REITs imobiliários comerciais aceleram as candidaturas - feedback concluído em média em menos de vinte e nove dias

Corretora de Valores Jornalista Wang Rui

As informações das bolsas de Xangai e Shenzhen mostram que, até 18 de março, um total de 11 instituições de gestão de ativos públicos apresentaram 15 pedidos de registro de fundos de investimento imobiliário comercial (REITs). Além de três novos pedidos feitos em março, os outros 12 já estão em fase de feedback ou questionamentos.

No último dia de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China publicou o Aviso sobre a implementação do piloto de fundos de investimento imobiliário comercial. Em apenas dois meses e meio, o número de REITs registrados atingiu 15, com uma captação total prevista superior a 46 bilhões de yuans, e uma média de aproximadamente 30,71 milhões de yuans por produto.

Dos produtos já registrados, seis têm uma captação prevista superior a 4 bilhões de yuans. Entre eles, o Fundo de Investimento em Títulos de Imóveis Comerciais Fechado da China Jinwei Pinhuo prevê captar 7,47 bilhões de yuans, sendo o maior; o Fundo de Investimento em Títulos de Imóveis Comerciais Fechado Guotai Haitong Shazhi Chuan e o Fundo de Investimento em Títulos de Imóveis Comerciais Fechado Everbright Baodxin Guangda Anshi estimam captar, respectivamente, 5,064 bilhões e 4,905 bilhões de yuans.

Segundo fontes de várias instituições de gestão de ativos de corretoras, no atual ambiente de mercado de baixas taxas de juros, os REITs tornaram-se uma ferramenta importante para ampliar a gestão de ativos não monetários por gestores públicos. Com base em um produto de 30 bilhões de yuans, a emissão de três a quatro produtos já ultrapassaria 100 bilhões de yuans; além disso, com a perspectiva de expansão de ativos existentes a longo prazo, há amplo espaço para crescimento futuro.

Quanto aos projetos de REITs de imóveis comerciais já registrados, os ativos subjacentes estão principalmente localizados em cidades de primeira linha como Xangai, Shenzhen e Guangzhou, bem como em cidades de segunda linha com forte potencial de desenvolvimento, como Hefei e Xi’an. A abrangência do piloto inclui centros comerciais, varejo, escritórios e hotéis, entre outros tipos tradicionais de imóveis comerciais. Os direitos originais são de empresas estatais e privadas, com fontes de ativos diversificadas.

O analista Peng Wenyu, da Shenwan Hongyuan, afirmou que, em comparação com os REITs de infraestrutura, os REITs de imóveis comerciais possuem maior atributos de mercado, com emissores mais diversos (incluindo empresas privadas, estrangeiras e construtoras), processos de aprovação mais simples e eficientes, maior elasticidade de desempenho dos ativos subjacentes e maior potencial de valorização das ações. Com a introdução dos REITs de imóveis comerciais, o mercado de REITs públicos terá uma estrutura de ativos mais diversificada, uma possível reconstrução do ecossistema de avaliação, expansão da capacidade de mercado e potencial para um mercado de trilhões de yuans.

Vale destacar que, em média, as 12 produtos receberam feedback em 28,5 dias, sendo que o REIT de Huatai Zijin Huazhu Anzhu foi aprovado em apenas 22 dias após o recebimento, demonstrando alta eficiência na revisão e resposta por parte das autoridades reguladoras.

O chefe de análise de renda fixa da Huayuan Securities, Liao Zhiming, e sua equipe, afirmam que, com base nas opiniões recebidas, os principais pontos de atenção dos reguladores incluem: conformidade dos imóveis, como documentação completa, uso do solo e qualificação operacional; integridade dos ativos, incluindo escopo de ativos no pool e ativos compartilhados; desempenho do projeto, exigindo informações adicionais sobre o modelo operacional, competitividade, riscos de vencimento de contratos de locação e transações relacionadas; e avaliação de razoabilidade, incluindo avaliação cautelosa da taxa de crescimento de longo prazo e taxa de ocupação prevista durante o período de projeção.

Na prática, além do esforço acelerado das bolsas para implementar os primeiros projetos, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e as autoridades locais estão promovendo treinamentos intensivos para orientar empresas, instituições financeiras e órgãos governamentais a aproveitar as novas oportunidades de desenvolvimento dos REITs de imóveis comerciais. Em 13 de março, a CSRC publicou o edital de recrutamento de pós-doutorados para 2026, destacando especialmente a pesquisa sobre a construção do sistema de mercado de REITs como uma área de estudo de referência.

Também em 13 de março, a Comissão Reguladora de Valores de Sichuan anunciou que, em conjunto com as bolsas de Xangai e Shenzhen e o Escritório Financeiro do Comitê Provincial do Partido Comunista, realizou a “Reunião de Avanço do Piloto de REITs de Imóveis Comerciais de Sichuan”, para avaliar ativos, promover a formação de projetos de REITs e reorientar a submissão de propostas. Para os desafios e dificuldades apresentados pelas empresas, foi adotada uma abordagem de “uma questão, uma resposta” para impulsionar casos específicos.