Compra de terrenos a preços elevados sofre rebaixamento de classificação, está realmente sob pressão a Yuexiu Properties?

AI pergunta · Qual é o significado estratégico por trás da aquisição contracíclica de terrenos pela Yuexiu Real Estate?

Produzido por | Zhongfang Wang

Revisado por | Li Xiaoyan

No final de fevereiro de 2026, o terreno de Ma Chang na nova cidade de Zhujiang, Guangzhou, foi vendido por um total de 23,6 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio superior a 26%, consolidando-se como uma transação de destaque e renovando o recorde de preço por metro quadrado de habitação em Guangzhou, fortalecendo a confiança do mercado. Quase simultaneamente, a Moody’s rebaixou a classificação familiar da empresa para Ba2, o que gerou discussões no mercado sobre sua segurança financeira e lógica de investimento.

Como uma das principais empresas estatais do município de Guangzhou, a Yuexiu Real Estate, ao realizar uma aquisição de grande escala, demonstra sua firme confiança no valor da cidade de Guangzhou e assume sua responsabilidade de contracíclica e de serviço ao desenvolvimento urbano. Durante um período de profunda ajustamento do setor, a Yuexiu baseia-se em uma gestão financeira sólida, utiliza ativos centrais como alavanca e apoia-se em vantagens diferenciadas, buscando equilíbrio entre pressões de curto prazo e valor de longo prazo, exibindo resiliência e confiança para atravessar ciclos econômicos.

A venda do terreno de Ma Chang representa uma expressão concentrada do valor das terras na área central de Guangzhou, além de ser uma peça-chave na estratégia de implantação da Yuexiu Real Estate. Com um valor total de 23,6 bilhões de yuans, o preço por metro quadrado de habitação é aproximadamente 85 mil yuans, incluindo planos para residências de alto padrão, hotéis cinco estrelas, comércio de luxo, serviços públicos de educação e suporte ecológico. O investimento total deve ultrapassar 40 bilhões de yuans, e após a conclusão, o projeto será um marco de encerramento na tríade dourada de Zhujiang New Town. Do ponto de vista do desenvolvimento urbano, o projeto preenche uma lacuna de alto nível em cenários de consumo na região sul da China, impulsiona a elevação da capacidade do bairro, alinhando-se à estratégia de construir Guangzhou como uma cidade de centro de consumo internacional, com valor econômico e social de longo prazo altamente significativo.

Embora existam preocupações objetivas sobre a pressão de financiamento do projeto e o ciclo de retorno do investimento, não há necessidade de exagerar. A rebaixamento da classificação pela Moody’s indica principalmente que a alavancagem de curto prazo permanece elevada e o ritmo de desalavancagem desacelera, além de que a perspectiva de classificação foi ajustada de negativa para estável, um sinal crucial: as instituições reconhecem que a Yuexiu não apresenta risco sistêmico de pagamento, permanecendo cautelosas apenas quanto ao ritmo de melhora dos indicadores financeiros, sem negar a segurança operacional geral da empresa.

Os dados financeiros confirmam a margem de segurança de liquidez de curto prazo da Yuexiu. Até o final de junho de 2025, a empresa possuía aproximadamente 42,253 bilhões de yuans em caixa e equivalentes, cobrindo cerca de 25,39 bilhões de yuans de dívidas de curto prazo com vencimento dentro de um ano, com uma relação caixa/dívida de 1,7 vezes; excluindo recebíveis antecipados, a relação dívida/ativo era de 64,6%, e a relação dívida líquida era de 53,2%, mantendo-se dentro dos limites regulatórios. A empresa possui sete títulos em dólares, totalizando US$ 1,729 bilhões, com um custo médio de financiamento de apenas 3,16%, uma das menores taxas do setor, com canais de financiamento abertos e custos controlados, apresentando risco extremamente baixo de ruptura de fluxo de caixa no curto prazo.

O declínio do lucro líquido principal em 2025 reflete um desafio comum ao ciclo de baixa do setor, não uma gestão desordenada. Em um cenário de retração geral do mercado, a Yuexiu manteve uma postura ativa na aquisição de terrenos, investindo cerca de 126,95 bilhões de yuans desde 2024, com uma proporção de aquisição de terrenos em relação às vendas de 56%. Embora pareça elevado, na verdade representa uma reserva de ativos de alta qualidade em um momento de baixa de preços, típica de uma empresa estatal. Aproximadamente 70% do terreno de Ma Chang é comercial, o que alonga o ciclo de retorno do capital, mas, apoiada na capacidade de gestão comercial madura da Yuexiu e na sinergia com recursos de ativos estatais, gera receitas de aluguel e operação estáveis a longo prazo, ajudando a compensar as oscilações no ciclo de desenvolvimento residencial e a construir uma estrutura de lucros mais equilibrada.

A contínua concentração da Yuexiu em Guangzhou não é uma expansão cega, mas uma escolha racional baseada nos fundamentos da cidade e em suas próprias vantagens. Em 2025, a Yuexiu adquiriu nove terrenos na cidade, totalizando 10,616 bilhões de yuans, sendo a maior adquirente de imóveis na cidade, representando 21% do total de transações de terrenos residenciais, e a única empresa a ultrapassar os 10 bilhões de yuans em aquisições naquele ano. Essa forte focalização na cidade central decorre do robusto suporte econômico de Guangzhou: até 2025, mais de 4,2 milhões de unidades econômicas operam na cidade, com depósitos em moeda local e estrangeira de quase 9,83 trilhões de yuans, e um volume de comércio exterior de 1,2 trilhão de yuans, com a maior taxa de crescimento de exportações na província, sustentando a demanda por imóveis de alta qualidade na economia real.

Em comparação com outras construtoras, a Yuexiu possui um modelo TOD (transporte orientado ao desenvolvimento) único e vantagens de recursos de acionistas de metrô, garantindo informações, custos e absorção de estoque ao adquirir terrenos em nós de transporte ferroviário. Os terrenos conquistados em 2025, como Jiamei Wanggang e Tangxia, estão todos localizados em áreas de funções centrais da cidade, alinhando-se às tendências de fluxo populacional e expansão urbana. O desempenho de vendas também valida a eficácia da estratégia: o projeto Yuexiu Yun Cui em Baiyun foi vendido na primeira fase, o projeto Long Yue Xiguan foi totalmente vendido em seis meses, e o luxuoso Puyue Villa estabeleceu um recorde de venda de 62,59 milhões de yuans por unidade. O volume de vendas contratadas no ano atingiu 106,2 bilhões de yuans, mantendo-se na marca de trilhões, demonstrando forte capacidade de produto e reconhecimento de mercado mesmo durante o ciclo de baixa.

A estrutura de estoque de terra reforça ainda mais a segurança: 94% do estoque de terra da Yuexiu está em cidades de primeiro e segundo nível, com Guangzhou representando uma parcela central, o que confere maior resistência a riscos do que mercados de terceiro e quarto nível. Essa estratégia de foco, embora pareça concentrada, é uma abordagem de aprofundamento na base de operações, gerando efeitos de escala em recursos, influência de marca e eficiência de absorção, altamente compatível com a filosofia de gestão prudente de uma empresa estatal.

Atualmente, a Yuexiu enfrenta o desafio comum às empresas estatais em fase de transformação do setor: equilibrar a responsabilidade social de manter preços estáveis, promover atualizações urbanas e melhorar as funções da cidade, com a necessidade de manter a lucratividade e a saúde financeira das empresas listadas. Essa dualidade não é uma crise operacional, mas uma escolha inevitável na fase de desenvolvimento de alta qualidade. A Yuexiu busca estabilizar as expectativas do mercado por meio de aquisições, manter o risco sob controle com disciplina financeira e atender à demanda do mercado com produtos de alta qualidade, encontrando um caminho viável entre responsabilidade e benefício.

De longo prazo, o valor do terreno de Ma Chang será gradualmente liberado ao longo do tempo. Com o suporte abrangente do grupo Yuexiu, que possui um valor de trilhões de yuans, e com as três principais barreiras de operação comercial, desenvolvimento TOD e crédito de ativos estatais, a empresa tem capacidade de aliviar a pressão de fluxo de caixa de médio prazo e impulsionar a implementação do projeto. À medida que a demanda por residências de alto padrão e comércio na área central de Guangzhou continua a crescer, a absorção e operação do projeto podem superar as expectativas, melhorando gradualmente os indicadores financeiros e promovendo uma redução constante do endividamento.

Essa reavaliação de classificação reflete uma fase normal do ritmo financeiro de curto prazo, não uma negação do valor de longo prazo. A Yuexiu Real Estate, com ativos centrais como escudo, gestão financeira sólida como base e missão de co-construção urbana, atua de forma proativa e precisa durante o período de ajuste do setor, demonstrando responsabilidade de empresa estatal e acumulando potencial para seu desenvolvimento de longo prazo.

O mercado deve olhar além das oscilações de curto prazo, focando na lógica de longo prazo de cidades centrais, ativos centrais e capacidades centrais. A escolha da Yuexiu Real Estate é uma demonstração de confiança no futuro de Guangzhou e uma leitura das tendências do setor. Na nova fase em que o mercado imobiliário passa de expansão de escala para aprimoramento de qualidade, as empresas que mantêm o foco no núcleo e operam de forma prudente certamente atravessarão os ciclos econômicos e colherão valor de longo prazo.