Chen Xuping no terceiro ano à frente da Longhu, a Longhu registra pela primeira vez prejuízo no núcleo central

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陈序平 está no seu terceiro ano à frente da Longfor, e pela primeira vez a empresa apresenta prejuízo central

Wang Lin

Em 6 de março, o Grupo Longfor (00960.HK) divulgou uma previsão de resultados para 2025, estimando um lucro líquido atribuível aos acionistas de cerca de 1 bilhão de yuans, e um prejuízo central ajustado, excluindo variações no valor justo de propriedades de investimento e instrumentos financeiros derivativos, entre 1,5 e 2 bilhões de yuans. Em 2024, esses indicadores foram, respetivamente, 10,4 bilhões e 6,97 bilhões de yuans.

Este é o primeiro prejuízo central desde a sua entrada na bolsa. A empresa explicou que isso se deve principalmente à continuação do ajuste no mercado imobiliário, com pressão sobre quantidade e preços, levando à redução na receita de liquidação de negócios de desenvolvimento e à diminuição da margem de lucro bruto na liquidação.

Este também é o terceiro ano completo de liderança de Chen Xuping desde que assumiu a presidência do conselho em outubro de 2022. Ao longo de três anos, a Longfor manteve o foco na redução de dívidas, na preservação de fluxo de caixa positivo e na transformação para uma operadora de serviços, traçando seu próprio caminho na fase de fundo do ciclo do setor.

No entanto, os desafios continuam. Em 9 de março, o Morgan Stanley publicou um relatório de pesquisa indicando que o prejuízo central de 2025 da Longfor superou as expectativas, principalmente devido à margem de lucro do negócio de desenvolvimento estar abaixo do esperado, o que pode colocar em risco os lucros por ação de 2026 a 2027, além de prever que a empresa continuará a registrar prejuízos em 2026.

Negócio de desenvolvimento enfrenta dificuldades de rentabilidade

De acordo com dados divulgados anteriormente pela Longfor, em 2025, a receita total de vendas contratadas foi de aproximadamente 63,16 bilhões de yuans, uma queda de 37,54% em relação ao ano anterior, alinhada à tendência geral do setor. Este foi o primeiro recuo abaixo de 100 bilhões de yuans desde 2017, quando as vendas ultrapassaram esse valor pela primeira vez, após oito anos.

Na distribuição regional, as três principais áreas — oeste, Bacia do Bering, Yangtze Delta — tornaram-se os principais suportes, com vendas de 18,24 bilhões, 15,21 bilhões e 17,17 bilhões de yuans, respectivamente, representando mais de 80% do total.

No mesmo período, a receita operacional atingiu aproximadamente 26,77 bilhões de yuans (com impostos de cerca de 28,54 bilhões), atingindo um recorde histórico, sendo que a receita de operação foi cerca de 14,19 bilhões de yuans (com impostos de aproximadamente 15,19 bilhões) e a receita de serviços cerca de 12,58 bilhões de yuans (com impostos de aproximadamente 13,35 bilhões).

Embora o setor de desenvolvimento imobiliário continue sendo a principal fonte de receita da Longfor, a rentabilidade deste segmento agravou-se em 2025, sendo a principal causa da perda de lucro líquido do grupo ao longo do ano. A mudança de lucros do meio do ano para a previsão anual também reflete claramente essa tendência: no primeiro semestre, o lucro central foi de 1,38 bilhão de yuans, enquanto a previsão para o ano indica prejuízo de 1,5 a 2 bilhões de yuans, sendo que a deterioração dos lucros no segundo semestre é a principal razão.

O relatório semestral de 2025 mostra que a Longfor alcançou uma receita operacional de 58,75 bilhões de yuans, um aumento de 25,4% em relação ao ano anterior. O crescimento foi impulsionado principalmente pelo setor de desenvolvimento imobiliário, que gerou 45,48 bilhões de yuans, um aumento de 34,7%, representando 77,4% do total de receitas, permanecendo como a principal fonte de renda do grupo.

Por outro lado, a margem de lucro apresentou uma clara diferenciação: no primeiro semestre, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 3,22 bilhões de yuans, uma queda de 45,2%. Após excluir os efeitos de variações no valor justo de propriedades de investimento e instrumentos financeiros derivativos, o lucro central foi de apenas 1,38 bilhão de yuans, refletindo diretamente as dificuldades de rentabilidade do setor de desenvolvimento.

Além disso, a margem bruta continuou pressionada, caindo para 12,6% no primeiro semestre, uma redução de quase 8 pontos percentuais em relação ao mesmo período de 2024. As margens de lucro bruto de desenvolvimento, operação e serviços foram aproximadamente 0,2%, 77,7% e 30%, respectivamente, evidenciando um contraste marcante. Projetos de alto valor de terreno, entrando na fase de liquidação, combinados com a queda do mercado e preços de venda invertidos, são as principais razões para as margens baixas na atividade de desenvolvimento.

Em 2026, a queda nas vendas continua. Nos dois primeiros meses de 2026, as vendas contratadas somaram 4,45 bilhões de yuans, contra 9,94 bilhões no mesmo período de 2025.

O CFO da Longfor, Zhao Yi, previu na reunião de resultados de meio de ano de 2025: “Nos próximos 1-2 anos, a quantidade de liquidação de desenvolvimento deve diminuir gradualmente. Com a redução de estoques e a entrada de novos projetos com margens saudáveis, o impacto do setor de desenvolvimento no lucro do grupo deve se recuperar progressivamente.”

Transformação alcança resultados parciais

Apesar da pressão no setor de desenvolvimento, os negócios operacionais da Longfor continuam a se desenvolver de forma estável, tornando-se uma “âncora” para atravessar o ciclo.

Dados recentes indicam que, em 2025, a receita operacional total foi de aproximadamente 26,77 bilhões de yuans (cerca de 28,54 bilhões com impostos), praticamente igual ao ano anterior, com receita de operação de cerca de 14,19 bilhões (15,19 bilhões com impostos) e receita de serviços de aproximadamente 12,58 bilhões (13,35 bilhões com impostos).

Dados de operação não auditados mais recentes mostram que, nos dois primeiros meses de 2026, a Longfor obteve uma receita operacional de cerca de 4 bilhões de yuans (cerca de 4,7 bilhões com impostos), já próxima dos 4,45 bilhões de vendas imobiliárias do mesmo período. A receita de operação foi aproximadamente 2,44 bilhões (2,62 bilhões com impostos) e a de serviços cerca de 1,96 bilhões (2,08 bilhões com impostos).

Na previsão de resultados de 2025, a Longfor afirmou que seus negócios de operação e serviços continuam a se desenvolver de forma estável, contribuindo de forma consistente para os lucros do grupo. Para o futuro, a empresa continuará priorizando a segurança, mantendo fluxo de caixa operacional positivo, reduzindo dívidas de forma ordenada e promovendo a transformação do modelo de negócios, impulsionando o crescimento por meio de operações e serviços, e evoluindo de uma construtora tradicional para uma operadora de serviços.

Desde 2018, quando lançou a estratégia “Espaço como Serviço”, a Longfor vem promovendo a transformação de uma construtora tradicional para uma operadora de serviços, com resultados parciais. Em termos de composição de receitas, na primeira metade de 2025, os negócios de operação e serviços representaram 22,6% do total, com previsão de aumento ao longo do ano. Sua estabilidade de fluxo de caixa e resistência ao ciclo econômico tornaram-se a “segunda curva de crescimento” da empresa.

Fluxo de caixa positivo por três anos consecutivos

Em um ciclo de declínio do setor, a segurança do fluxo de caixa e a gestão de dívidas são essenciais para a sobrevivência das incorporadoras. 2025 foi o terceiro ano consecutivo de redução ordenada de dívidas e de fluxo de caixa operacional positivo, dois indicadores-chave que formam a “almofada de segurança” da Longfor para atravessar o ciclo, além de fundamentar sua transformação.

Segundo dados do meio de ano, o fluxo de caixa operacional líquido da Longfor em 2025 foi de 11,97 bilhões de yuans, consolidando a base para o fluxo de caixa anual positivo. Apesar da redução nas vendas, a empresa reforçou a gestão de recebimentos, mantendo alta a taxa de recuperação de vendas, além de controlar rigorosamente o ritmo de aquisição de terrenos, adotando a estratégia de “comprar bem, comprar pouco”, reduzindo o consumo de caixa com investimentos.

Chen Xuping reiterou várias vezes que a segurança do fluxo de caixa é a base de todas as operações, e manter o fluxo de caixa operacional positivo é seu objetivo principal. Três anos consecutivos de fluxo de caixa operacional positivo garantem o pagamento de dívidas e apoiam a expansão dos negócios.

No aspecto da dívida, a Longfor reduziu sua alavancagem de forma constante nos últimos três anos. Enfrentando uma alta pressão de pagamento em 2025, a empresa utilizou pré-pagamentos, parcelamentos e troca de dívidas para superar o pico de vencimentos, otimizando sua estrutura de endividamento.

O CFO Zhao Yi revelou que, em 2025, a Longfor pagou mais de 60 bilhões de yuans em dívidas, e que em 2026 e 2027 o valor de quitação será de aproximadamente 20 bilhões por ano. Em 2027 e 2028, os pagamentos devem cair para cerca de 10 bilhões por ano, mantendo a dívida com juros ativamente estabilizada em torno de 1 trilhão de yuans.

Após 2026, a Longfor continuará a cumprir seus pagamentos sem atrasos: em 2 de março, realizou pagamento de 1,47 milhão de yuans de principal e 0,06 milhão de juros referentes ao “16Longfor04”, além de transferir aproximadamente 0,19 milhão de juros do “20Longfor04”. Em 5 de janeiro, também efetuou o pagamento de juros e principal de aproximadamente 1,038 bilhão de yuans referente ao “21Longfor02”.

No aspecto financeiro, a Longfor demonstra forte capacidade de gestão de riscos. Em 30 de junho de 2025, sua dívida com juros era de 169,8 bilhões de yuans, uma redução de 6,53 bilhões em relação ao final de 2024. A taxa de endividamento líquida foi de 51,2%, e a dívida líquida ajustada, excluindo recebíveis antecipados, foi de 56,1%. A proporção de caixa não restrito em relação à dívida de curto prazo foi de 1,14, com custos de financiamento otimizados para 3,58%, e 87% do financiamento bancário, indicando uma estrutura de dívida cada vez mais sólida.

A transformação ainda está em andamento

De modo geral, o panorama de 2025 da Longfor apresenta uma mistura de “alegrias e preocupações”: preocupações com a queda de volume e preço do setor de desenvolvimento, margens de lucro no fundo do poço e prejuízo de lucro líquido; alegrias com o crescimento estável da receita operacional, fluxo de caixa positivo contínuo, segurança de dívida controlada e direção de transformação clara.

Apesar dos avanços na gestão de riscos e na transformação, a empresa ainda enfrenta desafios reais no contexto de uma profunda reestruturação do setor.

Por um lado, a recuperação da rentabilidade do setor de desenvolvimento ainda depende da melhora do mercado e da otimização do portfólio de produtos, mas a continuidade da baixa nas vendas em 2026 mantém a incerteza na velocidade de recuperação, dificultando uma reversão rápida do ciclo de fundo. Por outro lado, a participação de receita operacional e lucro ainda é baixa, sem suporte absoluto ao resultado geral.

Em termos de composição de receitas, ainda há uma grande distância para atingir a meta de que “mais da metade da receita venha de negócios operacionais”. Em 2025, a receita de desenvolvimento imobiliário foi de 45,48 bilhões de yuans, um aumento de 34,7%, enquanto as receitas de operação e serviços foram de 7,01 bilhões e 6,26 bilhões, respectivamente, com crescimento de 2,5% e 0,02%.

Para 2026, a Longfor enfrenta duas tarefas principais: manter a segurança financeira, continuando a reduzir dívidas, estabilizar o fluxo de caixa e garantir pagamentos; e acelerar a transformação, ampliando a escala e a eficiência de conversão de lucros dos negócios operacionais, promovendo a otimização contínua da estrutura de receitas e lucros, e concretizando a evolução de uma construtora tradicional para uma operadora de serviços.

No terceiro ano sob a liderança de Chen Xuping, a Longfor manteve a segurança, estabilizou sua base e avançou na transformação, mas também enfrentou as pressões mais reais do setor. O próximo ano será crucial para validar a recuperação de lucros, consolidar a transformação e fortalecer sua resiliência financeira.■