Quebra! Império de token imobiliário de $50 desmorona, dezenas de milhares de pequenos investidores são enterrados vivos, a "democratização" cripto é afinal o esquema de enriquecimento mais feio da história?

No leste de Detroit, Michigan, uma cave underground de uma duplex construída na década de 1920. O ar mistura o cheiro de paredes de tijolo úmidas, água acumulada, mofo e alvejante. O inquilino Cornell Dorris vive aqui há quase dez anos, apontando para as poças de água negra e fezes de rato que se espalham pelo chão, dizendo que, quando chove, a água entra. No andar de cima há esquilos, a banheira não tem água quente, e ele só consegue tomar banho na pia.

O proprietário deste prédio é uma startup chamada RealT. Em 2019, os irmãos Jacobson, do Canadá, apresentaram uma visão: usando a tecnologia blockchain por trás do $BTC, dividir um imóvel em milhares de tokens de cerca de $50 cada, permitindo que investidores de todo o mundo se tornem proprietários, compartilhando rendimentos de aluguel e valorização, com retorno anual de até 12%. Essa história de “democratização do mercado imobiliário” rapidamente conquistou o coração de pelo menos 16.000 investidores de 150 países.

A RealT comprou quase 500 imóveis em Detroit, e cerca de 200 em outras cidades dos EUA, com um valor total de ativos que chegou a aproximadamente 150 milhões de dólares. Análises de mercado indicam que a empresa se autodenominava a maior plataforma de tokenização imobiliária do mundo. Os tokens frequentemente eram esgotados em segundos, e o site caía devido ao alto tráfego. Um investidor francês, com nome de usuário TokNist, afirmou que isso atendia ao desejo de muitas pessoas comuns, como ele, que não conseguiam obter empréstimos tradicionais para investir em imóveis.

No entanto, a economia de tokens na blockchain não consegue esconder a deterioração dos imóveis físicos. No verão de 2024, investigações revelaram que muitos imóveis da RealT estavam em péssimo estado. Inspeções municipais registraram centenas de violações: detectores de fumaça ausentes, casas com vazamentos, mofo e estruturas danificadas. Algumas casas foram demolidas após incêndios, apartamentos foram ocupados por gangues e alugados, e várias propriedades estavam há muito tempo inadimplentes com impostos.

A inquilina Maya descreveu seu apartamento com um grande buraco no teto, isolamento pendurado na parede do quarto, e ela só se sentia segura para dormir na sala de estar. Outra inquilina, Monica, que mora com seus netos, enfrentava problemas de aquecimento, água instável e janelas quebradas, e tinha dificuldades para dormir por medo. Ambas tentaram deixar de pagar o aluguel para forçar o proprietário a fazer reparos.

Em julho de 2025, o governo de Detroit entrou com uma ação contra a RealT, seus fundadores e 165 empresas de responsabilidade limitada relacionadas, acusando-os de centenas de violações de leis públicas e regulatórias, além de inadimplência de dezenas de milhares de dólares em multas e impostos. A ação apontou que 408 imóveis não tinham certificados de conformidade. Um juiz emitiu uma ordem de restrição temporária.

Diante da crise, os irmãos Jacobson culparam a fraude e negligência de empresas de gestão imobiliária e outros parceiros, e processaram o parceiro inicial Shawn Reed, acusando-o de inflar custos de manutenção. Reed respondeu com uma contrademanda, alegando que nunca foi responsável pela gestão diária e que foi usado como bode expiatório. Os irmãos criaram uma nova empresa de gestão para lidar com a situação, admitindo que o trabalho seria enorme.

Nos grupos de Telegram de investidores, começaram a surgir questionamentos. Alguns descobriram que a RealT havia obtido empréstimos hipotecários para duas propriedades tokenizadas em Chicago, o que poderia colocar os detentores de tokens em risco de perder seus imóveis. Jean-Marc Jacobson explicou que isso era uma operação “a nível de empresa” para facilitar negócios, mas um professor de uma escola de negócios afirmou que isso não era comum.

O que mais preocupava os investidores era que alguns imóveis considerados perigosos pelas autoridades ainda geravam “renda de aluguel”. Em fevereiro de 2026, os irmãos Jacobson anunciaram planos de vender muitas propriedades para “otimizar retornos”, mas, para isso, suspenderiam a distribuição de aluguéis a todos os investidores, o que alguns consideraram um “roubo”.

Atualmente, o julgamento em Detroit está marcado para maio. A RealT mudou seu foco para a tokenização de imóveis “em construção” na Colômbia e no Panamá, mas as vendas de novos tokens estão lentas, com milhares ainda não vendidos. Este experimento financeiro, que começou com o sonho de ser um “dono de imóvel por $50”, evoluiu para um desastre envolvendo processos legais e uma quebra total de confiança, revelando a lacuna difícil de preencher entre a gestão física de ativos e as promessas financeiras na blockchain.