Cinco tendências imobiliárias reveladas no relatório financeiro da Beike

Uma demonstração financeira muitas vezes não é apenas um exame de saúde de uma empresa, mas também um termómetro do setor.

Em 16 de março, a Beike divulgou os resultados de 2025, com receita líquida a crescer 1% para 946 mil milhões de yuans, o volume total de transações de imóveis existentes a diminuir 4,2% em relação ao ano anterior, e o volume de transações de imóveis novos a diminuir 8,2%. Claro que há aspetos positivos, como o volume de vendas de segunda mão a atingir um máximo histórico, a proporção de receitas de negócios não imobiliários a disparar para 41%, e o negócio de aluguer a alcançar lucro pela primeira vez. Num mercado imobiliário em profunda ajustamento, os sinais transmitidos por estes resultados merecem atenção.

Em comparação com o passado, quando o setor se focava em “lançar novos projetos, vender casas e aumentar a escala”, hoje parece que o setor voltou ao essencial: a habitação. À questão de como trocar de casa, como alugar de forma mais conveniente, como evitar erros na renovação, e em quem confiar para obter informações, tudo se centra na própria experiência de cada família.

Peng Yongdong, cofundador, presidente e CEO da Beike, afirmou na apresentação dos resultados: “No último ano, o mercado passou por muitas mudanças.” Quando olhamos para as variações dispersas nos resultados da Beike, podemos prever cinco tendências no setor imobiliário.

2025: a proporção de receitas de negócios não imobiliários sobe para 41%, e o negócio de aluguer atinge lucro pela primeira vez.

A atividade do mercado imobiliário já não depende principalmente de novos lançamentos

Durante muito tempo, bastava haver oferta suficiente de novos projetos e desenvolvedores a promoverem lançamentos agressivos para que o mercado aquecesse. Agora, essa lógica está a mudar.

Em 2025, a receita líquida do negócio de imóveis existentes da Beike foi de 25,02 mil milhões de yuans, uma diminuição de 11,3%. Contudo, o volume de transações de segunda mão na plataforma atingiu um máximo histórico, com um aumento de 11% em relação ao ano anterior. Pelas dados de várias cidades após o Ano Novo, os imóveis de segunda mão começaram a dominar o mercado, com o sistema de assinatura online de Xangai a ter uma queda temporária.

Este é um marco importante. Quando os investimentos em novos projetos desaceleram, o mercado de segunda mão assume silenciosamente a dianteira.

Isto indica que o mercado imobiliário das principais cidades chinesas já mudou do “período de crescimento de novos ativos” para o “período de stock”. Os imóveis de segunda mão deixaram de ser apenas complemento dos novos, passando a competir lado a lado.

Peng Yongdong também mencionou na conferência: “A estrutura de transações está a mudar. A proporção de transações de segunda mão no mercado imobiliário total continua a aumentar, e o volume de transações do mercado secundário a nível nacional atingiu um máximo histórico.”

Esta mudança estrutural tem um impacto direto: a atividade do mercado já não depende do fornecimento de novos projetos, mas sim da eficiência na circulação de imóveis existentes. Para os consumidores, a necessidade de trocar de imóvel para melhorar a habitação está a tornar-se o principal motor das transações.

De “investir em imóveis” para “viver em boas casas”

Voltando aos próprios resultados da Beike, após a transformação na estrutura de transações do mercado imobiliário, a sua carteira de negócios também está a evoluir. Depois de 2024, quando a receita de “negócios não imobiliários” atingiu 33,8%, em 2025 essa proporção subiu para um máximo histórico de 41%. Este é, sem dúvida, o número mais impressionante do relatório.

Há quatro anos, a Beike era uma empresa quase totalmente dependente de transações imobiliárias. Hoje, mais de 40% da receita provém de renovação, aluguer e serviços de mobiliário.

Por trás disso, há uma mudança profunda na mentalidade do consumidor. Quando a ideia de “habitar sem especular” se enraizou, os consumidores já não se contentam apenas em “possuir uma casa”, mas estão dispostos a pagar por “qualidade na renovação” e “serviços de arrendamento de longa duração”. Peng Yongdong descreve isso como: “A procura por habitação de qualidade é bastante estável.”

Destaca-se ainda que o negócio de aluguer da Beike atingiu lucro anual pela primeira vez. Até ao final de 2025, a plataforma geria mais de 700 mil imóveis, um aumento de 62% em relação ao ano anterior, com uma margem de lucro de 8,6%. Isto mostra que os apartamentos de arrendamento de longo prazo já não são apenas um “jogo de gastar dinheiro”, mas um modelo de negócio viável. Além disso, o setor de renovação também está a melhorar a qualidade, com receitas de 15,4 mil milhões de yuans e uma margem de lucro de 31,4%.

Fica claro que a narrativa do setor imobiliário está a mudar, de “comprar uma casa” para “viver bem”, com os negócios de renovação e aluguer a representarem uma segunda curva de crescimento. Os consumidores dispostos a pagar por “qualidade” e “serviço” refletem uma mudança de valor na indústria, que passa de uma lógica de transação de curto prazo para uma gestão de ciclo de vida de habitação a longo prazo. Essencialmente, trata-se de uma regressão histórica do setor imobiliário da lógica de “ativo financeiro” para a lógica de “serviço de habitação”.

Comprar casa não é uma questão de informação, mas de “sentimento de segurança”

Atualmente, a perceção de agentes imobiliários de primeira linha é que, perante uma sobrecarga de informações e custos elevados de tentativa e erro, os compradores de imóveis entram frequentemente em dilemas profundos de decisão. Há uma maior procura por transações com “certeza”.

“O comportamento de transação também está a mudar. As informações sobre imóveis estão cada vez mais acessíveis, mas as decisões de compra e venda tornaram-se mais complexas.” Peng Yongdong também comentou que os ciclos de decisão de compra e venda estão a alongar-se, os custos de tentativa e erro aumentaram, e os consumidores estão a tornar-se mais cautelosos. Antes, as transações eram “decisões leves”, agora parecem mais uma “reorganização patrimonial familiar, com muita cautela.”

Este trecho revela a mudança fundamental na lógica de serviço do setor. Para compradores e vendedores, decidir sobre uma casa envolve muitas vezes um plano financeiro de cinco a dez anos e escolhas de estilo de vida.

Apesar do aumento na complexidade das decisões, a necessidade de segurança, profissionalismo, transparência e serviços confiáveis nunca foi tão grande. A Beike propõe uma “visão de mercado neutra”, atuando como um contrapeso às tendências de compra e venda impulsivas, fornecendo informações e recomendações objetivas, racionais e completas. Os agentes imobiliários não podem mais ser apenas “guias de visitas” ou “transmissores de cotações”, mas sim ajudar os clientes a clarificar as opções, traduzindo a sua situação em questões de decisão, e oferecendo fundamentos ou recomendações.

Embora as informações sobre imóveis estejam cada vez mais acessíveis, as decisões de transação tornaram-se mais complexas.

Adeus à “corrida por escala”, o setor passa a valorizar “produção por hectare”

Com a mudança na lógica de decisão, a dinâmica de crescimento do setor de serviços de habitação também está a evoluir.

Nos últimos vinte anos, o setor imobiliário habituou-se a um modelo de “alto endividamento, alta rotatividade, grande escala”. Mas a demonstração financeira da Beike transmite uma mensagem completamente diferente: “não apenas a escala importa”. Isso força o setor a passar de um crescimento acelerado para um crescimento de alta qualidade.

Peng Yongdong afirma que a estratégia está a ser atualizada: “De um modelo baseado na escala de lojas e imóveis, passamos para um crescimento sustentado por eficiência e criação de valor.” Ele explica: “Antes, focávamos no número de lojas, na cobertura de imóveis e na dimensão das oportunidades; agora, damos mais atenção à certeza nas transações, à precisão na correspondência e à melhoria da economia unitária.”

Os dados de 2025 ilustram bem essa mudança: a média de transações de segunda mão por corretor da Chain Home aumentou 6%, passando de menos de 2 para mais de 3 transações por corretor; os gerentes de projetos de renovação profissional aumentaram o volume de contratos mensais em mais de 100%; e a quantidade de imóveis sob gestão por gestor aumentou mais de 40%, atingindo máximos históricos.

Isto indica que a produtividade por unidade de recurso está a tornar-se uma nova métrica, refletindo uma mudança profunda na filosofia de gestão. Quando o mercado deixa de subir de forma unidirecional, a escala por si só já não garante segurança; apenas modelos sólidos de economia unitária e eficiência operacional saudável podem atravessar ciclos de mercado.

A inteligência artificial (IA) é indispensável, e os humanos também

Outro sinal importante nesta demonstração financeira é a presença da IA. Nos últimos anos, quase todos os setores têm discutido IA, e o setor imobiliário não é exceção.

Na verdade, o desenvolvimento de alta qualidade no setor imobiliário depende do apoio da IA. A capacidade digital e a aplicação de tecnologia de IA tornar-se-ão competências centrais. Atualmente, a IA já está integrada em processos de decisão de aquisição, suporte de precificação, gestão de alugueres e outros aspetos críticos. Este é um dos aspetos mais relevantes desta demonstração financeira da Beike e também o tema mais discutido na conferência de resultados.

Diante da onda de IA, muitos profissionais receiam ser substituídos. Peng Yongdong responde com uma reflexão: “A transação imobiliária não é um produto padronizado; ela envolve tanto cálculos racionais quanto julgamentos emocionais. Precisa de dados, mas também de experiência presencial real.” Ele explica: “A IA pode otimizar ao máximo a parte racional, mas o valor das decisões, interpretações e confiança que só o humano pode oferecer é que fazem a diferença.”

Com base nesta compreensão, a Beike adotou uma estratégia de “colaboração homem-máquina”. Na transação imobiliária, criou o sistema “AI Studio”, que ajuda os agentes a gerar conteúdos de marketing, obter insights de clientes e estratégias; no setor de aluguer, a IA participa na definição de preços, na gestão de inventário, com uma melhoria de 13% na eficiência de captação de imóveis, e uma taxa de sucesso de aluguer 5,3 pontos percentuais superior à definição manual; na renovação, mais de 2,5 milhões de utilizadores já usam a plataforma e o mini-programa da Beike para gerar mais de 70 milhões de imagens de projetos de renovação.

A mensagem central da Beike é: “A IA é indispensável, e os humanos também.” A base inteligente da plataforma funciona como um “copiloto” que apoia os profissionais na sua atividade, deixando a parte de processamento de dados complexos ao sistema, enquanto os profissionais continuam a ser os protagonistas na tomada de decisão. Os algoritmos podem calcular probabilidades e modelos, mas somente o “humano” pode oferecer julgamento, interpretação e discernimento, construindo confiança de coração a coração.

Isto também significa que, no futuro, a competição no setor de serviços imobiliários se moverá de uma “guerra de massas” para uma “colaboração homem-máquina”. A Beike pretende “reformular a formação e a lógica de avaliação, construindo uma capacidade de dominar as novas tecnologias”, acompanhando os profissionais dispostos a evoluir, ajudando-os a “desenvolver novas competências”.

Através desta demonstração financeira, podemos perceber a transformação coletiva do setor. Desde novos projetos até imóveis de segunda mão, de transações a serviços, de escala a eficiência, de experiência a IA. Cada uma dessas tendências aponta na mesma direção: o setor imobiliário está a passar de uma lógica linear de “adquirir terrenos, construir e vender” para uma lógica circular de “transações, aluguer, renovação e serviços”.