Vendas sobem para o quarto lugar da indústria, a lógica subjacente da China Merchants Shekou está mudando

Quando o setor deixa de recompensar o crescimento em escala, as flutuações de lucro tornam-se, na verdade, um processo de “espremimento” de recursos. O verdadeiro ponto de inflexão começa a depender de se as empresas conseguem ou não criar valor de forma sustentável.

Durante o ciclo de ajuste profundo do mercado imobiliário, a招商蛇口 (001979.SZ) apresentou resultados claros. Em 2025, a empresa alcançou uma receita operacional de 154,728 bilhões de yuans e um lucro líquido atribuível aos acionistas de 10,24 bilhões de yuans. Apesar da pressão do setor, a招商蛇口 manteve-se lucrativa, destacando a segurança do fluxo de caixa e a estabilidade da sua base operacional. Uma mudança mais profunda reside na troca de lógica de desenvolvimento.

A招商蛇口 acredita que o padrão de competição no setor imobiliário está mudando do antigo crescimento “à base de escala” e crescimento agressivo, para um desenvolvimento de alta qualidade centrado em produtos, serviços e capacidade operacional. A chave para a competição empresarial também está mudando de dependência de recursos e endividamento para gestão refinada, capacidade de entrega de produtos e resiliência organizacional.

Com base nessa avaliação, a招商蛇口 durante o “14º Plano Quinquenal” estabeleceu claramente a estratégia de “melhorar o desenvolvimento, fortalecer a operação, ampliar os serviços e gerenciar riscos de forma eficaz”, transformando-se de uma construtora tradicional para um modelo de “desenvolvedor + operador + prestador de serviços”, buscando construir um sistema de criação de valor mais sustentável.

Em certo sentido, esse relatório financeiro não é apenas uma divulgação de resultados, mas uma espécie de autoajuste de uma grande empresa do setor imobiliário no ponto de inflexão do mercado: após a retração de escala, quem consegue atravessar o ciclo com maior estabilidade financeira, capacidade de entrega mais segura e produtos comprovados, terá maior vantagem na próxima rodada de competição.

A conferência de resultados de 2025 da招商蛇口 foi realizada em Shenzhen.

Posição de quarta maior em vendas, foco na realização da estratégia em cidades-chave

Sob o contexto de políticas contínuas de estímulo, o mercado imobiliário chinês em 2025 permanece em fase de ajuste e consolidação.

A área de transações de habitação em 30 cidades-chave do país atingiu aproximadamente 326 milhões de metros quadrados, uma queda de 7% em relação ao ano anterior, sendo que as vendas de novas casas caíram 18%, enquanto as vendas de segunda mão permaneceram praticamente estáveis, representando cerca de 65% do mercado. Essas mudanças na estrutura do mercado indicam o declínio da era de desenvolvimento incremental e a reconfiguração das oportunidades de estoque e de oportunidades estruturais, que estão remodelando a lógica do setor.

Nesse cenário, a招商蛇口 manteve um desempenho de vendas relativamente sólido.

Em 2025, a empresa atingiu um total de 7,1612 milhões de metros quadrados em contratos de vendas, com um valor de vendas de aproximadamente 196 bilhões de yuans, elevando sua posição no ranking do setor para quarta colocada.

Mais relevante ainda é sua estratégia de distribuição urbana — em Xangai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan e Nantong, a empresa conquistou posições entre as três principais em vendas totais, e em 15 das 30 cidades-chave do país, entrou no TOP 5 local.

Por trás desse resultado está a estratégia contínua de “focar em cidades centrais” da招商蛇口, que vem sendo implementada ao longo dos anos. Destaca-se especialmente Xangai, onde o valor total de vendas ultrapassou 50 bilhões de yuans, retornando à liderança local; Pequim alcançou 19,3 bilhões de yuans em vendas totais, entrando pela primeira vez no TOP 5 do mercado; Hangzhou, com 16,9 bilhões de yuans, atingiu a melhor colocação histórica na cidade, conquistando uma fatia de mercado difícil de obter frente a concorrentes locais como Binjiang e Greentown. Ao mesmo tempo, Shenzhen superou 15 bilhões de yuans em vendas, mantendo-se em terceiro lugar; Chengdu também ultrapassou 10 bilhões, ficando em quinto.

Correspondente ao desempenho em escala, há uma contínua ênfase na força de produto.

Durante o período, mais de 20 novos projetos da招商蛇口 em todo o país tiveram taxas de ocupação superiores às expectativas de viabilidade. Quinze projetos, incluindo Kangding 19 em Xangai,招商玺 em Chengdu,锦城序 em Chengdu,招商序 em Changsha e梧桐书院 em Xi’an, foram listados entre os dez melhores projetos do ano ou do semestre em nível nacional, impulsionando a empresa a ocupar a quarta posição no ranking de “Força de Produto das Construtoras Imobiliárias da China TOP100”; projetos como招商玺 em Pequim e华玺 em Foshan entraram na lista dos “Bons Imóveis” TOP20.

No que diz respeito ao sistema de produtos, a招商蛇口 continua a evoluir suas linhas de produtos “玺, 序, 揽阅, 天青”, além de construir sistematicamente um padrão de “bons imóveis” alinhado às políticas. Este sistema cobre sete dimensões: “habitação sem preocupações, conforto e saúde, verde e baixo carbono, inteligência e conveniência, artesanato de excelência, renovação estética, serviços atenciosos”, detalhado em 28 cenários e 485 detalhes técnicos, já implementados em mais de 20 projetos-modelo em todo o país.

Na transição do setor de expansão de escala para desenvolvimento de alta qualidade, o caminho da招商蛇口 está se tornando cada vez mais claro: usando cidades centrais como âncora, com foco na força de produto, por meio de capacidades padronizadas e sistematizadas, transformar o conceito de “bons imóveis” em uma capacidade de produto replicável e entregável.

Essa capacidade está se tornando um pilar importante para atravessar ciclos de mercado.

Reforçar a disciplina de investimento, transformar-se em uma empresa de desenvolvimento + operação + serviços

Após quatro anos consecutivos de ajuste profundo, a relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário chinês começa a melhorar marginalmente. A área de início de obras tem ficado abaixo da área vendida por quatro anos consecutivos, o índice de oferta de novas casas em cem cidades permanece abaixo de 1, e os estoques estão sendo gradualmente reduzidos; ao mesmo tempo, o retorno de aluguel em cidades-chave mostra uma lenta recuperação, e a lógica de precificação de ativos está mudando de “impulsionada por crescimento” para “impulsionada por rendimento”.

Nesse processo, a demanda não desapareceu, mas apresenta uma diferenciação mais clara na estrutura — cidades de alto nível continuam resilientes, com demanda por residências de alta qualidade em áreas centrais de cidades de primeira linha e algumas cidades de segundo nível fortes.

Com base nessa avaliação, a招商蛇口 mantém sua estratégia de “focar em cidades centrais, investir com base na venda, selecionar cuidadosamente” e reforça ainda mais sua disciplina de investimento.

Em 2025, a empresa adquiriu 43 terrenos, totalizando aproximadamente 4,4 milhões de metros quadrados de área construída permitida, com um valor total de aproximadamente 93,8 bilhões de yuans, e um valor de direitos sobre os terrenos de cerca de 54,3 bilhões de yuans, um aumento de 62%; o valor de mercado adicional gerado foi de 125,7 bilhões de yuans, um crescimento de 85%. Em termos de estrutura urbana, o investimento nas “30 cidades de forte impulso” representou 100%, e nas “10 cidades centrais” quase 90%, com alta concentração em cidades de primeira linha, que representam 63% dos recursos de investimento.

No mecanismo de decisão de investimento, a招商蛇口 introduziu o sistema de avaliação “Seis Bons” — avaliando projetos em seis dimensões: cidade, equipe, setor, rotatividade, produto e operação, para garantir uma seleção e controle de todo o processo, otimizando a alocação de recursos sob controle de custos. Além disso, a empresa mantém a estratégia de “com vendas, investe; com vendas, produz”, orientada pela rotatividade de vendas e recuperação de caixa, evitando expansões inúteis e garantindo que o ritmo de investimento esteja alinhado ao mercado.

Até o final de 2025, o estoque de terrenos não vendidos da招商蛇口 era de aproximadamente 22 milhões de metros quadrados, sendo que 47% estavam em recursos nas “6+10 cidades centrais”, 76% em “30 cidades de forte impulso” e 25% na região da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau; quanto à composição de negócios, 64% eram residenciais, permanecendo como o principal suporte. A estrutura geral do estoque de terrenos mostra que a empresa concluiu uma maior focalização em cidades centrais e produtos principais.

Vale notar que o mercado de terras também está mudando.

No início deste ano, os governos locais começaram a lançar mais terrenos em áreas centrais, com redução nos preços iniciais, menor índice de volumetria e menor escala de projetos. Em 2025, a proporção de projetos com índice de volumetria abaixo de 2,0 atingiu 43%, um nível historicamente baixo. Essas mudanças, por um lado, favorecem a melhoria da qualidade dos produtos e a eficiência de rotatividade das empresas, por outro, intensificam a competição por terrenos de alta qualidade, com alguns projetos apresentando aumentos de preço de venda visíveis.

Nesse contexto, a招商蛇口 mantém uma postura cautelosa para investimentos em 2026, continuando a focar em “cidades centrais e investimentos precisos”, com maior atenção à velocidade de rotatividade dos projetos e à capacidade de realização de rendimentos, enfatizando crescimento interno e expansão de alta qualidade.

Do lado da oferta, a empresa já preparou o terreno para a próxima fase.

No lado das vendas, a estratégia permanece cautelosa. A previsão para 2026 é de que o volume total de vendas seja aproximadamente igual ao de 2025, com maior foco na qualidade das vendas e na recuperação de caixa, buscando uma correspondência precisa entre ritmo de fornecimento e janelas de mercado em diferentes cidades.

De modo geral, o mercado ainda está na fase de “política de fundo já visível, fundo de mercado a ser confirmado”. A招商蛇口 mantém uma avaliação de curto prazo de “reanimar a confiança” e uma postura de longo prazo de “cautelosamente otimista”, acreditando que o setor continuará passando por um período de fundação e recuperação.

Nesse cenário, a招商蛇口 acelera sua transformação de uma construtora tradicional para um modelo de “desenvolvedor + operador + prestador de serviços”, com o crescimento de negócios de posse como uma manifestação direta dessa estratégia.

Em 2025, a receita de propriedades sob gestão da招商蛇口 atingiu 7,63 bilhões de yuans, um aumento de 2,2% em relação ao ano anterior; ao todo, a empresa entrou em 29 novos projetos, totalizando uma área construída de 1,77 milhão de metros quadrados, incluindo moradias de aluguel de longo prazo, comércio centralizado e parques industriais. Além disso, a empresa aumentou sua gestão de ativos leves em aproximadamente 82,8 mil metros quadrados, concentrados em cidades como Xangai, Hangzhou, Chengdu e Shenzhen, com efeitos sinérgicos entre os diversos negócios começando a se consolidar.

De modo geral, a vantagem competitiva da招商蛇口 está se tornando cada vez mais clara. Apoiada na longa história do sistema招商局, combinada com uma estratégia clara e estável, gestão financeira sólida e uma cadeia completa de capacidades que abrangem desenvolvimento, operação e serviços, esses elementos não se formam de forma rápida nem são facilmente replicáveis.

Em um setor ainda em período de crise, essa estrutura de capacidades torna-se o suporte fundamental para seu avanço constante.