Xangai reduz a proporção de entrada para imóveis comerciais; espera-se que outras cidades sigam o exemplo

Fonte: Economic Reference Daily Autor: Liang Qian Ye Jian

16 de março, o Banco Popular da China, filial de Xangai, em conjunto com a Administração Nacional de Supervisão Financeira, publicou um aviso informando que, a partir de 16 de março de 2026, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto “residencial-comercial”) em Xangai será ajustado para pelo menos 30%. As instituições financeiras devem determinar de forma razoável o valor exato de entrada para cada empréstimo, com base na situação operacional, risco do cliente e outros fatores. Esta é a primeira alteração na política de empréstimos comerciais em Xangai em mais de uma década, e outras cidades devem seguir o exemplo.

Em janeiro deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Supervisão Financeira emitiram o aviso sobre o ajuste do percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais, estabelecendo que “o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo imóveis de uso misto) será ajustado para pelo menos 30%”, e destacando que “de acordo com a política de implementação local, com base no percentual mínimo de entrada nacionalmente unificado, cada cidade pode determinar de forma autônoma o limite inferior do percentual de entrada na sua jurisdição.”

“Esta nova política reduz a barreira de entrada para investimentos e operações, tendo como objetivo principal revitalizar os ativos comerciais existentes”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju em Xangai. Ele exemplificou que, para um imóvel comercial avaliado em 5 milhões de yuans, antes da nova política, o comprador precisava pagar 2,5 milhões de yuans de entrada, enquanto após a alteração, o valor cai para 1,5 milhão de yuans, reduzindo diretamente a pressão de fluxo de caixa em 1 milhão de yuans.

Yan Yuejin acrescentou que essa mudança deve liberar de forma eficaz a demanda de investidores anteriormente limitada pelo capital, especialmente com o aumento do otimismo no mercado de imóveis usados, levando a um efeito de fluxo de capital. Espera-se que, no curto prazo, o volume de consultas sobre projetos comerciais em áreas centrais de Xangai aumente mês a mês.

Zhang Wenjing, gerente geral de dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi em Xangai, observou que, nos últimos anos, os aluguéis médios e as taxas de ocupação de imóveis comerciais e de escritórios em Xangai diminuíram em diferentes graus, levando a uma redução na confiança do mercado, diminuição nas transações e aumento contínuo do estoque de imóveis comerciais e de escritórios. Reduzir o percentual de entrada de 50% ou mais, que era comum anteriormente, para pelo menos 30%, é uma estratégia para diminuir a barreira de entrada, ativar a demanda potencial, ajudar as construtoras a acelerar a venda de imóveis comerciais e aliviar a pressão de estoque.

Zhang Bo, diretor do Instituto 58 Anjuke, acredita que a nova política se integrará às ações de revitalização do estoque de imóveis não residenciais em Xangai e de apoio à renovação de edifícios comerciais, facilitando a entrada de investidores de pequeno e médio porte e operadores profissionais de locação no mercado de reformas e locação de imóveis comerciais. Além disso, ela também reduz a pressão financeira para as construtoras que desejam transformar imóveis comerciais próprios em apartamentos de aluguel de longo prazo. Do ponto de vista financeiro, essa mudança apoia a transformação de imóveis comerciais em apartamentos de aluguel de longo prazo, hotéis residenciais, entre outros, atendendo ao crescimento da demanda por locação residencial.

Li Hang, profissional do setor imobiliário que acompanha de perto o mercado de Pudong, em Xangai, afirmou que a redução do percentual de entrada para imóveis comerciais impulsionará especialmente as vendas de apartamentos de hotelaria. “Atualmente, a venda de lojas comerciais é relativamente difícil, mas os apartamentos de hotel com localização privilegiada podem alcançar uma taxa de retorno de aluguel de 3% ou mais, o que é bastante atrativo.” Ele citou um projeto de imóveis comerciais à venda em Zhangjiang, Pudong, com preços entre dois a três milhões de yuans, e aluguel mensal entre 8.500 e 9.000 yuans. Segundo a nova política, o valor de entrada dos compradores será reduzido em cerca de 50 a 60 mil yuans, sem limite de compra, o que atrai bastante os trabalhadores de escritórios e investidores na região.

No entanto, especialistas do setor acreditam que, embora a política possa ativar o mercado, não provocará uma reversão total no mercado de imóveis comerciais. Yan Yuejin afirmou que, no atual cenário do mercado imobiliário, com uma taxa de vacância de escritórios um pouco elevada, pressão sobre os aluguéis e políticas de restrição de compra de residências mais relaxadas, o efeito estimulador da política será estruturalmente diferenciado, dificultando a repetição do antigo boom de especulação em imóveis “semelhantes a residências”.

“Provavelmente, o objetivo da política é aumentar a liquidez dos imóveis comerciais e de escritórios, ativando sua função como ‘suporte industrial’ ou ‘suporte ao comércio e varejo’”, explicou Yan Yuejin. “Com menor alavancagem, parte desses imóveis pode ser direcionada a instituições ou indivíduos com capacidade de compra ou de transformação, para desenvolver novos consumos e novos modelos de negócios.” Após essa rodada de ajustes na economia industrial e comercial, há uma nova demanda de mercado por projetos inovadores de imóveis comerciais e industriais.

Zhang Bo prevê que cidades de primeira linha, como Pequim, provavelmente seguirão o exemplo. Ele acredita que, diante do contexto de entrada na era do estoque do mercado imobiliário, ativar os ativos existentes no setor de escritórios comerciais tornou-se uma orientação importante das políticas. Outras cidades não só ajustarão o percentual de entrada de acordo com suas condições de mercado e objetivos de controle, mas também poderão lançar políticas específicas para alcançar múltiplos objetivos, como controlar o crescimento, reduzir estoques e melhorar a oferta.

(Editar: Wen Jing)

Palavras-chave: Entrada Compra de imóvel