Pequena primavera do mercado imobiliário em Guangzhou e Shenzhen: casas usadas tornam-se força principal, mercado de imóveis novos apresenta tendência de diferenciação

Março é tradicionalmente a alta temporada do mercado imobiliário, e a força do “março de ouro e abril de prata” está diretamente relacionada à direção do mercado ao longo do ano.

Recentemente, o mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen saiu do período de baixa de vendas após o feriado do Ano Novo Chinês, com aumento simultâneo no número de visitas e nas transações, espalhando um clima de otimismo no mercado.

O repórter do “Daily Economic News” (doravante referido como “jornal”) visitou alguns empreendimentos, conversou com agentes imobiliários e várias instituições de pesquisa, e constatou que a fase de “pequena primavera” do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen já chegou de forma substancial. Ao mesmo tempo, a lógica do mercado passou por uma mudança significativa: alguns imóveis populares com preços muito abaixo do valor de mercado (“bargains”) estão desaparecendo gradualmente, e o espaço de negociação com os proprietários também está diminuindo.

Vale destacar que tanto Guangzhou quanto Shenzhen estão liderando o mercado de imóveis usados, tornando-se os principais motores desta recuperação de “pequena primavera”. Enquanto isso, o mercado de imóveis novos apresenta uma tendência de diferenciação: em Shenzhen, a oferta de novos imóveis diminuiu em comparação com o ano passado, enquanto na área central de Guangzhou, os imóveis de luxo estão em alta, e as unidades de primeira necessidade continuam a vender com descontos. Pode-se dizer que o cenário de mercado de imóveis novos e usados se inverte, com uma reestruturação na oferta, formando a característica mais marcante desta fase de recuperação.

Imóveis usados lideram a “pequena primavera”

Nesta fase de “pequena primavera” do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen, os imóveis usados estão assumindo o papel principal, mudando a lógica fundamental do mercado.

Desde os dados até a sensação na linha de frente, os imóveis usados estão dominando a recuperação.

Shenzhen foi a primeira a impulsionar a tendência, tornando-se o motor principal da recuperação. Segundo monitoramento da loja Le You Jia, após o feriado, as assinaturas de imóveis usados aumentaram 132% em relação à semana anterior, atingindo o maior volume desde o final de março de 2024. Até fevereiro de 2026, o preço médio de venda de imóveis usados em Shenzhen já voltou a cerca de 62 mil yuans por metro quadrado.

Dados do Instituto de Pesquisa Ke Holdings mostram que, de 2 a 8 de março, as assinaturas de imóveis usados em Shenzhen aumentaram 118% em relação à semana anterior, e no dia 8 de março, o volume de vendas atingiu o maior valor em quase um ano, com duas semanas consecutivas de alta.

Além disso, o sentimento do mercado também está se recuperando. Segundo os dados mais recentes do Instituto de Pesquisa Ke Holdings de Shenzhen, em fevereiro, a quantidade de imóveis usados disponíveis para venda nas lojas parceiras caiu 3,3% em relação ao mesmo período do ano passado, com uma redução clara na venda irracional, indicando que o mercado está entrando em uma fase de “expectativas mais fortes, oferta otimizada e preços estabilizados”.

“Atualmente, as casas de boa qualidade em áreas escolares e com baixo preço total e alto retorno de aluguel estão se recuperando mais rapidamente. Por exemplo, na nossa área, as casas na escola de Liyuan, com 83 metros quadrados na Garden Yuanling, têm mais consultas e vendas após o feriado, devido à sua correspondência com a escola de Liyuan e a Zhongling Middle School”, disse Liu Anying, agente imobiliário experiente na área de Yuelin, em Shenzhen, ao jornal.

Liu Anying mencionou que o ritmo de venda de imóveis “bargain” no mercado de usados foi comprimido para um ciclo mais curto, e alguns imóveis “bargain” são vendidos em menos de uma semana após serem colocados à venda. “Por exemplo, no projeto Hanling Yard em Futian, um apartamento de cerca de 108 metros quadrados, com preço de listagem acima de 8,2 milhões de yuans, pode ser vendido em cerca de uma semana, com um preço de listagem de 7,55 milhões de yuans”, explicou.

Na verdade, fenômenos semelhantes também ocorrem em Luohu, Shenzhen. Após o aumento no volume de vendas de imóveis usados, a mentalidade dos proprietários também se estabiliza, e eles não se sentem mais tão pressionados a vender, reduzindo o espaço de negociação.

Por exemplo, uma unidade de dois quartos de 47,84 metros quadrados em Cuizhu Yuan, Luohu, que o repórter visitou no final do ano passado, tinha um preço de listagem de 2,45 milhões de yuans. A imobiliária revelou que o preço mínimo esperado poderia chegar a 2,3 milhões de yuans. Mas em março deste ano, a imobiliária informou que o preço mínimo de venda do imóvel era de 2,37 milhões de yuans.

O mercado de imóveis usados em Guangzhou também apresentou forte recuperação.

Dados da plataforma Ke Holdings mostram que, em 8 de março, as vendas diárias de imóveis usados em Guangzhou totalizaram 247 unidades, um aumento de 25,4% em relação à semana anterior; na semana de 2 a 8 de março, o volume total foi de 849 unidades, um aumento de 118,8%. A demanda por retornar à cidade após o feriado foi concentrada, e o número de visitas às imobiliárias continuou a subir. O índice de gerentes do setor imobiliário de Guangzhou subiu para 71,78 em março, indicando confiança na recuperação do mercado.

Segundo Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa em Políticas Habitacionais de Guangdong, tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam a característica central de que “imóveis usados superam os novos”, com a quantidade de imóveis usados disponíveis para venda diminuindo em relação ao ano passado, e o sentimento do mercado melhorando continuamente, impulsionando a troca de imóveis antigos por novos, e facilitando o ciclo de mercado.

Xiao Xiaoping, diretor do Instituto de Pesquisa Ke Holdings de Shenzhen, acredita que esta recuperação não é uma reação pontual de curto prazo às políticas, mas uma ressonância de fatores como otimização de políticas, recuperação de confiança e liberação de demanda por moradia própria. A oferta de imóveis usados continua a crescer, enquanto os novos imóveis também aumentam, fortalecendo a base da recuperação.

Mercado de novos imóveis apresenta tendência estrutural

Ao contrário do aquecimento geral dos imóveis usados, o mercado de novos imóveis em Guangzhou e Shenzhen não apresenta uma alta generalizada, mas sim uma tendência de “mercado estrutural”.

Por exemplo, em Guangzhou, o mercado de imóveis de luxo continua a registrar recordes de vendas, impulsionando o interesse na compra de imóveis na região. Em fevereiro, o terreno de Tianhe Ma Chang foi vendido por 23,604 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 26,60%, resultando em um preço de venda de cerca de 85.5 mil yuans por metro quadrado, atingindo um novo recorde na cidade.

Em 2 de março, uma unidade de 670 metros quadrados no topo do Poly Yuexi Bay, em Zhujiang New Town, foi vendida por 1,87 bilhão de yuans, com um preço de cerca de 28 mil yuans por metro quadrado, estabelecendo um novo recorde de preço para imóveis de luxo na região. Em 9 de março, cinco unidades de alto padrão no Galaxy Bay Peninsula foram vendidas em um único dia, totalizando 7,187 bilhões de yuans, com uma demanda sem precedentes por imóveis de luxo.

Por outro lado, o mercado de imóveis de primeira necessidade em Guangzhou mostra uma tendência clara de “queda de preços para aumentar as vendas”.

O corretor imobiliário Luo Jiamin afirmou que muitas unidades de primeira necessidade em Guangzhou estão sendo vendidas com descontos ou preços especiais para atrair compradores, pois “sem descontos, é difícil vender”.

“Por exemplo, o preço do projeto Xinghewan Mountain em Huangpu foi ajustado para a partir de 19 mil yuans por metro quadrado, com três opções de acabamento (cru, simples e de luxo) para atrair clientes; o desconto na promoção limitada de Tianfu, em Liwan, foi de 14%, com preços a partir de 38 mil yuans por metro quadrado”, explicou Luo. “O mercado é bastante realista agora. Se não oferecer um preço fixo ou desconto concreto, mesmo com muitas pessoas olhando, será difícil fechar negócio.”

Dados do Centro de Pesquisa e Desenvolvimento de Guangzhou indicam que, até o final de fevereiro de 2026, o estoque de imóveis na cidade era de 14,16 milhões de metros quadrados, uma redução de 13 mil metros quadrados em relação a janeiro. Como a oferta de novos imóveis nas principais áreas diminuiu, o mercado de novos imóveis tem se concentrado na liquidação do estoque, com uma redução contínua de inventário por quatro meses consecutivos.

Em Shenzhen, desde o início de 2026, a oferta de novos imóveis também desacelerou significativamente. Segundo a Midland Realty, até agora, apenas nove projetos residenciais receberam licença de pré-venda neste ano, muito abaixo dos 12 projetos no mesmo período do ano passado.

Devido ao ritmo mais lento de entrada de novos imóveis no mercado, a escala de entrada não é suficiente para gerar um efeito de concentração, resultando em um cenário de recuperação estrutural, com aumento de volume e estabilidade de preços em áreas centrais, enquanto regiões de primeira necessidade trocam volume por preços mais baixos.

Segundo dados da Zhongyuan Realty, até 12 de março, Shenzhen registrou um total de 964 unidades de residências comerciais vendidas, e 1.703 unidades de residências usadas transferidas.

Embora as vendas de novos imóveis em Shenzhen sejam menores do que as de usados, o repórter notou que, após março, vários projetos começaram a divulgar campanhas de vendas rápidas, como o projeto HongRongYuan GuanCheng, que vendeu 41 unidades em dois dias, e o projeto ShangShang OuYuan, que vendeu 39 unidades na semana anterior, além do projeto ZhongJian PengChen YunZhu, que vendeu 32 unidades em uma semana.

“Com a entrada de terrenos de alta qualidade nas principais cidades até 2025, além do aumento das promoções por parte de algumas incorporadoras, espera-se que a demanda do mercado comece a se liberar gradualmente em março, e a recuperação de ‘pequena primavera’ nas cidades centrais ainda é uma expectativa válida”, conclui a análise do China Index Academy.