Aceleração da redução de stocks - 22 províncias reduzem a proporção de entrada inicial para propriedades comerciais

Fonte: Relatório Econômico do Século 21 Autor: Zhang Min

Em 16 de março, o Escritório Central do Banco Popular da China em Xangai publicou um aviso informando que o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto “residencial-comercial”) foi ajustado para não menos de 30%. Esta medida visa acelerar a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais e impulsionar a atividade de mercado.

Em 15 de janeiro deste ano, o porta-voz do Banco Popular da China e vice-governador Zou Lan afirmou que, em conjunto com a Administração de Supervisão Financeira, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais seria reduzido para 30%, apoiando a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais. Dois dias depois, as duas entidades publicaram conjuntamente o Aviso sobre o Ajuste na Política de Percentual Mínimo de Entrada para Empréstimos de Compra de Imóveis Comerciais, esclarecendo que o percentual mínimo de entrada foi ajustado para não menos de 30%.

Antes disso, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais era de 50%. Na prática, alguns bancos estabeleciam até 60% ou mais. Portanto, essa medida é vista como um sinal importante para a redução de inventário de imóveis comerciais.

De acordo com levantamento não completo do Relatório Econômico do Século 21, até o momento, 22 regiões administrativas provinciais reduziram o percentual mínimo de entrada para imóveis comerciais. Algumas províncias e cidades também implementaram outras medidas para promover a redução de inventário de imóveis comerciais.

Diversas ações indicam que o ritmo de redução de inventário no setor imobiliário comercial está acelerando.

Período de liquidação mais longo do que residências

Imóveis comerciais referem-se a escritórios, lojas e outros imóveis de propriedade comercial. Diferentemente das residências, a propriedade de imóveis comerciais geralmente tem validade de 40 ou 50 anos, e sua carga tributária costuma ser maior.

Por múltiplas razões, atualmente, o estoque de imóveis comerciais na China é elevado. Segundo dados do Escritório Nacional de Estatísticas, até o final de fevereiro deste ano, a área de imóveis residenciais disponíveis para venda era de aproximadamente 800 milhões de metros quadrados, sendo que a área de escritórios e imóveis comerciais disponíveis era de 190 milhões de metros quadrados, cerca de 23,9%. Na mesma época, ainda havia cerca de 710 milhões de metros quadrados de escritórios e imóveis comerciais em construção.

Devido às restrições mais severas em comparação às residências, o limite de compra de imóveis comerciais é relativamente mais alto, e o período de liquidação também é mais longo. Com base na velocidade média de vendas dos últimos 12 meses, o período de liquidação de escritórios (considerando a área disponível para venda até o final de fevereiro) é de aproximadamente 28 meses, enquanto o de imóveis comerciais é superior a 30 meses.

Por outro lado, o período de liquidação de residências é de cerca de 7 meses.

De acordo com uma pesquisa da CBRE, uma das principais empresas de serviços imobiliários, a oferta adicional de escritórios em 10 cidades do país deve atingir 4,7 milhões de metros quadrados neste ano, um aumento de 7% em relação ao ano anterior. Espera-se que esse volume diminua gradualmente para 4,2 milhões de metros quadrados em 2027 e 3,5 milhões em 2028. Quanto a imóveis de varejo, a previsão é de que, nos próximos dois anos, as principais oito cidades do país tenham uma oferta adicional de imóveis de varejo de alta qualidade de 4,39 milhões de metros quadrados e 3,56 milhões de metros quadrados, respectivamente, mantendo-se abundantes. Cidades como Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Tianjin terão um aumento na área de oferta adicional em relação aos anos anteriores.

Nos últimos anos, tem havido pedidos constantes por políticas mais rigorosas e ações para promover a redução de inventário no setor imobiliário comercial.

Durante a Assembleia Nacional Popular deste ano, Liu Yonghao, membro da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês e presidente do Grupo New Hope, sugeriu otimizar o planejamento urbano, reduzir a proporção de novas áreas comerciais. Apoiar a revitalização de ativos comerciais existentes, otimizar políticas de “comercial para residencial” e relaxar moderadamente restrições relacionadas a apartamentos em relação a matrícula escolar e residência.

Liu Yonghao afirmou que, com as mudanças no padrão populacional e o crescimento do comércio online, o papel do comércio físico está se enfraquecendo. Ele acrescentou que, além de medidas para absorver o estoque existente, “os novos planos devem considerar as mudanças na economia, fazer ajustes apropriados e evitar planejar tantas áreas comerciais.”

Políticas favoráveis continuam sendo implementadas

Antes do ajuste no percentual mínimo de entrada, várias políticas de redução de inventário no setor imobiliário comercial já estavam em andamento.

Em setembro de 2025, o Gabinete do Conselho de Estado publicou a opinião sobre “Liberar o potencial de consumo esportivo e promover o desenvolvimento de alta qualidade da indústria esportiva”, incentivando o uso legal de fábricas industriais, imóveis comerciais e armazéns para criar espaços esportivos.

Em 28 de novembro de 2025, a Comissão de Valores Mobiliários lançou consulta pública sobre a implementação de fundos de investimento imobiliário comercial (REITs). O objetivo principal é abrir canais de financiamento de direitos de propriedade de imóveis comerciais, oferecendo soluções financeiras padronizadas para revitalizar ativos existentes.

Desde o início deste ano, sinais positivos continuam a surgir.

Em 5 de março, o Ministério de Recursos Naturais e a Administração Nacional de Florestas e Pastagens emitiram o aviso sobre “Garantir elementos essenciais de recursos naturais”, esclarecendo que novas áreas de construção prioritariamente apoiarão grandes projetos e o desenvolvimento de serviços públicos, geralmente não sendo destinadas ao desenvolvimento de imóveis comerciais operacionais.

O plano de desenvolvimento “14º Plano Quinquenal” divulgado este mês destaca a promoção da classificação e gestão de terras não desenvolvidas e projetos em construção, além de incentivar a revitalização de imóveis residenciais e comerciais ociosos. O plano também menciona a implementação segura e legal da renovação de direitos de uso de terras industriais e comerciais.

Especialistas acreditam que isso não apenas indica ajustes na oferta, mas também uma aceleração na revitalização de imóveis comerciais ociosos.

No nível local, muitas cidades também adotaram políticas de apoio para promover a redução de inventário no mercado de imóveis comerciais e de escritórios.

Por exemplo, Xangai permite que edifícios comerciais integrem funções como hotéis, pesquisa e inovação, cultura, saúde, educação, habitação de aluguel (incluindo apartamentos para talentos); Hangzhou implementou reformas relacionadas a terras comerciais, estabelecendo mecanismos eficientes para revitalizar espaços existentes e permitindo mudanças temporárias de uso.

No que diz respeito a subsídios, Wuhan oferece 50% de abatimento no imposto de selo para compras de imóveis comerciais novos; Nanning concede um subsídio de 10.000 yuans para compras acima de 100 metros quadrados de imóveis comerciais.

O China Index Academy destaca que explorar caminhos para revitalizar imóveis comerciais ociosos será uma prioridade política este ano, prevendo mais tentativas em várias regiões.

Quanto à grande redução no percentual de entrada, a instituição afirma que, a curto prazo, ajudará a aliviar a pressão sobre o estoque de imóveis comerciais e melhorar o fluxo de caixa das construtoras; a médio e longo prazo, fornecerá suporte financeiro para a revitalização de ativos existentes.

No entanto, o China Index Academy também observa que essa medida não é um sinal de reversão total do mercado. Em comparação com hipotecas residenciais, os empréstimos para imóveis comerciais ainda apresentam diferenças marcantes em relação ao valor do empréstimo, taxas de juros e prazos, e os bancos, na prática, determinarão cautelosamente o percentual de entrada com base na avaliação do risco do cliente. Mais importante, a atividade de mercado de imóveis comerciais depende fundamentalmente do desempenho da economia real; para realmente ativar ativos “silenciosos”, é necessário que a confiança do mercado e a vitalidade da economia se recuperem simultaneamente.