Mansões em leilão judicial despencam, casas novas sob pressão

Transparência de mercado: para muitas incorporadoras, é tanto uma oportunidade quanto um obstáculo.

Se conseguir o seu terreno, pode acabar numa situação difícil de sair.

Novo teste de fogo para imóveis novos

Entrando em março, os novos imóveis em Shenzhen começam a acelerar.

Cada distrito tem aprovado projetos típicos para pré-venda.

Recentemente, o projeto Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju, localizado em Longhua Hongshan, também está na fase final.

Segundo informações do mercado, espera-se que o centro de vendas e as mostras sejam abertos no final de março, com certificação e entrada no mercado até ao final do mês.

Este projeto foi adquirido no ano passado por 12,12 bilhões de yuans, após 65 rodadas de licitação pela Lianfa, com um prémio de 46,6%.

Com uma área de terreno de cerca de 10.000 m², uma área de construção planejada de aproximadamente 43.000 m², uma área de construção de cerca de 34.000 m² (área de cálculo), uma taxa de ocupação de 3,09, uma taxa de vegetação de 32,49%, incluindo cerca de 27.000 m² de habitação, cerca de 500 m² de comércio no rés-do-chão e cerca de 100 m² de espaço para propriedades.

O design prevê um jardim aéreo no telhado, composto por 3 edifícios principais e edifícios de apoio.

Um edifício de 25 andares, com unidades de 1-2, cerca de 80 metros de altura, com 2 elevadores e 6 unidades por andar; outro de 16 andares, cerca de 53 metros, com 332 unidades residenciais e 360 lugares de estacionamento.

Devido à taxa de ocupação de apenas 3,09, sendo um imóvel novo com baixa densidade na área, construído segundo as novas normas de Shenzhen, foi definido como o primeiro projeto na área de Hongshan e arredores a seguir a norma 2.0.

Assim, este projeto será um marco na região de Longhua, na área popular de Hongshan, e também o próximo projeto a entrar no mercado desde o Hongshan Huafu, lançado em abril de 2025.

O projeto Hongshan Huafu é relativamente pequeno, com uma área de terreno de cerca de 5.000 m², uma área de construção de aproximadamente 35.900 m², uma taxa de ocupação de 5,17, com apenas um edifício de venda comum e outro de reabilitação, sendo quase metade das unidades de reabilitação, com uma relação de estacionamento inferior a 1:1. Antes, era considerado um projeto de baixa qualidade.

Com 184 unidades de habitação de 62 a 78 m², preço médio de registro de cerca de 80.500 yuan/m², total de preço entre aproximadamente 4,89 milhões a 6,52 milhões de yuan, conseguiu vender rapidamente na época, tornando-se o segundo projeto de luz solar de Shenzhen naquele ano.

O mercado considerou o projeto como “a última oportunidade de habitação na área de Hongshan, depois desta, não há mais”.

No entanto, a entrada iminente do Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju quebra essa percepção.

Ambos os projetos estão na mesma área de Hongshan, com produtos semelhantes.

O Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju apresenta uma escala maior, menor taxa de ocupação, design de unidades atualizado, melhor disposição e infraestrutura, com foco exclusivo em imóveis comerciais, sendo promovido como “uma inovação na norma de Shenzhen” e “um bom imóvel para jovens que entendem de novas tendências”.

Assim, mesmo sendo de menor escala, o mercado verá o Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju como um símbolo de renovação de bons imóveis na região de Longhua, e seu desempenho de vendas e mercado será uma referência.

A importância do preço

Mas a transparência de mercado, mesmo com expectativas elevadas, traz desafios.

Primeiro, a própria posição do projeto.

O produto está numa área triangular, cercada por estradas e casas.

Para adaptar-se à forma do terreno, os edifícios estão alinhados em linha reta, com alguns apartamentos tendo iluminação e vista obstruídas por construções próximas, com a menor distância entre edifícios e casas vizinhas de apenas 16,63 metros.

Por exemplo, o edifício 1, unidades 2 e 3, estão a cerca de 18,51 metros de distância, com unidades abaixo do 10º andar tendo janelas que podem ser vistas como varandas de casas vizinhas, com menor privacidade.

A comunidade é pequena, com apenas 10.900 m² de área, sem jardins no chão devido à aglomeração de três edifícios residenciais.

Embora haja uma previsão de 360 lugares de estacionamento para veículos motorizados, com uma proporção de cerca de 1:1,08 (em relação às 332 unidades residenciais), inclui 8 lugares acessíveis e 108 com carregadores de veículos elétricos.

As unidades têm limitações de layout: a Lianfa faz unidades de 69 m² com 3 quartos e de 99 m² com 4 quartos. Apesar de preencher uma lacuna de unidades pequenas na área de Hongshan, as menores podem ser um pouco apertadas.

Segundo, o custo do terreno é evidente.

Se fizer as contas, a probabilidade de sucesso do mercado para o Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju é mediana.

Primeiro, o terreno A817-0619 em Hongshan, Longhua, foi comprado por 12,12 bilhões de yuan, com um preço de 44.5 mil yuan/m², um recorde na região, com um prémio de 46,6%.

Se somarmos custos de construção, impostos, financiamento e operação, o preço de equilíbrio para garantir lucro deve ser acima de 65 mil yuan/m², e para obter mais margem, provavelmente acima de 70 mil yuan/m².

Segundo, as vendas no mercado também estão à vista.

Por exemplo, os preços de lançamento de imóveis novos na área:

• Dezembro de 2024, Deep Industry Yiyuefu (3ª fase): 246 unidades de 99 a 168 m², preço médio de registro de cerca de 72.100 yuan/m², total entre 6,36 e 13,17 milhões de yuan;

• Junho de 2024, Deep Industry Yiyuefu (2ª fase): 252 unidades de 99 a 168 m², preço médio de 69.100 yuan/m², total entre 6,12 e 12,93 milhões;

• Junho de 2023, Deep Industry Yiyuefu (1ª fase): 358 unidades de 78 a 179 m², preço médio de 71.900 yuan/m², total entre 5,33 e 14,84 milhões, com 139 unidades ainda não vendidas até março de 2024.

• Janeiro de 2021, Shangyu Hongshanli: 152 unidades de 54 a 99 m², preço médio de 73.900 yuan/m², total entre 4,76 e 7,65 milhões.

Se o Lianfa Hongshan Xin Shuyuya Ju abrir a venda a 70 mil+ yuan/m², será difícil o mercado absorver.

Por exemplo, uma unidade de 90,82 m² vendida em março do ano passado por 530 mil yuan, com preço final de 519 mil yuan, aproximadamente 57.100 yuan/m².

Outros exemplos de imóveis antigos:

• 2011, Jindi Shangtangdao, 65 m², vendido por cerca de 3,07 a 3,10 milhões de yuan, a cerca de 47.300 a 47.700 yuan/m²;

• Outubro de 2022, 89 m², vendido por cerca de 4,4 milhões, a aproximadamente 49.100 yuan/m²;

• 2016, Xinghe Chuanqi, 4 quartos de 89,05 m², vendido por 5,68 milhões em janeiro, a cerca de 63.785 yuan/m², com listagem a 6,25 milhões, ciclo de venda de 210 dias;

• 2016, 4 quartos de 86,79 m², vendido por 5,68 milhões em janeiro, a aproximadamente 65.446 yuan/m², listada a 6 milhões, ciclo de 152 dias.

Por exemplo, em 2012, Zhongyang Yuanzhu, 88,05 m², vendido por cerca de 6,29 milhões, a aproximadamente 71.414 yuan/m², listada a 6,6 milhões, ciclo de 55 dias; e uma unidade de 143,34 m², vendida por 9,44 milhões em dezembro, a cerca de 65.844 yuan/m², listada a 10 milhões, ciclo de 255 dias.

Se o Lianfa vender a 70 mil+ yuan/m², será mais caro que imóveis de segunda mão como Jindi Shangtangdao e Xinghe Chuanqi.

Por outro lado, esses condomínios são comunidades consolidadas, próximas ao metrô, com vistas mais amplas e propriedades estáveis, enquanto o terreno é triangular, cercado por casas rurais, com espaçamento entre edifícios de apenas 16 metros, e próximo à rua Min Tang, com ruído constante.

Com preços semelhantes, como o mercado irá decidir?

A linha de base das expectativas para imóveis novos

Mas o que mais preocupa o mercado atualmente são as casas de leilão de alta qualidade em áreas centrais.

Hoje, a pressão do mercado não vem tanto da concorrência entre novos imóveis, mas do preço de leilão de condomínios de alta qualidade em áreas nobres, que estão puxando para baixo as expectativas de preço.

Por exemplo, na área tradicional de luxo de Futian, Xiangmi Lake, o preço médio de listagem é de mais de 200 mil yuan/m². Em dezembro passado, uma unidade de 160,42 m² foi vendida por 26,95 milhões de yuan, a cerca de 168 mil yuan/m².

Recentemente, na plataforma Alibaba, uma unidade de 203,62 m² foi leiloada por cerca de 15 milhões de yuan, com preço inicial, o que equivale a apenas 75 mil yuan/m², mesmo considerando avaliação de 18,8 milhões de yuan, com preço avaliado de 92.332 yuan/m², estabelecendo um novo recorde de menor preço de leilão na área, abaixo do preço de compra original do proprietário.

Em fevereiro de 2024, uma unidade de 133 m² na mesma área foi leiloada por cerca de 15 mil yuan/m².

Em agosto de 2023, uma unidade de 203 m² foi vendida por 51,8 milhões de yuan, a um preço de 255.200 yuan/m², marcando o recorde de preço mais alto na área na época.

Em dois ou três anos, os preços de mercado já recuaram mais da metade.

Não só em Xiangmi Lake, mas também em Bao’an, Nanshan, os leilões de residências de alta qualidade também estão ajustando:

• Em Nanshan, no bairro OCT, uma unidade de 144,61 m² foi leiloada em 16 de março, com lance inicial de 7,6 milhões de yuan, avaliação de 9,5 milhões, e preço final de 9,54 milhões, a cerca de 65.992 yuan/m²;

• Em Bao’an, no projeto Shenye Xian’an, uma unidade de 334,34 m² foi leiloada por cerca de 17,54 milhões de yuan, avaliação de 21,92 milhões, com preço avaliado de 65.563 yuan/m², mas o preço de venda real foi de 52.450 yuan/m², cerca de 80% do valor avaliado.

• Ainda em Bao’an, uma unidade de aproximadamente 353,91 m² do novo edifício Jin’an Yihao está prestes a ser leiloada, com lance inicial de 24,36 milhões de yuan, avaliação de 30,44 milhões, preço avaliado de 86.024 yuan/m².

Isso significa que, em áreas nobres de Futian, Nanshan e Bao’an, os preços de leilão de imóveis de alta qualidade estão entre 70 mil e 90 mil yuan/m².

Para o mercado, a única questão é:

Xiangmi Lake e OCT já estão entre 70 mil e 90 mil yuan/m², por que Longhua Hongshan deveria vender por 65 mil a 70 mil yuan/m²? Se o Hongshan Xin Shuyuya Ju realmente vender por mais de 70 mil yuan/m², por que alguém compraria aqui?

Vender barato demais leva a prejuízo, e o fluxo de caixa não aguenta; vender sem valor percebido suficiente faz o mercado não votar a favor.

Por isso, o preço do Lianfa Xin Shuyuya Ju é crucial.

Se for baseado em 70 mil+ yuan/m², pode ficar preso na faixa mais delicada do mercado.

Para o mercado, a expectativa de qualidade na entrega do projeto está mais alta e mais rigorosa do que antes.

O projeto é apoiado pelo grupo Lianfa, que tem uma certa reputação de marca, mas nos últimos anos surgiram dúvidas.

Por exemplo, o projeto Lianfa Bin Yu Ting Hu em Hefei, um marco de alta qualidade, teve sua entrega em 2024 marcada por problemas: 95 questões detectadas na inspeção, incluindo problemas de reboco, vazamentos e fissuras no teto.

Em Shenzhen, o projeto Lianfa Zhenzhuo Yaju, entregue antecipadamente em janeiro, foi criticado por uma inspeção de terceiros por problemas como armários de banheiro encharcados, exaustores sem válvula de retenção, portas tortas e azulejos soltos.

Outro exemplo, em março do ano passado, o projeto Yue Shang Ju em Guangming, também enfrentou questionamentos dos proprietários.

Mais importante, o relatório de desempenho do grupo Lianfa indica que, em 2025, poderá ocorrer a primeira perda, de até 10 bilhões de yuan, devido a dificuldades financeiras.

A empresa já acumula três anos consecutivos de prejuízo, com fluxo de caixa apertado, mostrando que não é mais o mesmo de antes.

Diante desse cenário, se a expectativa de que a Lianfa use materiais de alta qualidade e construa com rigor, sem economizar, for mantida, os compradores cautelosos precisarão arriscar um pouco.

Autor | Drunk Shark