"Preços imobiliários em Dubai caem 50%"? A lógica de investimento imobiliário dos investidores globais mudou?

Recentemente, devido ao conflito militar no Médio Oriente que se estendeu para os Emirados Árabes Unidos, a área central de Dubai foi alvo de ataques, manchando a imagem de “refúgio seguro no Médio Oriente”. As redes sociais rapidamente discutiram uma “grande ajustamento no mercado imobiliário de Dubai, Hong Kong a beneficiar”, acompanhada de rumores como “queda de 50% nos preços das casas em Dubai”.

Segundo dados da Wind, o índice de imóveis e construção de Dubai (DFMREI) tem registado uma queda significativa desde o final de fevereiro, com uma redução superior a 30% nos últimos 20 dias.

Ao mesmo tempo, Hong Kong destaca-se como um refúgio de capital global. Em 15 de março, o secretário de Assuntos Financeiros e Tesouro de Hong Kong, Paul Chan, afirmou publicamente que a estabilidade do centro financeiro de Hong Kong permanece sólida, confirmando que alguns escritórios familiares do Médio Oriente já chegaram a Hong Kong, aumentando a procura global por proteção de risco.

Qual é a verdade sobre o mercado imobiliário de Dubai? O capital está realmente a migrar em massa para Hong Kong? Para esclarecer os factos, recentemente, os jornalistas do “Daily Economic News” entrevistaram vários profissionais do setor imobiliário de Dubai, residentes e especialistas, para revelar a situação real do mercado.

Rumores de “queda de 50% nos preços em Dubai” são falsos

Após o início do conflito, muitas publicações nas redes sociais espalharam afirmações como “queda de 50% nos preços em Dubai”, “venda a preço de saldo de projetos centrais como Palm Jumeirah e Burj Khalifa”, e “investidores chineses presos”. Algumas mídias afirmaram que “o mercado imobiliário de Dubai voltou ao nível de 2020 em uma noite”.

Após várias verificações, os jornalistas descobriram que esses rumores exageram bastante. As principais áreas de Dubai não registaram uma grande queda nos preços, nem há casos de vendas a preços de saldo de 50%.

Na verdade, o capital chinês já é uma força importante no mercado imobiliário de Dubai. Nos últimos anos, Dubai tem sido como um porto de riqueza reluzente, atraindo milionários globais a investir na região.

Dados públicos indicam que atualmente várias construtoras com origem chinesa, como a Gold Moon Properties e Tomorrow World, estão ativas em Dubai. Empresas chinesas como a China State Construction e CITIC também participam profundamente na construção e desenvolvimento de marcos locais.

Segundo informações oficiais de Dubai, até 2025, os compradores chineses representam cerca de 14% dos investidores estrangeiros em imóveis, ocupando o terceiro lugar, com algumas propriedades populares tendo uma proporção de 20% a 30% de investidores chineses.

“Falar que os preços em Dubai caíram 50% é completamente exagerado, essa imagem (referindo-se à queda de 50%) é falsa”, afirmou Sun Qiang, que trabalha no setor imobiliário de Dubai há mais de dez anos. Ele acrescentou que, atualmente, os preços dos imóveis em Dubai não apresentam uma tendência de queda significativa, a ordem pública, segurança e abastecimento de bens permanecem normais, embora o conflito tenha perturbado os planos de alguns investidores potenciais.

Ele recorda que, no início do ano, o mercado imobiliário de Dubai teve um bom desempenho, mas após o conflito de 28 de fevereiro, houve algum impacto.

Segundo ele, um cliente chinês chegou a Dubai em 27 de fevereiro, pagou um depósito de compra na manhã seguinte, e na tarde do mesmo dia, ao saber do conflito, pediu o reembolso, fazendo com que várias transações quase fechadas fossem canceladas.

Outro agente imobiliário experiente em Dubai, Able, afirmou que áreas de luxo como Burj Khalifa e Palm Jumeirah quase não foram afetadas pelo conflito, mantendo-se firmes; enquanto regiões mais afastadas, a cerca de 30 minutos do centro, sofreram uma pequena correção de cerca de 5%, longe do “desconto de 50%” divulgado.

Dados de mercado confirmam essa tendência.

De acordo com o Departamento de Terras de Dubai (DLD), em fevereiro de 2026, foram realizadas cerca de 16.979 transações imobiliárias, um aumento de 5,1% em relação ao ano anterior; o preço médio por pé quadrado foi de 1.740 dirrãs (cerca de 3,95 mil yuan por metro quadrado), um aumento de 12,2%.

Porém, dados do portal Property Monitor, uma plataforma de inteligência de mercado dos Emirados Árabes Unidos, indicam que, entre 16 de fevereiro e 17 de março, o número de transações de apartamentos foi de 10.604, uma queda de 22,67% em relação ao mesmo período do ano anterior. O preço médio por apartamento foi de 2.055.730 AED (dirrã dos Emirados), cerca de 385.6 mil yuan por unidade, uma redução de 0,88%; o preço médio por pé quadrado foi de 1.949 AED (cerca de 3,94 mil yuan), uma diminuição de 3,53%.

Um apartamento de cerca de 51,84 metros quadrados (558 pés quadrados) em Ras Al Hamra foi vendido por aproximadamente 1.232.903 AED (cerca de 231,27 mil yuan), o que equivale a cerca de 4,46 mil yuan por metro quadrado na China.

Tang Hui, corretora de imóveis certificada pela DLD, afirmou que, nas três semanas desde a escalada do conflito, embora o volume de negócios tenha sido afetado, os preços não sofreram uma queda significativa. Quanto aos rumores de que os preços de Dubai caíram 50%, ela considera que são totalmente falsos.

Apesar de os preços não terem sido afetados, a guerra impactou seus negócios.

“Sou bastante honesta: estamos praticamente desempregados”, disse Tang Hui. Ela explicou que, antes, recebia cerca de cinco consultas por dia e fechava pelo menos três negócios por mês, chegando a mais de dez na alta temporada. Nos últimos três semanas, ela fechou apenas um negócio, e muitos colegas ainda não fizeram nenhuma venda.

Ela reforçou que isso não significa uma queda de 50% nos preços. “Por que eu venderia com uma redução de metade do valor neste momento? A guerra só dura três semanas, não posso vender agora por metade do preço.” Ela acrescentou que os imóveis alugados continuam a gerar renda estável.

Ela observou que cerca de 90% das transações estão paradas, com os compradores em modo de espera, mas também há investidores de longo prazo que aproveitam oportunidades de compra a preços baixos. “Na semana passada, um cliente que comprou uma propriedade de vários milhões de yuan voltou a me procurar para adquirir outra.”

De imóveis na planta para imóveis prontos: mudança na preferência dos investidores

Lily (nome fictício), que vive em Dubai há 16 anos e trabalha com iluminação, afirmou que os preços ainda estão firmes, mas o conflito tem deixado compradores e vendedores em espera.

Lu, uma residente de longa data e profissional do setor financeiro, revelou que começou a avaliar áreas como Damac Hills e JLT no final de 2025, quando os preços ainda estavam altos. Com o conflito, ela decidiu adiar todos os planos de compra.

Ela acredita que regiões como Jebel Ali, o aeroporto e o Dubai International Financial Centre (DIFC) estão mais vulneráveis, podendo sofrer uma desvalorização significativa. A estabilidade dos preços dependerá da duração do conflito.

O gerente da Cushman & Wakefield para a China, Zhou Lin, afirmou que o conflito não abalou os fundamentos do mercado imobiliário de Dubai. Em 2025, foram mais de 270 mil transações, totalizando 917 bilhões de dirrãs, um aumento de 20% em relação ao ano anterior, e o início de 2026 também foi promissor.

“Há uma mudança na preferência de compra: antes, cerca de 60% a 70% das transações eram de imóveis na planta, mas após o conflito, a proporção de imóveis prontos subiu para 70% a 80%, tornando-se a principal escolha dos investidores. A relação de aluguel e venda nas áreas centrais permanece estável, com o Business Bay em torno de 7%, e o centro de Dubai atingindo entre 7,2% e 7,4%. Não há sinais de vendas em massa, apenas cerca de 30% dos investidores estão reavaliando seus ativos por risco de curto prazo”, explicou Zhou.

Alguns compradores em espera aguardam melhores oportunidades. Lily comentou: “Percebo uma queda no volume de negócios, mas os preços não caíram. Se os preços caíssem, aproveitaria para comprar barato, mas ainda não vejo sinais de redução.”

Tang Hui afirmou que o preço médio de imóveis nos últimos anos é de cerca de 4 milhões de yuan por unidade, o que permite adquirir imóveis de 80 a 200 metros quadrados, em áreas centrais ou mais afastadas. Investir acima de 4 milhões de yuan em Dubai também possibilita solicitar um visto de ouro de 10 anos, atraindo muitos investidores internacionais.

Autoridades confirmam: alguns escritórios familiares do Médio Oriente já chegaram a Hong Kong

Simultaneamente, Hong Kong, com seu ambiente financeiro estável, sistema regulatório completo, e ligação ao mercado chinês e ao mundo, tornou-se um destino preferido para capital global em tempos de instabilidade geopolítica.

Em 15 de março, Paul Chan destacou que a estabilidade de Hong Kong como centro financeiro internacional está em constante aprimoramento. Ele afirmou que, diante da incerteza global, o governo de Hong Kong continuará a garantir o funcionamento fluido do mercado financeiro, otimizar os serviços de gestão de ativos e transmitir ao mundo a mensagem de que “Hong Kong é a plataforma de gestão de ativos mais ideal”, tranquilizando os investidores internacionais. Confirmou também que alguns escritórios familiares do Médio Oriente já chegaram a Hong Kong, e que escritórios de advocacia e bancos receberam consultas relacionadas.

Para atrair mais escritórios familiares, Hong Kong está a melhorar suas políticas de apoio. Paul Chan revelou que o Tesouro planeja propor uma lei ao legislativo para ampliar os benefícios fiscais para escritórios familiares e fundos qualificados, incluindo metais preciosos e ativos digitais.

Um relatório do Citibank de março de 2026 indicou que a instabilidade no Médio Oriente continuará a impulsionar fluxos de capital de risco para Hong Kong. Na primeira semana de março, mais de 300 bilhões de HKD entraram na cidade de forma líquida. Recentemente, a participação de fundos soberanos do Médio Oriente em IPOs de Hong Kong aumentou de 18% para 39,2%. O fluxo de capital e talentos para Hong Kong pode impulsionar a demanda por residências e escritórios.

Além disso, uma análise do “Daily Economic News” revelou que, recentemente, fundos soberanos do Médio Oriente, como a Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), Qatar Investment Authority (QIA), Kuwait Investment Authority (KIA) e Mubadala, têm participado frequentemente em IPOs de empresas listadas em Hong Kong. Este ano, empresas como Xiyu Technology, Jingfeng Medical e Dongpeng Beverage receberam investimentos de fundos do Médio Oriente como investidores âncora, em setores como IA, energias renováveis, manufatura de alta tecnologia, consumo e finanças.

Por exemplo, a Dongpeng Beverage contou com a participação do QIA, que investiu por meio da plataforma de controle indireto Al-Rayyan Holding LLC, com um aporte de 150 milhões de dólares.

Outro exemplo é a Xiyu Technology, que estreou na bolsa em janeiro, com o ADIA como investidor âncora, adquirindo 3,065 milhões de ações a 165 HKD por ação, totalizando cerca de 506 milhões de HKD.

A prioridade de investimento dos investidores globais mudou?

Huang Lichong, presidente da Gresham International Capital, afirmou que, no curto prazo, a tensão no Médio Oriente realmente aumentou a alocação de capital em Hong Kong, mas isso não significa uma “migração total” de capital, e sim uma “divisão incremental”.

“Antes, o mercado de Dubai reagia positivamente a notícias de que o conflito poderia diminuir rapidamente, refletindo uma recuperação de sentimento. Isso mostra que o principal fator de decisão dos investidores é a duração do conflito, não uma rejeição definitiva dos ativos de Dubai ou do Médio Oriente.”

Ele acrescentou que os fundamentos do mercado imobiliário de Dubai permanecem sólidos, com recordes de transações em 2025 e uma forte abertura em 2026. Após o fim do conflito, parte do capital deslocado pode retornar, pois Dubai mantém vantagens como zero impostos sobre rendimentos, alta relação de aluguel e venda, e potencial de crescimento a longo prazo.

Por outro lado, a lógica de alocação de ativos de clientes de alta renda mudou radicalmente.

Huang Lichong explicou que, anteriormente, os investidores priorizavam ambientes fiscais baixos e maximização de retorno líquido, o que sempre foi uma vantagem de Dubai. Mas, com a alta incerteza geopolítica, os ricos agora valorizam mais o retorno ajustado ao risco, liquidez, segurança e governança familiar. A capacidade de negociar, liquidar, financiar e transmitir ativos de forma tranquila tornou-se mais importante do que simplesmente pagar menos impostos, embora estes ainda sejam relevantes.

Zhou Lin acredita que, antes da crise, o mercado de Dubai era altamente aquecido, com imóveis de alta qualidade rapidamente vendidos, e imóveis na planta e em construção eram muito procurados. Após a crise, compradores globais ficarão mais seletivos, focando em áreas centrais e imóveis de alta qualidade, com uma diferenciação de preços mais acentuada entre áreas principais e secundárias.

As observações de profissionais e residentes de Dubai confirmam essa mudança de lógica de mercado.

Sun Qiang admitiu que, após o conflito, seu volume de clientes caiu mais da metade. A maioria das vendas atuais é motivada por investidores que aproveitam oportunidades de preço, mantendo uma postura de espera. “Antes, vendia facilmente 30 a 50 imóveis por mês, agora, conseguir algumas transações já é bom. Muitos clientes, mesmo interessados, ficam indecisos, esperando a situação se esclarecer.”

Lily, que voltou ao seu país devido à guerra, afirmou que Dubai carece de produção real, e o conflito destruiu a sensação de estabilidade da cidade, dificultando a previsão do mercado imobiliário.

“Se o conflito se resolver em um ou dois meses, Dubai pode recuperar seu status de refúgio no Médio Oriente, e o mercado pode se recuperar; mas, se a guerra se intensificar, será muito difícil uma recuperação.” Apesar de estar tentada a comprar barato, ela estabeleceu uma expectativa clara: só entrará se os preços caírem 30%, demonstrando a cautela atual dos investidores.