Poder de compra em expansão, preços de casas novas e usadas sobem em conjunto! Mercado imobiliário de Xangai enfrenta uma "pequena primavera"

O “calor” do mercado imobiliário de Xangai está silenciosamente emergindo nos dados.

De acordo com os últimos dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, em fevereiro, os preços das casas novas em Xangai subiram 0,2% em relação ao mês anterior, passando de estabilidade para alta; os preços de casas de segunda mão também aumentaram 0,2% na mesma comparação, encerrando oficialmente uma tendência de queda contínua de nove meses. Este é o primeiro sinal positivo de recuperação simultânea de preços de imóveis novos e usados após o ajuste do mercado de Xangai.

Pelo dado anual, em fevereiro, os preços das casas novas em Xangai aumentaram 4,2%, mantendo-se na liderança a nível nacional. Especialistas do setor acreditam que, com a combinação de políticas precisas e a ressonância da demanda acumulada no mercado, o mercado imobiliário de Xangai está entrando numa fase de “pequena primavera”.

Assim que entrou março, o entusiasmo do mercado voltou com força. Dados do portal imobiliário online mostram que, nos primeiros 15 dias de março, as transações de segunda mão em Xangai quase atingiram 14.000 unidades, sendo que na semana de 9 a 15 de março, foram negociadas 7.233 unidades, atingindo o maior volume semanal desde 2021, quase cinco anos atrás. Inclusive, alguns agentes imobiliários relataram congestionamento no sistema de registro de transações devido ao alto volume de login no dia 14 de março.

“A pequena primavera do mercado imobiliário de Xangai já está consolidada, e o período de compra está se estreitando.” afirmou Lu Wenxi, analista de mercado da Zhongyuan Real Estate. Ele acredita que a recuperação de fevereiro foi apenas um prelúdio, e que março será o período de plena realização dos benefícios, com potencial para superar os recordes de vendas do mesmo período do ano passado. Com volume de transações em alta antes do aumento de preços, e volume de negócios estável em níveis elevados, os preços podem rapidamente sair de seus fundos.

Zhu Jin, pesquisador da CITIC Construction Investment Securities, afirma que, desde março, os efeitos das “sete políticas de Xangai” estão se manifestando continuamente, indicando sinais de estabilização do mercado imobiliário. O volume de transações de segunda mão está se recuperando, ajudando a estabilizar o mercado de imóveis em termos de quantidade e preço. A longo prazo, as empresas do setor continuarão a focar em negócios operacionais, e a estrutura de moradias nas cidades principais ainda apresenta desequilíbrios que criam condições para o desenvolvimento de novos negócios.

A “reviravolta” das casas de segunda mão

Em 15 de março, o hall de registros de imóveis de Pudong, Xangai, estava em frenesi, com todas as 41 janelas de atendimento abertas e informações de chamadas rolando na tela. Até o meio-dia, o número de chamadas atendidas atingiu 423. No dia anterior, as transações de segunda mão em um único dia chegaram a 1.472 unidades, o segundo maior volume diário em quase um ano; no dia 15, foram negociadas 1.390 unidades, totalizando 2.862 em dois dias, atingindo o pico de vendas de finais de semana em quase cinco anos.

Este número é apenas um reflexo do “calor de primavera” do mercado imobiliário de Xangai no primeiro trimestre de 2026.

Dados do Centro de Transações Imobiliárias de Xangai mostram que, em janeiro de 2026, as vendas acumuladas de segunda mão atingiram 22.834 unidades, um aumento de 24,18% em relação ao mesmo período do ano anterior, retomando a tendência de recuperação de dezembro de 2025. A média diária de vendas nos dias úteis ficou acima de 600 unidades, chegando a mais de mil unidades nos fins de semana. Mais de 50% das transações ocorreram fora do anel externo, e quase metade das unidades vendidas tinham valor total abaixo de 300 mil yuans.

Enquanto o volume de vendas se manteve estável, os preços também enviaram sinais positivos. Em janeiro, o preço médio de venda de segunda mão em Xangai subiu 2,71% em relação ao mês anterior, indicando uma transição do estágio de “troca de volume por preço” para “estabilização de volume e preço”.

Este foi o cenário de janeiro, mas fevereiro foi marcado por altos e baixos. Durante o feriado do Ano Novo Chinês, o mercado ficou “congelado”; em 15 de fevereiro, o volume de vendas despencou para apenas 7 unidades, e nos quatro dias seguintes, não houve nenhuma transação. Foi só com a implementação das “sete políticas de Xangai” em 25 de fevereiro que o mercado recebeu um forte impulso.

As políticas, incluindo a redução do tempo de contribuição de seguridade social de 3 para 1 ano para residentes não-Xangai, aumento significativo no limite de empréstimo de fundos de previdência, e isenções de impostos para filhos adultos com residência em Xangai, foram implementadas em vários aspectos. No dia da implementação, as vendas de segunda mão ultrapassaram 500 unidades, e nos dias seguintes, continuaram a subir, atingindo 839 unidades no último dia de fevereiro.

“O mercado pulou diretamente a fase de recuperação de uma a duas semanas após o feriado.” afirmou Lu Wenxi. Ele acredita que, com o forte apoio das políticas, a recuperação do mercado de segunda mão foi muito mais rápida do que o esperado, e as “sete políticas de Xangai” funcionaram como uma espécie de “seguro” antecipado para a “pequena primavera”.

Em março, o mercado de segunda mão de Xangai entrou em uma fase de “crescimento acelerado”. Até 15 de março, as vendas acumuladas atingiram 13.955 unidades, com uma média diária de 930; o volume de 1.472 unidades no dia 14 é um exemplo dessa tendência.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju, Yan Yuejin, estima que, em março, as transações de segunda mão em Xangai podem ultrapassar 30.000 unidades, atingindo o maior volume mensal dos últimos anos, um indicador-chave para avaliar a força da recuperação do mercado. Ele acredita que a atividade continuará em alta em abril e maio.

Quanto à estrutura de vendas, dados do Conselho de Avaliadores Urbanos indicam que, em janeiro de 2025, 59% das vendas de segunda mão abaixo de 3 milhões de yuans ocorreram na cidade; em fevereiro, esse percentual subiu para 70%, e até 15 de março, atingiu 73%. Os imóveis de baixo valor estão se tornando a principal força do mercado.

Lu Wenxi fez uma estimativa: por exemplo, no típico “Cao Yang New Village”, uma unidade média de cerca de 40 m², com preço total não superior a 250 mil yuans. A nova política permite que o limite máximo de empréstimo de fundos de previdência seja de 240 mil yuans, o que significa que os compradores podem pagar uma entrada muito baixa e usar o fundo de previdência para cobrir grande parte do valor. Isso é uma grande vantagem para os compradores de primeira casa.

Ao mesmo tempo, o número de imóveis de segunda mão disponíveis em Xangai caiu por nove meses consecutivos. A última atualização da Lianjia mostra cerca de 81 mil unidades listadas, uma redução de 28,3% em relação ao pico de mais de 113 mil unidades em maio de 2025. Nos últimos sete dias, as visitas às unidades de segunda mão atingiram 138 mil.

Segundo várias agências, o espaço de negociação de imóveis de segunda mão em áreas centrais dentro do anel externo está geralmente abaixo de 4%, com bairros como Nanjing East Road, Bund, People’s Square e Xujiahui apresentando espaço de negociação inferior a 1%.

De janeiro, com uma abertura estável, até a forte recuperação em fevereiro e o crescimento explosivo em março, o mercado de segunda mão de Xangai completou em 90 dias a transição de fundo para recuperação.

O mercado de novas casas apresenta uma “explosão pontual”

Em contraste com a reversão em V do mercado de segunda mão, o mercado de novas casas em Xangai mostra-se mais racional e segmentado.

Em 16 de março, um dado causou grande repercussão: as vendas diárias de novas casas atingiram 395 unidades, um aumento de 419,7% em relação ao dia anterior; no dia seguinte, as vendas subiram para 485 unidades. Até 17 de março, o volume total acumulado chegou a 4.730 unidades, um crescimento de mais de 300% em relação ao mês anterior.

Por trás desses números, está a atuação precisa das políticas de “combinação de medidas”.

宋红卫, co-presidente do Instituto de Pesquisa Conjunção, afirmou que a taxa de conversão de visitas em vendas para os clientes impactados pelas “sete políticas de Xangai” é de aproximadamente 10:1, muito superior aos 27:1 de clientes não impactados. A “elevação do limite de empréstimo de fundos de previdência” contribuiu com 77% desse impulso. Isso mostra que os benefícios das políticas estão chegando precisamente aos compradores que estavam quase fechando negócio.

Após a implementação das políticas, no primeiro dia útil, a China Resources Land em Xangai registrou vendas de mais de 3,2 bilhões de yuans; no primeiro fim de semana, a China Merchants Shekou vendeu mais de 4,15 bilhões de yuans; o projeto de luxo Anlan em Xujiahui, no rio Xuhui, atingiu mais de 6,3 bilhões de yuans em vendas em dois dias; e o projeto Poly World Expo Tianyue arrecadou 2,5 bilhões de yuans em apenas dois dias.

No início do primeiro trimestre, o mercado ainda mostrava cautela. Dados do Departamento de Estatísticas de Xangai indicam que, em janeiro e fevereiro, a área de vendas residenciais totalizou 1,0898 milhão de metros quadrados, uma queda de 32% em relação ao mesmo período do ano anterior. Em fevereiro, devido à redução na oferta, a área de vendas de novas casas caiu para apenas 160 mil metros quadrados, operando em níveis baixos.

Porém, por trás da média, há exemplos de forte diferenciação. Os imóveis de alta qualidade continuam sendo o “pilar” do mercado. Em janeiro, apenas um projeto foi totalmente vendido, mas os imóveis de alto padrão tiveram desempenho destacado, com Anlan liderando com 2,183 bilhões de vendas, e Lujiazui Taikoo Yuan·Yuan Di contribuindo com 1,78 bilhão de yuan em um mês.

O que realmente demonstra a resiliência do mercado são os “projetos populares” com produtos competitivos. Em fevereiro, Yunqi Binjiang liderou as vendas com 520 milhões de yuan; o projeto Jianfa Ru Hu no distrito de Jinshan, com taxa de venda superior a 80% e preço médio de 40.477 yuan/m², conquistou o topo em área e unidades vendidas na lista de CRIC.

A segmentação ainda é evidente. O projeto Jianfa Haichen, em Yangpu, cujo preço médio de registro foi ajustado para 121.995 yuan/m² em fevereiro, teve uma taxa de registro de apenas 1,56% até 5 de março. Outros exemplos incluem o projeto Jiangwan Jinmao Mansion em Songnan, com taxa de registro de 6,67%, e o Stanford Garden em Pudong, com taxa de zero.

Em março, embora os dados completos do mês ainda não estejam disponíveis, o sentimento do mercado já apresenta sinais sutis de mudança. Os dados de fevereiro mostram que imóveis de mais de 144 m² tiveram preços médios de alta de 0,4% em relação ao mês anterior, com alta de 6,3% em relação ao mesmo período do ano anterior; os imóveis de luxo nos bairros centrais continuam liderando em volume de vendas, enquanto imóveis de cerca de 500 mil yuan fora do anel externo também estão ativos.

Zhang Bo, diretor do Instituto de Pesquisa Anjuke, define esse fenômeno como uma “recuperação estrutural”. “Os imóveis de melhoria nas cidades principais estão se tornando a principal linha de recuperação, o que indica que a correspondência entre oferta e demanda está melhorando continuamente.” Ele acredita que, no futuro, o mercado não será mais uma questão de alta ou baixa geral, mas de uma contínua diferenciação de preços entre ativos de alta qualidade no centro da cidade e imóveis comuns em áreas suburbanas.

Essa “recuperação estrutural” também se reflete no mercado de terras. A China Communications Construction e a China State Construction, após venderem o primeiro lote em Qingpu, adquiriram rapidamente uma segunda fase antes do feriado; na orla de Yangpu, a China Construction One novamente obteve um novo terreno por meio de seleção de projeto, planejando desenvolvimento conjunto; e a Greentown China, em meados de março, adquiriu com prêmio de 6,57% um terreno em Xihongqiao, Qingpu.

Lu Wenxi acredita que a implementação oportuna das “sete políticas de Xangai” estabilizou as expectativas do mercado, e, somado à resiliência do setor, garantiu uma “segurança” antecipada para a “pequena primavera”. Com a intensificação das políticas, Xangai já garantiu uma “pequena primavera” antecipada em março.

Ding Junjie, analista da CRIC Shanghai, afirma que a tendência de “pequena primavera” do mercado de Xangai já está consolidada. Com a continuação dos efeitos das políticas e a recuperação da confiança do mercado, espera-se que, de final de março a abril, o mercado de novas casas apresente uma recuperação mais evidente. Essa recuperação é impulsionada por um ambiente político moderado e pelo crescimento interno do mercado, sendo mais estável e sustentável do que as oscilações de curto prazo causadas por estímulos fortes, favorecendo o desenvolvimento saudável a longo prazo.

Fonte: China Real Estate Daily

Aviso de risco e isenção de responsabilidade

O mercado apresenta riscos, e os investimentos devem ser feitos com cautela. Este artigo não constitui aconselhamento de investimento pessoal, nem leva em consideração objetivos, situação financeira ou necessidades específicas de cada usuário. Os usuários devem avaliar se as opiniões, pontos de vista ou conclusões aqui apresentadas são compatíveis com suas condições particulares. Investimentos de responsabilidade do próprio usuário.