Mansões em leilão judicial despencam, casas novas sob pressão

Como desbloquear o impasse de preços elevados na AI · Lianfa Xinshi Yaju?

Autor | Zui Jiu Da Sha Yu

Fonte | Gelonghui Imóveis

A transparência do mercado é uma faca de dois gumes para muitas incorporadoras: por um lado, facilita a venda, por outro, cria obstáculos.

Se obtiverem um terreno valioso, podem ficar presos numa situação difícil de sair.

Teste de fogo para imóveis novos

Entrando em março, os novos imóveis em Shenzhen aceleraram.

Vários distritos aprovaram projetos típicos para pré-venda.

Recentemente, o Lianfa Hongshan Xinshi Yaju, localizado em Longhua Hongshan, está na fase final.

Segundo informações do mercado, espera-se que o centro de vendas e a mostra de modelos sejam abertos no final de março, com registro de entrada no mercado até o final do mês.

Este projeto foi adquirido no ano passado por 12,12 bilhões de yuans, após 65 rodadas de licitação pela Lianfa, com um prêmio de 46,6%.

Com uma área de aproximadamente 10.000 m², uma área de construção planejada de cerca de 43.000 m², uma área de construção de aproximadamente 34.000 m², um índice de ocupação de 3,09, uma taxa de vegetação de 32,49%, incluindo cerca de 27.000 m² de habitações, 500 m² de comércio no térreo e 100 m² de espaços comerciais.

O projeto apresenta um design de jardim aéreo no telhado, composto por três edifícios principais e edifícios de apoio.

Um edifício de 25 andares, cerca de 80 metros de altura, com unidades de 1-2, com duas escadas e seis unidades por andar; outro de 16 andares, cerca de 53 metros, com 332 unidades residenciais e 360 vagas de estacionamento.

Devido ao índice de ocupação de apenas 3,09, sendo um imóvel novo de baixa densidade na área, construído de acordo com as novas normas de Shenzhen, foi definido como o primeiro projeto na região de Hongshan e arredores a seguir a norma 2.0.

Assim, este projeto será um exemplo típico na área de Longhua, na região popular de Hongshan, e também será lançado após o projeto Hongshan Huafu, que entrou no mercado em abril de 2025.

O projeto Hongshan Huafu é relativamente pequeno, com uma área de aproximadamente 5.000 m², uma área de construção de cerca de 35.900 m², um índice de ocupação de 5,17, com apenas um edifício de venda comum e outro de reassentamento, sendo quase metade das unidades de reassentamento, com uma proporção de vagas inferior a 1:1. Foi chamado de “projeto minúsculo” pela indústria.

Com 184 unidades de habitação de 62 a 78 m², preço médio de registro de aproximadamente 80.500 yuan/m², preço total entre 4,89 milhões e 6,52 milhões, que ainda proporcionou luz solar direta em uma hora, tornando-se o segundo projeto de luz solar de Shenzhen naquele ano.

O mercado considera o projeto como “a última área de terreno residencial na região de Hongshan; depois desta, não há mais”.

No entanto, a chegada do novo projeto da Lianfa em Hongshan quebra essa percepção.

Ambos os projetos estão na mesma região de Hongshan, com produtos semelhantes.

O Lianfa Hongshan Xinshi Yaju apresenta uma linha de produtos completamente diferente, maior em escala, com menor índice de ocupação, layouts mais modernos, melhor infraestrutura, com foco exclusivo em imóveis de venda, sendo promovido como “uma obra pioneira na nova norma de Shenzhen” e “um bom imóvel para jovens que entendem de vida moderna”.

Assim, mesmo sendo de menor escala, o mercado verá o Lianfa Hongshan Xinshi Yaju como um símbolo de renovação entre os bons imóveis de Longhua, e seu desempenho de vendas e mercado será uma referência para o teste de mercado.

A importância do preço

Apesar da transparência do mercado, mesmo com expectativas elevadas, há vários desafios.

Primeiro, a própria posição do projeto.

Em termos de produto, o terreno é triangular, cercado por estradas e casas.

Para adaptar-se à forma do terreno, os edifícios estão dispostos em linha, com alguns layouts com iluminação e vistas limitadas, a menor distância entre edifícios e casas próximas é de apenas 16,63 metros.

Por exemplo, uma das unidades de 25 andares fica a cerca de 18,51 metros de uma outra, com janelas que podem estar na varanda de uma casa próxima, reduzindo a privacidade.

A comunidade é pequena, com apenas 10.9 mil m² de área, sem jardins no chão, com três edifícios agrupados.

Embora haja previsão de 360 vagas de estacionamento, com uma proporção de cerca de 1:1,08 para as 332 unidades residenciais, inclui 8 vagas acessíveis e 108 com pontos de carregamento.

Os layouts têm limitações: a Lianfa oferece unidades de 69 m² com 3 quartos e de 99 m² com 4 quartos, preenchendo uma lacuna de oferta de pequenos imóveis na região de Hongshan, mas os espaços internos, especialmente os quartos menores, são apertados.

Segundo, o custo do terreno é evidente.

Se fizer as contas, as chances de sucesso do mercado para o Lianfa Hongshan Xinshi Yaju são médias.

Primeiro, o terreno A817-0619 em Hongshan, adquirido por 12,12 bilhões de yuan, com um preço de 44.5 mil yuan/m², um recorde na região, com um prêmio de 46,6%.

Se somar custos de construção, impostos, financiamento e operação, o preço de equilíbrio para garantir lucro deve ser acima de 65 mil yuan/m², e para obter mais lucro, provavelmente acima de 70 mil yuan/m².

Segundo, o mercado de vendas está claro.

Comparando com os preços de imóveis novos na região:

• Em dezembro de 2024, o Deep Industry Yiyuefu (3ª fase) com 246 unidades de 99 a 168 m², preço médio de 72.100 yuan/m², total entre 6,36 e 13,17 milhões.

• Em junho de 2024, a segunda fase, com 252 unidades, preço médio de 69.100 yuan/m², total entre 6,12 e 12,93 milhões.

• Em junho de 2023, a primeira fase, com 358 unidades, preço médio de 71.900 yuan/m², total entre 5,33 e 14,84 milhões.

• Em janeiro de 2021, o Shangyu Hongshanli, com 152 unidades de 54 a 99 m², preço médio de 73.900 yuan/m², total entre 4,76 e 7,65 milhões.

Se o Lianfa Hongshan Xinshi Yaju abrir por mais de 70 mil yuan/m², será difícil para o mercado absorver.

Por exemplo, uma unidade de 90,82 m² vendida por 530 mil yuan, com preço real de cerca de 57.100 yuan/m².

Outros exemplos históricos de vendas de imóveis na região mostram preços similares ou inferiores.

Se o projeto vender por mais de 70 mil yuan/m², será mais caro que imóveis de segunda mão como o Geindian Shangtangdao ou Xinghe Chuanqi, que tiveram preços de venda de aproximadamente 57 mil a 65 mil yuan/m².

Por outro lado, esses bairros são comunidades consolidadas, próximas ao metrô, com vistas mais amplas e propriedades estáveis, enquanto o terreno do projeto é triangular, próximo a casas rurais, com espaçamento entre edifícios de apenas 16 metros, e localizado perto de uma rua barulhenta.

Com preços semelhantes, como o mercado escolheria?

Expectativa mínima de novos imóveis

Por outro lado, o mercado está atento às recentes vendas de imóveis de alta qualidade em áreas centrais, por leilão judicial.

Hoje, a pressão não vem de concorrentes de novos imóveis, mas de imóveis de alta qualidade em áreas nobres, cujo preço de leilão tem caído, ajustando as expectativas do mercado.

Por exemplo, na área de Xangmihu, em Futian, o Xiangyu Central, um bairro de luxo, com preço médio de 200 mil yuan/m², teve uma venda de um apartamento de 160,42 m² por 26,95 milhões de yuan, com preço de cerca de 168 mil yuan/m².

Recentemente, uma unidade de 203,62 m² foi leiloada por aproximadamente 15 milhões de yuan, com preço de 75 mil yuan/m², mesmo avaliada em cerca de 18,8 milhões de yuan, com preço avaliado de 92.332 yuan/m², marcando o recorde de menor preço de leilão na região, abaixo do valor de compra original.

Em fevereiro de 2024, uma unidade de 133 m² no mesmo bairro foi leiloada por cerca de 15 mil yuan/m².

Em agosto de 2023, uma unidade de 203 m² foi vendida por 51,8 milhões de yuan, com preço de 255 mil yuan/m², atingindo o maior valor histórico na região.

Em dois ou três anos, os preços de mercado ajustaram-se significativamente.

Não só em Xangmihu, mas também em Bao’an e Nanshan, imóveis de alta qualidade estão sendo leiloados por valores entre 70 mil e 90 mil yuan/m².

Por exemplo, em Nanshan, o Shidi Rongyu, com 144,61 m², teve uma venda por cerca de 9,54 milhões de yuan, com preço de aproximadamente 66 mil yuan/m².

Em Bao’an, o Shenye Xian’anli, com 334,34 m², foi leiloado por cerca de 17,54 milhões de yuan, com preço de aproximadamente 65.500 yuan/m², bem abaixo do valor avaliado de 21,92 milhões.

Outro exemplo, o Xinjin’an Yihao Gongguan, com cerca de 353,91 m², está prestes a ser leiloado por aproximadamente 24,36 milhões de yuan, com avaliação de 30,44 milhões.

Isso significa que imóveis de alta qualidade em áreas nobres de Futian, Nanshan e Bao’an estão sendo leiloados por valores entre 70 mil e 90 mil yuan/m².

Para o mercado, a mensagem é clara:

Xangmihu e OC Town já estão entre 70 mil e 90 mil yuan/m²; por que Hongshan Longhua, por 65 mil a 70 mil yuan/m²? Se o Xinshi Yaju de Hongshan realmente vender por mais de 70 mil yuan/m², por que alguém pagaria aqui?

Vender barato pode gerar prejuízo, e fluxo de caixa é uma preocupação; vender sem valor percebido, o mercado não apoiará.

Portanto, a definição de preço do Xinshi Yaju é crucial.

Se for baseado em mais de 70 mil yuan/m², pode ficar preso na faixa mais delicada do mercado.

Além disso, a expectativa de qualidade na entrega do projeto está mais alta e mais rigorosa do que antes.

O projeto é apoiado pelo grupo Lianfa, que tem uma reputação razoável, mas nos últimos anos surgiram dúvidas.

Por exemplo, o Lianfa Binyu Tinghu em Hefei, um projeto de alta qualidade, teve problemas na entrega em 2024, com 95 problemas detectados na inspeção, incluindo vazamentos, rachaduras e problemas na estrutura.

Em Shenzhen, o Lianfa Zhenzhu Yaju, entregue antecipadamente em janeiro, foi criticado por problemas como armários de banheiro encharcados, exaustores sem válvula de retenção, portas tortas e azulejos soltos.

No ano passado, o projeto Yue Shang Ju em Guangming, que também estava para ser entregue, foi questionado pelos proprietários.

Mais importante, o relatório de desempenho do grupo Lianfa prevê um prejuízo de até 10 bilhões de yuan em 2025, devido a dificuldades financeiras.

A empresa já acumula três anos consecutivos de prejuízo, com fluxo de caixa apertado, mostrando que não é mais a mesma de antes.

Diante desse cenário, se a expectativa de que a Lianfa use materiais de alta qualidade e construa com rigor, sem economizar, for mantida, os compradores que mantêm dinheiro no mercado precisarão de um pouco de coragem para apostar.