Múltiplos REITs cotados em Hong Kong divulgam resultados financeiros: desempenho do retalho sob pressão, progresso de interconexão gera expectativas

Durante o período da Assembleia Nacional e do Congresso de Hong Kong, o deputado da Assembleia Popular Nacional e legislador de Hong Kong, Chen Zhongni, ao mencionar as medidas de expansão da interconexão, afirmou que incluir os REITs na interconexão, introduzindo liquidez do interior do país, ativa o mercado de REITs de Hong Kong. Essa declaração voltou a despertar o interesse do mercado pelo futuro desenvolvimento dos REITs em Hong Kong.

Recentemente, várias REITs de Hong Kong divulgaram seus resultados anuais. Os dados mostram que o desempenho geral das REITs de Hong Kong ainda é limitado pelo inverno do setor de varejo, mas a redução significativa dos custos de financiamento oferece algum suporte aos resultados, e o mercado tem grandes expectativas para o mecanismo de interconexão de REITs que se aproxima.

Inverno do varejo prejudica os rendimentos

Recentemente, as REITs de Hong Kong divulgaram seus relatórios financeiros. Entre elas, a Link REIT (00823.HK) alcançou um lucro de 7,023 bilhões de HKD no primeiro semestre do exercício de 2025/2026, uma ligeira queda de 1,8% em relação ao ano anterior; a receita líquida de propriedades foi de 5,178 bilhões de HKD, uma queda de 3,4%; o total de distribuição foi de 3,283 bilhões de HKD, uma redução de 5,6%; e a distribuição por unidade de fundo foi de 126,88 HKD centavos, uma queda de 5,9%.

A gestão da empresa afirmou no relatório financeiro que, com o aumento dos custos, o enfraquecimento do consumo e a intensificação da concorrência no mercado, os comerciantes de varejo continuam sob pressão, especialmente os de varejo geral, supermercados e restaurantes chineses. Embora já tenham sido observados sinais de recuperação no mercado de Hong Kong e no clima de consumo, a recuperação nas vendas dos comerciantes ainda levará tempo para se traduzir em crescimento na receita de aluguel.

De fato, esse é um problema comum enfrentado pelas REITs de Hong Kong. Nesse contexto, a maioria das REITs de Hong Kong que divulgaram resultados apresentou queda nos rendimentos e na receita distribuível.

Por exemplo, a Sunlight REIT (00878.HK) teve uma receita total que caiu 3,7% em relação ao ano anterior, a receita líquida de propriedades caiu 5,2%, o total de distribuição caiu quase imperceptivelmente 0,1%, e a distribuição por unidade de fundo foi de 35,22 HKD centavos, uma redução de 1%. A Champion REIT (02778.HK) viu sua receita de aluguel cair 9% e a receita líquida de propriedades cair 11,4%, enquanto a receita distribuída caiu 10,4%, com uma distribuição por unidade de 12,63 HKD centavos, uma queda de 11,2%. A Sun Property Fund (00435.HK) registrou uma queda de 4,8% na receita total e de 5,3% na receita líquida de propriedades, com uma redução de 2,1% na receita distribuída, e uma distribuição anual por unidade de 18,2 HKD centavos.

No entanto, em meio a essa tendência de queda, a SF Express Property Trust (02191.HK) foi o único fundo de REIT que conseguiu crescimento positivo. O relatório anual mostrou que seu lucro anual foi de 460 milhões de HKD, um aumento de 2%; a receita líquida de propriedades foi de 384 milhões de HKD, um aumento de 6,2%; e o total de distribuição foi de 240 milhões de HKD, um aumento de 2,4%. Isso se deve principalmente à sua carteira de ativos especial — composta por quatro propriedades de logística moderna, incluindo Tsing Yi em Hong Kong, Changsha em Hunan, Foshan em Guangdong e Wuhu em Anhui, todas inicialmente desenvolvidas pelo grupo SF Express, adequadas para apoiar suas operações logísticas, exibindo uma resistência cíclica distinta das REITs de varejo de consumo.

Beneficiando-se da queda na taxa de juros interbancária de Hong Kong, os custos de financiamento das REITs de Hong Kong diminuíram, tornando-se um dos fatores-chave para sustentar os resultados. De acordo com as regulamentações da Comissão de Valores Mobiliários de Hong Kong, as REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual aos acionistas como dividendos, limitando os fundos disponíveis para reinvestimento, o que as torna altamente sensíveis às variações nos custos de financiamento.

Por exemplo, o relatório anual mostrou que o Yuexiu Property Fund (00405.HK), aproveitando a janela de queda nas taxas de juros de mercado, otimizou sua estrutura de financiamento, reduzindo sua taxa média de juros paga para 3,77% durante o período, uma redução de 76 pontos base em relação ao ano anterior; a taxa de custo de financiamento no final do período caiu ainda mais para 3,61%, atingindo o menor nível dos últimos três anos, economizando aproximadamente 150 milhões de RMB em custos de financiamento ao longo do ano. O Yuexiu Property Trust é a primeira REIT listada em Hong Kong a investir em propriedades na China continental.

Além disso, o custo real de empréstimo do Link REIT caiu para 3,5%, e o custo médio ponderado de financiamento do Sunlight REIT também caiu de 4,2% para 3,5%, resultando em uma significativa economia de juros que compensou a queda na receita líquida de propriedades.

A atenção ao progresso da interconexão de REITs

Desde que, em 19 de abril de 2024, a Comissão de Valores Mobiliários da China anunciou a inclusão dos REITs no mecanismo de conexão entre Xangai, Shenzhen e Hong Kong, o progresso tem sido altamente observado. Diversos setores de Hong Kong expressaram entusiasmo em várias ocasiões públicas.

Em junho do ano passado, na Conferência Anual do Fórum de Traders Asiáticos e na Cúpula de Negociação de Ações 2025, o presidente da Comissão de Valores Mobiliários de Hong Kong, Huang Tianyou, revelou que, no futuro, as comissões de valores mobiliários de ambos os lados considerariam otimizar completamente o mecanismo de conexão entre Xangai, Shenzhen e Hong Kong, incluindo produtos como REITs, ETFs e o mercado de câmbio de RMB de Hong Kong.

Em 25 de fevereiro de 2026, o Secretário de Finanças de Hong Kong, Paul Chan, também afirmou na Assembleia Legislativa que buscariam implementar o mais rápido possível a inclusão dos REITs no mecanismo de interconexão.

Atualmente, há 11 REITs listados em Hong Kong. Em termos de valor de mercado, essas 11 somam aproximadamente 142,7 bilhões de HKD, sendo a maior a Link REIT, com 96,7 bilhões de HKD, a primeira REIT listada em Hong Kong; seguida pela Champion REIT e a Yuexiu Property Trust, ambas com valor de mercado superior a 10 bilhões de HKD; a menor é a Richful Industrial Trust (01881.HK), com cerca de 1,1 bilhão de HKD.

A inclusão dos REITs na conexão entre Xangai, Shenzhen e Hong Kong, por um lado, aumenta a liquidez do mercado de REITs de Hong Kong, promovendo uma reavaliação de longo prazo de seus valores; por outro, oferece aos investidores do interior do país mais opções. Nos últimos dois anos, a preferência por ativos de alto dividendo na China continental aumentou, e, com a valorização desses ativos na A-Share, a taxa de retorno de dividendos dos REITs de Hong Kong tornou-se bastante atraente para o capital do interior.

“Integrar os REITs no mecanismo de conexão entre Xangai, Shenzhen e Hong Kong representa um avanço significativo na interconexão do mercado de capitais, com impacto profundo e valor estratégico,” afirmou Wang Guolong, CEO do Link REIT. “Por um lado, ajuda a consolidar a posição de Hong Kong como centro financeiro internacional; por outro, permite que o grande e crescente grupo de investidores individuais e institucionais do interior do país entre no mercado de H-REITs, aumentando a atividade do mercado e melhorando a liquidez geral.”