O esboço do plano do "15.º 五" foi oficialmente divulgado. Que novas mudanças haverá no desenvolvimento do setor imobiliário nos próximos cinco anos?

问AI · Por que as políticas imobiliárias estão a mudar para uma orientação de garantia do bem-estar social?

13 de março, foi oficialmente divulgado o “Plano Quinquenal de Desenvolvimento Econômico e Social da República Popular da China (Fase XV)” (doravante referido como “Plano”). Para o setor imobiliário, no capítulo 44 “Impulsionar o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário”, o “Plano” define uma rota clara para os próximos cinco anos: acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, aperfeiçoar um sistema habitacional com múltiplos fornecedores, múltiplos canais de garantia e combinação de aluguel e compra, alcançando um nível superior de moradia adequada.

O presidente do Instituto de Pesquisa Anju 58, Zhang Bo, comentou: “No ‘Plano Quinquenal XV’, o núcleo do setor imobiliário é abandonar o antigo caminho de focar apenas na escala, usando moradias de garantia para atender às necessidades básicas da população, enquanto as casas comerciais se concentram na melhoria da qualidade, avançando de forma estável para um desenvolvimento de alta qualidade.”

“Do ponto de vista estrutural, sua lógica central pode ser resumida como ‘três níveis, duas estratégias principais, um objetivo’ — ou seja, construir um novo modelo, aperfeiçoar o sistema habitacional e elevar o padrão de moradia como três pilares, através do aprimoramento do sistema de garantia e da estabilidade do mercado, para alcançar o objetivo final de ‘uma moradia de nível superior’.” analisou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Xangai Yiju.

Construção de um novo modelo como prioridade no trabalho imobiliário

Em comparação com o plano quinquenal anterior, o foco do trabalho imobiliário no “Plano XV” foi ajustado, sendo agora incluído na estratégia do capítulo 12 “Aumentar a garantia e melhorar o bem-estar social, promovendo a prosperidade comum de todos”, alinhando-se com as recomendações do plano divulgado no final de outubro do ano passado.

Responsáveis do Instituto de Pesquisa Zhongzhi apontaram que, durante o período do “14º Plano Quinquenal”, o conteúdo relacionado ao imobiliário esteve subordinado à “Aperfeiçoar a estratégia de urbanização de nova geração”. A mudança para “Aumentar a garantia e melhorar o bem-estar social” demonstra uma mudança na orientação política do setor imobiliário, com maior foco na garantia e na melhoria do bem-estar social, e espera-se que as políticas considerem mais a perspectiva social.

Vale destacar que o “Plano” não menciona mais a frase “Manter a orientação de que a casa é para morar, não para especular”, mas enfatiza “Impulsionar o desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário”. Além disso, propõe acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, aperfeiçoar um sistema habitacional com múltiplos fornecedores, múltiplos canais de garantia e combinação de aluguel e compra, para alcançar uma moradia de nível superior.

Responsáveis do Instituto de Pesquisa Zhongzhi acreditam que, no período do “15º Plano Quinquenal”, a transição do desenvolvimento imobiliário de um modelo antigo para um novo será a prioridade, promovendo a mudança do crescimento baseado em escala para um desenvolvimento de alta qualidade, sendo a construção do novo modelo a estratégia principal. O relatório de trabalho do governo de 2026 já destacou a necessidade de “avançar profundamente na construção de um sistema e políticas de suporte para o novo modelo de desenvolvimento imobiliário”, indicando que a fase de aprofundamento já começou.

A “Aperfeiçoar o sistema habitacional com múltiplos fornecedores, múltiplos canais de garantia e combinação de aluguel e compra” também foi destacada. Analistas apontam que o sistema habitacional continua sendo uma prioridade, mas passou de “acelerar a sua criação” na fase do “14º Plano” para “aperfeiçoar” na fase do “15º Plano”, o que pode indicar que esse sistema já está estabelecido, entrando na fase de aprofundamento. Além disso, do ponto de vista do objetivo final, de “garantir moradia para todos e equilibrar trabalho e residência” no “14º Plano” para “alcançar uma moradia de nível superior” no “15º Plano”, espera-se que essa fase avance na transição de “ter uma moradia” para “viver bem”, com foco na melhoria da qualidade e do ambiente de habitação, incluindo a construção de “casas boas” e a oferta de “serviços de qualidade”, refletindo um nível mais elevado de moradia, com mais oportunidades de desenvolvimento futuro.

Aperfeiçoamento do sistema de garantia de moradia

O plano detalha, na seção de aperfeiçoamento do sistema de garantia de moradia, quatro caminhos claros de implementação: primeiro, otimizar a oferta de moradias de garantia; segundo, aperfeiçoar a gestão de todo o processo; terceiro, explorar a conversão ordenada de moradias de aluguel e venda; quarto, aprofundar a reforma do fundo de poupança habitacional.

O “Plano” afirma que, ao otimizar a oferta de moradias de garantia, deve-se fortalecer a proteção de moradia para famílias de baixa renda urbanas, atendendo melhor às necessidades básicas de moradia de trabalhadores com rendimentos baixos, resolvendo gradualmente as dificuldades de moradia de novos residentes, jovens e outros grupos. Deve-se fortalecer a gestão de todo o processo de moradia de garantia, aperfeiçoar mecanismos de solicitação, lista de espera, alocação, uso e saída. Explorar a conversão ordenada de moradias de garantia de aluguel e venda, promovendo o uso coordenado. Aprofundar a reforma do sistema de fundo de poupança habitacional, ampliando seu uso e apoiando trabalhadores autônomos e flexíveis a participarem do sistema.

Responsáveis do Instituto Zhongzhi destacaram que a expressão sobre a oferta de moradias de garantia mudou de “aumentar efetivamente” no “14º Plano” para “otimizar” no “15º Plano”, indicando uma mudança de tom. Segundo dados do Ministério de Habitação e Urbanismo, durante o período do “14º Plano”, foram construídas e adquiridas mais de 11 milhões de unidades de moradias de garantia, incluindo reformas de áreas urbanas degradadas, beneficiando mais de 30 milhões de pessoas, garantindo uma oferta efetiva. Para o “15º Plano”, a ênfase será na otimização da oferta, incluindo escala, estrutura (regional e de produtos), qualidade, com maior adaptação às condições locais.

A expressão “explorar a conversão ordenada de moradias de garantia de aluguel e venda” é rara em planos anteriores. Yan Yuejin acredita que, tradicionalmente, as moradias de garantia eram destinadas exclusivamente ao aluguel ou venda, mas a demanda do mercado é dinâmica — em certas regiões, a demanda por moradias de aluguel é saturada enquanto a de venda é forte, dificultando a flexibilidade na alocação de recursos. A proposta de “conversão ordenada” indica uma mudança de uma gestão estática para uma resposta dinâmica às necessidades, uma inovação na implementação do conceito de “combinação de aluguel e compra” no setor de moradias de garantia.

Zhang Bo afirma que as moradias de garantia podem ser vistas como um suporte fundamental na nova fase, com foco anterior em famílias de baixa e média renda, enquanto na nova fase há maior ênfase em cobrir diversas necessidades básicas, por meio de conversões de moradias de aluguel e venda, e inclusão de trabalhadores autônomos no sistema de poupança habitacional, visando resolver com precisão os problemas de moradia de novos residentes e jovens. Para ele, a diversificação de fontes e a ampliação de recursos podem tanto absorver imóveis ociosos quanto consolidar a base social de bem-estar.

Impulsionar o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário

Para promover um desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, o “Plano” aborda três áreas principais: aperfeiçoamento do sistema básico, mecanismos de correspondência entre oferta e demanda, e melhorias na qualidade e nos serviços.

O “Plano” afirma que deve-se aperfeiçoar o sistema de desenvolvimento, financiamento e venda de imóveis comerciais. Implementar o sistema de empresas de desenvolvimento imobiliário e bancos principais de financiamento, apoiando necessidades razoáveis de financiamento do setor, promovendo a venda de imóveis prontos de forma ordenada. Planejar racionalmente a escala e a layout do uso do solo imobiliário, promovendo a coordenação entre oferta de terras, imóveis existentes e mudanças populacionais. Conceder maior autonomia às autoridades municipais na regulação do mercado imobiliário. Promover a classificação de terrenos não utilizados e projetos em construção, revitalizar imóveis existentes e imóveis comerciais ociosos. Implementar políticas de aumento da oferta de moradias de melhoria, construindo casas seguras, confortáveis, verdes e inteligentes, com projetos de melhoria da qualidade e de serviços de propriedade. Regular o mercado de aluguel de imóveis, incentivando empresas profissionais e de mercado. Estabelecer um sistema de gestão de segurança ao longo de todo o ciclo de vida do imóvel.

Zhang Bo acredita que a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário será institucionalizada na fase do “15º Plano”. Adeus ao antigo paradigma de alta alavancagem e alta rotatividade, a nova trajetória será centrada no bem-estar social, na melhoria da qualidade e no controle de riscos. A implementação de sistemas de venda de imóveis prontos e gestão de segurança ao longo de toda a vida útil do imóvel permitirá que a oferta seja mais alinhada às mudanças populacionais e de estoque, aliviando a desconexão entre oferta e demanda.

A prioridade de “aperfeiçoar o sistema de desenvolvimento imobiliário” é destacada. Yan Yuejin acredita que a base para um desenvolvimento de mercado estável e saudável não é apenas a estabilização de preços a curto prazo, mas o fortalecimento do sistema de cadeia produtiva. Sistemas como o de empresas de desenvolvimento e bancos principais visam resolver problemas históricos de uso indevido de fundos e propagação de riscos, apoiando as necessidades de financiamento das construtoras e promovendo um ambiente financeiro mais favorável. A promoção gradual da venda de imóveis prontos mudará o cenário de alta rotatividade, mudando a base de sobrevivência do setor.

Especialistas apontam que “planejar racionalmente a escala e a layout do uso do solo imobiliário, promovendo a coordenação entre oferta de terras, imóveis existentes e mudanças populacionais” reflete a integração de fatores “pessoas, imóveis, terra e dinheiro”. A autonomia de regulação concedida às autoridades municipais mantém a flexibilidade de políticas locais. A revitalização de imóveis não utilizados e projetos em construção é uma prioridade na fase do “15º Plano”, especialmente com o aumento da urbanização e a mudança de foco para a melhoria do estoque urbano, tornando a reutilização de recursos uma nova oportunidade de crescimento.

A expressão “aumentar a oferta de moradias de melhoria de acordo com as características das cidades” reforça a necessidade de políticas específicas para diferentes contextos urbanos. Com base nas demandas por moradias de melhoria, a oferta deve ser mais precisa, ajustando-se às necessidades locais. Segundo dados do Zhongzhi, até o terceiro trimestre de 2025, a proporção de unidades de 120-144 m² em 30 grandes cidades aumentou para 30%, com crescimento especialmente significativo em cidades como Xangai, Nanjing, Changsha e Nanchang, além de Xiamen, Hefei, Ningbo e Wuxi, onde a oferta de imóveis acima de 144 m² também cresceu bastante.

Além disso, Yan Yuejin destacou que a inclusão de “casas boas” na política nacional marca uma evolução do padrão de qualidade de “aprovado” para “de alta qualidade”. A gestão de segurança ao longo de todo o ciclo de vida do imóvel, embora breve na redação, é de grande peso. Com a expansão do estoque de imóveis e o envelhecimento das construções, a segurança das habitações tornou-se uma questão urgente. Os sistemas de inspeção, financiamento e seguro de imóveis visam criar uma rede de segurança abrangente. O sistema de fundos de reparo, composto por contas pessoais (fundos de manutenção) e contas públicas (orçamento fiscal, arrecadação de royalties de terras), continuará, mas com inovação ao incluir apoio de fundos públicos, ajudando a resolver o problema de financiamento de reformas de imóveis antigos.

De modo geral, o “Plano Quinquenal XV” para o setor imobiliário centra-se no desenvolvimento de alta qualidade, com a construção de um novo modelo como estratégia principal, tendo a garantia do bem-estar social como núcleo, equilibrando estabilidade de mercado e controle de riscos. Para a indústria, será uma fase de transição do antigo para o novo, rumo a um desenvolvimento mais sustentável; para os residentes, uma nova etapa de melhoria na qualidade da habitação, no ambiente de vida, na diversidade de opções e na proteção de direitos.