custos oferece espaço para melhorias de qualidade, permitindo que os desenvolvedores ajustem preços para atender tanto necessidades básicas quanto melhorias de moradia, com certa flexibilidade estratégica.

Zhang Kai afirmou que, entre os setores de Shunyi, a área de Renhe tem uma posição bastante distinta. Os setores de Guoquanshan/Tianzhu focam em melhorias de alto padrão, atraindo construtoras especializadas em produtos de luxo, enquanto Mapo é uma zona de “transição quente”, mais voltada para infraestrutura governamental e comunidades maduras. Renhe, com menor barreira de entrada e destaque ecológico, aposta na relação custo-benefício. Esses setores complementam-se, enquanto a antiga cidade de Shunyi, como a área do Mercado Dongfeng, mantém sua posição de mercado devido à escassez de terras.

Segundo o Plano de Oferta de Terras para 2026, divulgado pelo Beijing Planning and Natural Resources Commission, a quantidade de terras para habitação comercial será de 200 a 240 hectares, uma redução contínua em relação aos 240-300 hectares de 2025, marcando o quarto ano consecutivo de diminuição na oferta.

“Há uma maior diferenciação no mercado, com uma tendência de crescimento em forma de K — os terrenos centrais continuam altamente competitivos, enquanto os setores periféricos, por meio de redução de preços e índices de ocupação, focam em estabilidade de preços e segurança na comercialização.”