O ritmo de transformação acelera-se, prevendo-se um novo modelo de desenvolvimento imobiliário

Securities Daily Equipa de Reportagem das Duas Sessões Chen Xiao

Em 5 de março, a 14ª Assembleia Popular Nacional realizou a sua quarta sessão no Grande Palácio do Povo. O Primeiro-Ministro Li Qiang, ao apresentar o relatório de trabalho do governo, mencionou: “Focar na estabilização do mercado imobiliário” e “Avançar na construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário com base em sistemas e políticas complementares”.

Especialistas entrevistados pelo Securities Daily afirmaram que a orientação política para o setor imobiliário este ano está mais clara: primeiro, continuar a prevenir riscos de incumprimento de dívidas através de sistemas como a “lista branca”, visando estabilizar o mercado imobiliário; segundo, promover de forma ordenada a construção de “bons imóveis” seguros, confortáveis, verdes e inteligentes, melhorando a qualidade das habitações e dos serviços de gestão imobiliária, acelerando a transformação e atualização do setor; terceiro, revitalizar recursos existentes através de renovação urbana, liberar o potencial de procura de habitação, melhorar as funções urbanas e aprofundar o desenvolvimento de novos modelos imobiliários.

Risco setorial acelera a sua eliminação

O ajustamento do setor imobiliário já dura mais de quatro anos, com a escala de mercado e volume de transações a regressar progressivamente a níveis racionais.

Li Yujia, investigador principal do Centro de Estudos de Políticas Habitacionais de Guangdong, afirmou ao Securities Daily que, após esforços contínuos na fase inicial para garantir entregas de imóveis e resolver riscos de dívidas de construtoras, os riscos imobiliários foram atenuados.

Segundo Li Yujia, com base nas declarações durante as sessões da Assembleia Popular Nacional este ano, o próximo passo será uma abordagem mais equilibrada, focando na estabilidade de curto prazo e na prevenção de riscos, ao mesmo tempo que se promove a longo prazo o desenvolvimento de novos modelos e sistemas imobiliários; enfatizando o controlo do aumento de oferta, a redução de inventários, bem como a melhoria da oferta e a revitalização de recursos existentes.

Dentro deste quadro político, a continuação do papel da “lista branca” na proteção de entregas de imóveis é vista como uma medida importante para manter a estabilidade do mercado imobiliário.

Dados divulgados pelo Ministério de Habitação e Desenvolvimento Urbano e Rural em outubro do ano passado mostram que o montante aprovado para empréstimos de projetos na lista branca de mecanismos de coordenação de financiamento imobiliário ultrapassou os 7 biliões de yuan. Com o apoio de vários mecanismos, o risco setorial está a ser aceleradamente eliminado.

A opinião geral é que, ao estabilizar o ambiente de financiamento e controlar a nova oferta, acelerando a redução de inventários, espera-se uma melhoria adicional na relação entre oferta e procura do mercado.

Na vertente da oferta, várias regiões começaram a ajustar proativamente o ritmo de fornecimento de terrenos. Dados do China Index Academy indicam que, nos dois primeiros meses do ano, a área de terrenos residenciais transacionados em 300 cidades do país caiu cerca de 30% em comparação com o ano anterior.

“Prevê-se que, até 2026, a oferta de terrenos residenciais continuará a caracterizar-se por uma ‘qualidade superior com menor quantidade’, especialmente em regiões com grandes stocks, onde a oferta de novos terrenos poderá diminuir ainda mais, melhorando assim a relação entre oferta e procura desde a origem”, afirmou um responsável do China Index Academy.

A este respeito, Zhai Meiqing, deputada da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês e presidente do Grupo Xiangjiang, afirmou que, na questão do fornecimento de terrenos, pode-se ajustar dinamicamente o ritmo de fornecimento com base num ciclo de 18 meses de esvaziamento de stocks. Para cidades com ciclos de esvaziamento superiores a 24 meses, a oferta de novas habitações pode ser suspensa, permitindo também a conversão de terrenos comerciais ociosos em residenciais, desde que cumpram as condições de planeamento, promovendo assim um melhor equilíbrio entre oferta e procura.

A revitalização de ativos existentes também é vista como uma via importante para a redução de inventários. Em início de 2026, a taxa de juro para empréstimos de habitação social foi reduzida para 1,25%, o que poderá facilitar a aquisição de imóveis existentes para habitação social por parte de entidades locais.

Simultaneamente às alterações na oferta, as políticas de procura também continuam a ser detalhadas. Entre elas, destacam-se medidas como “reforçar a proteção habitacional de famílias em casamento e com filhos, apoiando melhorias habitacionais para famílias com múltiplos filhos” e “aprofundar a reforma do sistema de poupança habitacional”.

Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-House em Xangai, afirmou ao Securities Daily que a reforma do sistema de poupança habitacional é vista como uma ferramenta importante para ativar a procura. Aumentar os limites de empréstimo, oferecer subsídios financeiros e direcionar recursos para famílias em casamento e com filhos, bem como novos residentes, ajuda a reduzir as barreiras à compra de habitação, promovendo a transição de residentes temporários para residentes permanentes.

Construção de “bons imóveis” de forma ordenada

Enquanto estabiliza o mercado, o setor imobiliário também acelera a sua transformação para um desenvolvimento de alta qualidade. Segundo a opinião do setor, a menção renovada a “bons imóveis” este ano, com foco na sua implementação ordenada, deverá impulsionar a concretização de padrões relacionados.

“Nosso desenvolvimento habitacional passou de uma fase de ‘ter ou não ter’ para uma de ‘ser bom ou não’, construir ‘bons imóveis’ é uma resposta às necessidades da população, uma forma de promover a transformação do setor e de ativar o potencial interno”, afirmou Yao Jinbo, deputado da Assembleia Popular Nacional e presidente e CEO da Beijing 58 Information Technology, ao Securities Daily. Para além de promover continuamente os padrões de construção de ‘bons imóveis’, é fundamental estabelecer um sistema de divulgação de informações mais completo, aumentando a transparência e orientando o setor para uma direção de maior qualidade.

De facto, os “bons imóveis” já se tornaram uma estratégia importante para as construtoras conquistarem o mercado. Dados do China 58 Anjuke Research mostram que, em 2025, os projetos em áreas centrais, além de apresentarem uma maior taxa de ocupação, deverão possuir características essenciais de “bons imóveis” como segurança, conforto, sustentabilidade e inteligência, além de melhorias contínuas nos detalhes do produto, incluindo serviços de terceira parte como cuidados a idosos, educação infantil e assistência doméstica, formando um modelo de habitação que combina hardware e serviços.

Para Yao Jinbo, os “bons imóveis” também impulsionarão uma nova onda de melhorias na qualidade do setor de construção, promovendo a direção verde, industrializada e inteligente na construção, além de estimular a cadeia de produção de novos materiais, equipamentos e tecnologias.

“Hoje, a concorrência no mercado já não se limita ao preço, mas envolve uma competição integrada de produtos e serviços”, afirmou um responsável de uma construtora ao Securities Daily. Os compradores estão cada vez mais atentos à qualidade de vida e à experiência na comunidade, pelo que as empresas terão de conquistar a confiança dos clientes através de uma reputação de longo prazo e de serviços de qualidade.

No que diz respeito ao “viver bem”, a atenção às redes de serviços também aumenta. Os serviços de gestão imobiliária, como parte integrante da qualidade de vida, estão a ganhar destaque. Peng Yu, vice-diretor do Departamento de Serviços de Propriedade do China Index Academy, afirmou que os serviços de gestão imobiliária são uma das principais formas de refletir a qualidade de vida dos residentes. No futuro, sob a orientação de políticas, poderão explorar-se novos modelos de cooperação, regulamentar a atuação das empresas de gestão e incentivar a expansão de serviços de valor acrescentado na comunidade.

Promoção sistemática da renovação urbana

Enquanto promove a qualidade dos imóveis, a renovação urbana torna-se um pilar importante de novos modelos de desenvolvimento imobiliário.

O relatório de trabalho do governo destacou a necessidade de avançar com alta qualidade na renovação urbana, incluindo a transformação de bairros antigos, vilas urbanas e outros espaços, revitalizando terrenos e edifícios ociosos.

Cui Ji, vice-presidente executivo do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai E-House, afirmou que, ao comparar as declarações nos últimos três anos, a mudança de “implementação gradual” para “promoção contínua” e, em 2026, para “avançar com alta qualidade”, reflete a evolução do estágio de renovação urbana na China, que passa de projetos piloto para uma abordagem sistemática.

Guo Xiangyu, diretor de pesquisa do Centro de Finanças Imobiliárias da Tsinghua University Wudaokou, considera que a renovação urbana é a principal via para revitalizar ativos existentes. “Desde vilas urbanas, bairros antigos, até imóveis de estoque, terrenos ociosos e imóveis comerciais de baixa eficiência, todos podem ser reconfigurados através de mecanismos de renovação, otimizando funções espaciais e valor econômico.”

O ritmo de renovação urbana acelerou em várias regiões, com planos e listas de projetos sendo publicados. Por exemplo, Pequim divulgou a lista de projetos de renovação urbana para 2026, com 1321 projetos previstos, totalizando um investimento de aproximadamente 104,95 mil milhões de yuan, números que representam um pico recente.

Simultaneamente, os recursos financeiros continuam a ser direcionados para a renovação urbana. Em 2025, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma publicou a lista de projetos de fundos de investimento imobiliário (REITs) para infraestrutura, incluindo projetos de renovação de bairros antigos, fábricas desativadas e instalações de renovação urbana, ampliando as fontes de financiamento de baixo custo a longo prazo e atraindo mais capital social.

Com o apoio de políticas e fundos, a participação do setor na renovação urbana aumenta. Muitas construtoras participam através de contratos de construção por empreitada. Segundo dados do CRIC, entre 2024 e 2025, várias empresas líderes, como a Greentown Construction Management, ganharam projetos de renovação urbana e de vilas urbanas.

Na opinião de Chen Weiguo, secretário do Partido e presidente do China State Construction Third Engineering Bureau, a renovação urbana deve avançar em três frentes: aprimorar o sistema de políticas e mecanismos para facilitar a implementação de projetos, estabelecer regulamentos nacionais claros, integrar políticas dispersas e fortalecer a cooperação entre departamentos; criar mecanismos de sustentabilidade ao longo de todo o ciclo do projeto, enfrentando desafios como restrições de desenvolvimento, altos custos de renovação e dificuldades na conciliação de proteção e desenvolvimento; e promover a inovação tecnológica, incluindo a adoção de técnicas de construção modular, o desenvolvimento de construções inteligentes e a industrialização da construção, incentivando a aplicação de novas tecnologias e materiais.

Especialistas acreditam que, à medida que o setor imobiliário sai da fase de ajustamento, deixará de depender de modelos antigos de alto giro, alto endividamento e alta alavancagem. O futuro do setor passará a focar na qualidade de habitação, na gestão de riscos, na melhoria da qualidade das residências e na renovação urbana de alta qualidade, promovendo um novo modelo de desenvolvimento mais estável e orientado para a qualidade.