Aquecimento do mercado imobiliário secundário, aumento das transações - "pequena primavera" esperada nas cidades de primeiro nível

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Wu Shuying

A temporada de maior movimento no setor imobiliário, conhecida como “Julho de Ouro e Quarta de Prata”, chegou pontualmente.

No sábado passado (14 de março), Xangai registrou um recorde de 1472 contratos de imóveis usados assinados em um único dia online; o mercado imobiliário de Pequim viu um aumento no volume de vendas de imóveis novos e usados impulsionado por políticas; em Guangzhou, o número de visitas e vendas de imóveis usados também aumentou; em Shenzhen, as vendas de imóveis usados tiveram um grande crescimento na primeira metade de março.

Todos os anos, março e abril são períodos críticos para o mercado imobiliário. Como o início do ano geralmente coincide com o Festival da Primavera, a demanda por imóveis é adiada; além disso, a demanda por imóveis com vagas de estudo também costuma se liberar nesses meses, impulsionando o volume de negócios do mercado imobiliário como um todo. Assim, o mercado presta atenção especial ao desempenho nesses dois meses, pois isso influencia a direção do mercado ao longo do ano.

Este ano, o “Julho de Ouro e Quarta de Prata” apresenta um cenário diferente. O mercado imobiliário voltou a uma postura mais racional após anos de recuperação. O público espera que a “Primavera Pequena” deste ano possa alcançar crescimento tanto em volume quanto em preço, impulsionando uma nova fase de desenvolvimento. Segundo investigações de várias fontes, o volume de vendas em cidades de primeira linha, como Pequim e Xangai, aumentou significativamente em relação ao mês anterior, enquanto os preços permanecem relativamente estáveis. Analistas indicam que, sob o impulso de políticas, parte da demanda de compra se libera em Pequim e Xangai, tornando o “Julho de Ouro” uma previsão otimista; Guangzhou e Shenzhen também mostram sinais de recuperação, indicando uma possível retomada geral.

As cidades de primeira linha apresentam aumento de volume e estabilidade de preços, sinalizando um bom começo para o mercado imobiliário nacional.

“Chegou a Primavera Pequena”

Xangai é a cidade que mais se destacou nesta rodada de “Primavera Pequena”.

De acordo com a CRIC, entre 9 e 15 de março, o mercado de imóveis usados de Xangai teve um crescimento explosivo, com 7233 contratos fechados em uma semana, atingindo o maior volume semanal dos últimos cinco anos (desde 2021).

Dados do portal imobiliário online de Xangai mostram que, em 18 de março, o volume de vendas de imóveis usados também atingiu 906 contratos em um dia útil, mantendo-se em alta.

O sucesso desta fase de vendas em Xangai deve-se às novas políticas. Em 25 de fevereiro, Xangai publicou o aviso “Sobre a Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias da Cidade”, que incluiu sete medidas para estabilizar o mercado, como redução do tempo de contribuição para seguridade social para residentes não de Xangai, flexibilização dos critérios para compra com carteira de residência, aumento do limite máximo de empréstimo do fundo de habitação, entre outras, conhecidas como as “Sete Medidas de Xangai”.

Um responsável de uma grande construtora nacional em Xangai afirmou à reportagem do Século 21 que, nos últimos anos, cada nova política conseguiu antecipar parte da demanda ao mercado. Desta vez, a combinação com a temporada de “Julho de Ouro e Quarta de Prata” resultou em um aumento expressivo de vendas, sem queda significativa nos preços, que permanecem estáveis. “Segundo nossos dados, desde dezembro do ano passado, os preços de imóveis usados em Xangai não recuaram, permanecendo firmes, o que é um sinal positivo.”

As políticas de Pequim de dezembro do ano passado continuam a influenciar. Segundo a análise do Instituto 58 Anju, após o Festival da Primavera, com a retomada total de escritórios de vendas e imobiliárias, a procura por imóveis aumentou rapidamente. Em 28 de fevereiro, o índice de interesse por imóveis novos subiu para 60,3, e por usados, para 66,1. Em 14 de março, esses índices subiram ainda mais, para 59,9 e 65,6, respectivamente, indicando que os efeitos das novas políticas continuam a se manifestar.

Em termos de volume de vendas, na semana de 26 de janeiro a 1 de fevereiro, Pequim atingiu 4244 contratos, o maior em 12 semanas, com aumento de mais de 30% em relação à semana anterior às novas políticas. Após o Festival da Primavera, o mercado também começou a se recuperar, com 2980 contratos vendidos na semana de 1 a 8 de março.

Diferentemente de Pequim e Xangai, onde as políticas impulsionaram o mercado, Guangzhou e Shenzhen apresentam uma recuperação impulsionada pela demanda rígida de compra.

Informações públicas indicam que, nas duas primeiras semanas de março, Guangzhou registrou mais de 4000 contratos de imóveis usados assinados online, com o maior dia atingindo 271 contratos (15 de março), o maior desde 2023.

Um corretor de Tianhe, Guangzhou, comentou à reportagem do Século 21: “Estou muito ocupado, todos os dias atendendo clientes, agendando visitas e assinaturas. Agora, as filas nos centros de assinatura estão maiores do que no final do ano passado. Nosso escritório já vendeu 9 imóveis neste mês.”

Os dados de Shenzhen também são bastante claros: até 18 de março, o Centro de Pesquisa Zhongyuan de Shenzhen monitorou que mais de 4000 imóveis residenciais, novos e usados, foram vendidos na cidade. Dos novos, 1474 foram vendidos, um aumento de 38,9% em relação a fevereiro; dos usados, 2715 transferências, um aumento de 58,6%.

Segundo análise do Centro Zhongyuan de Shenzhen, após o Festival da Primavera, as vendas de imóveis continuam a subir, com uma clara intenção de compra dos clientes. Muitos projetos de imóveis novos estão promovendo descontos, com resultados evidentes; as vendas de usados também se recuperam rapidamente, indicando que a “Primavera Pequena” chegou.

Sinal ainda precisa de fortalecimento

Com o aumento evidente no volume de negócios e preços estáveis, os proprietários de imóveis usados já demonstram uma mentalidade de “valor de reserva”.

Segundo informações de várias imobiliárias em Xangai, Guangzhou e Shenzhen, atualmente os proprietários de imóveis usados estão mais resistentes a negociar preços, que permanecem relativamente firmes. “No começo, imóveis com bom custo-benefício foram vendidos rapidamente, mas após o Festival da Primavera, negociar preços ficou mais difícil, pois os proprietários acreditam que o mercado melhorou e preferem alugar do que vender por um preço menor,” afirmou um corretor de Nanshan, Shenzhen.

No mercado de imóveis novos, as construtoras continuam adotando a estratégia de “preço para aumentar volume”. Um profissional de marketing de uma construtora do leste da China comentou que, embora o volume de imóveis usados esteja crescendo e os preços se estabilizando, o sinal de retomada no mercado de imóveis novos ainda não está totalmente confirmado.

Dados fornecidos por esse profissional indicam que, em março, os preços médios de imóveis novos em Xangai e cidades próximas recuaram, devido à estratégia de “preço para aumentar vendas” e à mudança na estrutura de vendas.

“Em março, um projeto próximo a nós reduziu o preço para 85% do valor original, ficando alguns milhares de yuans por metro quadrado mais barato. Eles vendem rápido, enquanto nós quase não tivemos vendas,” comentou um executivo de uma construtora do sul da China.

Essa discrepância também se reflete no mercado de terras. Em 13 de março, Xangai concluiu a venda do primeiro lote de terrenos residenciais para 2026, com três áreas localizadas em Jiading, Xuhui Changqiao e Qingpu Xihongqiao, totalizando 198.3 mil metros quadrados de área de construção, com valor total de aproximadamente 6,809 bilhões de yuans. Exceto pelo terreno de Qingpu, que teve uma margem de 6,6% de prêmio, os demais foram vendidos a preço base.

Isso mostra que, mesmo com o aquecimento do mercado, as decisões das construtoras no mercado de terras permanecem cautelosas. Em uma reunião de resultados da China Merchants Shekou, o vice-presidente Wu Bin afirmou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com alguns pontos mais aquecidos.

Wu Bin destacou que a estratégia de investimento da China Merchants Shekou continuará focada em áreas e cidades-chave, com compras baseadas em vendas, seleção criteriosa e atenção à velocidade de rotatividade e retorno dos projetos, sempre atendendo às “três linhas vermelhas” e equilibrando escala e lucro.

Sob essa perspectiva, a atual “Primavera Pequena” do mercado imobiliário pode impulsionar a estabilização e recuperação do mercado neste ano, mas depende de vários fatores. Cao Jingjing, gerente do Departamento de Índices do China Index Academy, alertou que a estabilização do mercado será um processo gradual, e a continuidade dependerá da melhora substantiva nas expectativas de renda dos residentes e na recuperação das expectativas de preços dos imóveis, além de fatores macroeconômicos.

(edição: Wen Jing)