9 funcionários a gerir 149 quartos, prestes a fazer IPO: como as empresas hoteleiras locais podem copiar a lição?

Artigo | JiuGuan Finance

Primeiro, uma declaração antecipada: o artigo de hoje não é sensacionalista. Depois de ler o prospecto desta empresa, o Lao Sha ficou realmente impressionado:

A empresa tem apenas 9 funcionários, sendo 4 da gestão;

Possui 5 apartamentos, oferecendo 149 quartos;

E agora, eles estão se preparando para listar na bolsa de Nova York!

Para ser honesto, além de ficar um pouco confuso, o Lao Sha também começou a pensar:

Se fizerem isso, será que eu também posso criar uma empresa listada? Afinal, as duas pousadas que gerencio têm mais de 150 quartos cada.

Então, quais são as coisas incríveis dessa empresa? E como podemos copiar o modelo?

Empresa de dormitórios estudantis de Hong Kong quer listar nos EUA

Colocar uma empresa na bolsa é um sonho comum para muitos colegas. Mas, esse sonho é um pouco ambicioso.

No entanto, após ver o prospecto da Hui Shenghuo, o Lao Sha achou que “parece que eu também posso”.

Hui Shenghuo, cujo nome completo é “Student Living EduVation”, é uma empresa de serviços de alojamento estudantil e consultoria educacional com sede em Hong Kong.

Simplificando, ela oferece moradia para estudantes que vêm estudar em Hong Kong.

O prospecto mostra que a Hui Shenghuo possui 5 residências em Hong Kong, com um total de 149 quartos. Essas residências ficam próximas a universidades e comunidades estudantis, como: Universidade de Cidade de Hong Kong, Universidade Politécnica de Hong Kong, Universidade Metropolitana de Hong Kong, Universidade de Hong Kong, entre outras.

O Lao Sha ficou realmente surpreso:

5 residências? 149 quartos?

Não é como abrir alguns pequenos hotéis na cidade universitária?

E isso já é suficiente para listar na NASDAQ?

Resumindo o modelo de negócio da empresa: “residência + consultoria educacional”.

Por exemplo, estudantes que vêm estudar em Hong Kong podem alugar um quarto na Hui Shenghuo e, através de parceiros, receber serviços de consultoria educacional.

Além disso, comparado a outras agências imobiliárias externas, as residências da Hui Shenghuo estão mais próximas às universidades, oferecem bom serviço; e todas são propriedades alugadas inteiras, com gestão unificada.

O Lao Sha verificou que suas residências têm Wi-Fi, lavanderia comum, sistema de TV por circuito fechado, terraço de descanso; as instalações compartilhadas incluem cozinha, micro-ondas, geladeira, etc.

Honestamente, o Lao Sha não vê nada de especial nessas configurações. No mercado continental, hotéis de longa duração e marcas de hospedagem flexível geralmente oferecem esses recursos como padrão.

Em termos de receita, no ano fiscal de 2024, a receita foi de US$ 790 mil, com prejuízo de US$ 110 mil; em 2025, a receita deve chegar a US$ 2,47 milhões, com lucro líquido de US$ 750 mil.

Na estrutura organizacional, a Hui Shenghuo tem 9 funcionários, sendo 4 da gestão, 1 vendedor, 2 operadores e 2 administrativos.

De qualquer forma, de qualquer ângulo, não é uma grande empresa.

Por outro lado, há um grande benefício no setor de hospedagem: o mercado de estudantes que vêm de mainland China para Hong Kong.

É importante notar que 95% dos clientes da Hui Shenghuo são da China continental.

Dados do prospecto mostram que, no ano acadêmico de 2023/24, a taxa de sucesso na solicitação de moradia estudantil em Hong Kong foi de apenas 65% para estudantes locais e 80% para estudantes internacionais.

Fonte: prospecto

Além disso, no ano acadêmico de 2024/25, a proporção média de camas disponíveis para estudantes nas oito principais universidades de Hong Kong é de 2,55:1, indicando uma grave escassez de moradias estudantis.

Essa falta faz com que mais de 62.500 estudantes não consigam moradia dentro do campus, refletindo a extrema escassez de recursos de dormitórios em Hong Kong.

Além disso, o modelo de negócio deles é bastante inteligente, expandindo além da hospedagem para consultoria educacional, com os dois negócios se complementando e se transformando mutuamente.

O prospecto indica que a receita de serviços de hospedagem representa 60%, enquanto a de consultoria educacional sobe para 30%. Os dois negócios se alimentam mutuamente, entrando em uma fase saudável.

A moradia estudantil é um bom negócio?

Claramente, se a Hui Shenghuo conseguir listar na NASDAQ, ela se tornará a “primeira ação de dormitórios estudantis”.

Mas, para os profissionais do setor hoteleiro, morar em dormitórios estudantis é um bom negócio?

Vamos focar na Hui Shenghuo e no mercado de Hong Kong.

No prospecto, a Hui Shenghuo destaca que o mercado de dormitórios estudantis em Hong Kong é altamente fragmentado e competitivo.

Os concorrentes incluem outros operadores de dormitórios estudantis, proprietários privados, imobiliárias, plataformas de aluguel online, etc.

Além disso, o mercado de dormitórios em Hong Kong é mais influenciado por políticas.

Se Hong Kong restringir o número de admissões de estudantes da China continental, a principal fonte de clientes da Hui Shenghuo também será afetada.

E, geralmente, os estudantes que moram em dormitórios não costumam voltar. A Hui Shenghuo precisa constantemente atrair novos estudantes.

Segundo o plano da empresa, os fundos arrecadados na IPO serão usados para “expandir o mercado no Sudeste Asiático” e “desenvolver sistemas de gestão de residências estudantis”.

Na verdade, isso também é uma estratégia para diversificar os riscos de um mercado excessivamente concentrado.

O Lao Sha acha que a Hui Shenghuo deveria avaliar o mercado de universidades em várias cidades da China continental. Afinal, há mais estudantes lá. Muitas cidades universitárias concentram muitos estudantes.

Por outro lado, há uma questão prática: nem todo estudante tem interesse ou mercado para dormitórios estudantis.

A Hui Shenghuo revelou a capacidade de mercado de dormitórios estudantis em Hong Kong.

Segundo o relatório da MIGO, o mercado de aluguel de residências estudantis em Hong Kong está passando por uma rápida expansão, com previsão de crescimento de US$ 61,5 milhões em 2020 para US$ 731,4 milhões em 2030, uma taxa de crescimento anual composta de quase 24%.

Esse crescimento é impulsionado principalmente pela escassez contínua de dormitórios universitários, aumento de estudantes locais e internacionais, e o crescimento de residências estudantis privadas modernas e flexíveis.

Até 2024, a taxa de ocupação de residências estudantis em Hong Kong chega a 95-100%, com mensalidades variando de HK$ 6.000 (US$ 767) a HK$ 15.000 (US$ 1.917).

Fonte: prospecto

Só de olhar para essa taxa de ocupação e aluguel, dá água na boca do Lao Sha.

Mas, será que esse negócio é fácil de copiar na China continental? Como os concorrentes locais podem copiar esse modelo?

O Lao Sha tem uma opinião básica:

O mercado de dormitórios estudantis em universidades na China continental existe, mas é relativamente disperso.

Espera-se que, por volta de 2032, o número de estudantes universitários na China atinja seu pico, com uma população de estudantes de 89 milhões.

Porém, as residências universitárias ainda são insuficientes.

Nos últimos dois anos, “falta de moradia universitária” chegou a ser um tópico quente nas redes. “Sem alojamento” virou uma postura comum para muitas universidades, especialmente para mestrandos e estudantes de pós-graduação.

Muitas universidades também passaram a adotar o sistema de “4 para 6”, gerando reclamações entre os estudantes.

Fonte: Xiaohongshu

Além disso, muitos estudantes não estão satisfeitos com as condições das residências universitárias.

A pesquisa de satisfação dos estudantes chineses com universidades, realizada por SoftScience por três anos consecutivos, mostra que “conforto das residências” é uma preocupação importante, com mais de 67% dos estudantes considerando isso relevante.

No entanto, apenas cerca de 50% dos estudantes em todo o país estão satisfeitos com as condições de suas residências universitárias.

De um lado, há a escassez de moradias; do outro, a insatisfação com as condições existentes. Essas oportunidades de mercado estão aí!

Como fazer um bom negócio de dormitórios estudantis?

Transformar hotéis existentes em apartamentos é uma prática comum na China.

Mas, transformar hotéis em dormitórios universitários ainda é uma novidade.

Alguns pontos precisam ser observados com atenção.

Primeiro, a conformidade legal. Hotéis e dormitórios universitários têm requisitos diferentes de segurança contra incêndios, uso do imóvel, etc. Os investidores precisam entender bem as regulamentações.

Segundo, as políticas governamentais.

Investidores devem acompanhar as políticas de admissão universitária, especialmente as mudanças nas regras para pós-graduação.

Muitos estudantes que não moram em dormitórios são, na verdade, estudantes de pós-graduação. Portanto, as políticas nacionais relacionadas a moradia estudantil são fundamentais.

O Lao Sha acredita que, após entender esses dois pontos, faz sentido considerar o investimento em dormitórios estudantis.

Para ter sucesso nesse negócio, é importante focar em alguns aspectos:

Primeiro, localização.

O raio de ação dos estudantes universitários é principalmente o campus e os dormitórios. Portanto, estar perto da universidade é a vantagem competitiva principal.

Fonte: Xiaohongshu@港漂学长

Segundo, equilibrar preço e custo.

Os dormitórios universitários diferem dos hotéis em sua clientela. Têm forte sazonalidade e estabilidade, além de um período claro para captação de clientes.

Além disso, a capacidade de pagamento dos estudantes para moradia não é alta. É preciso calcular bem o investimento e o retorno.

Terceiro, o modelo de gestão.

O Lao Sha acha que, comparado ao aluguel, atuar com propriedade própria pode ser mais competitivo.

Parcerias com universidades para gestão de dormitórios oferecem maior estabilidade. Os investidores podem contratar equipes profissionais de operação.

Essas equipes devem ter capacidade de captação de clientes, bom atendimento e habilidades de vendas adicionais além da hospedagem.

Se conseguirem entender bem o público universitário, o papel dos dormitórios estudantis pode se tornar mais diversificado e completo.

Qualquer marca voltada para jovens pode estabelecer uma relação concreta com esse público.

Quem sabe, no futuro, o verdadeiro lucro dos dormitórios estudantis não esteja na “moradia”, mas sim nos “estudantes”.