Análise da Conferência de Resultados | Peng Yongdong da Beike: Eficiência de pessoal aumenta significativamente após otimização estrutural de lojas e corretores, mantendo perspectiva neutra do mercado

AI · Shell People: Como a melhoria da eficiência impacta o cenário competitivo do setor?

Jornalista: Chen Mengyu    Editor: Huang Bowen

16 de março, KEKE (BEKE, preço das ações 16,9 dólares, valor de mercado 19,8 bilhões de dólares) divulgou os resultados anuais de 2025 e realizou uma teleconferência de resultados na mesma noite. O cofundador, presidente do conselho e CEO da KEKE, Peng Yongdong, e o diretor financeiro executivo, Xu Tao, participaram.

De acordo com o divulgado, em 2025, a receita líquida da KEKE foi de 946 bilhões de yuans, um aumento de 1,2% em relação ao ano anterior; o lucro líquido foi de 29,9 bilhões de yuans, uma queda de 26,7%, e o lucro líquido ajustado foi de 50,2 bilhões de yuans, uma redução de 30,4%. No negócio de transações imobiliárias, o volume de vendas de imóveis usados cresceu 11%; a receita do setor de reformas residenciais atingiu um recorde histórico de 154 bilhões de yuans, e o negócio de aluguel alcançou lucro anual pela primeira vez.

Peng Yongdong afirmou na teleconferência que, em 2025, o mercado passou por muitas mudanças, como a participação contínua das transações de imóveis usados no mercado imobiliário geral, com o volume de transações no mercado secundário atingindo um recorde histórico. O mercado de imóveis novos também apresentou diferenciações, com produtos de alta qualidade sendo mais valorizados, e a proporção de jovens inquilinos aumentando, enquanto a rentabilidade do aluguel melhorava gradualmente.

“O mercado de imóveis novos está entrando numa nova fase”

De acordo com o Boletim Estatístico de Desenvolvimento Econômico e Social de 2025 do Bureau Nacional de Estatísticas, a área de assinatura de contratos de imóveis usados em todo o país foi de 73.685 milhões de metros quadrados em 2025. Segundo o relatório da Associação de Pesquisa Imobiliária, ajustando-se os dados de acordo com critérios comparáveis, a participação das transações de imóveis usados no volume total de transações habitacionais do país atingiu quase 46%, atingindo um recorde histórico desde que os registros oficiais começaram, um aumento de aproximadamente 6,7 pontos percentuais em relação a 2023.

Nas cidades de primeiro e segundo nível, a participação de imóveis usados nas transações já ultrapassou 60%, mantendo-se como a principal força no mercado de consumo habitacional local, com resiliência significativamente maior do que nas cidades de terceiro e quarto nível, onde os imóveis novos ainda predominam, tornando-se a âncora do funcionamento do mercado imobiliário nacional.

Em um ambiente de mercado onde os preços de imóveis novos ainda estão em fase de ajuste e as expectativas de compra dos residentes ainda não se recuperaram totalmente, a melhoria na eficiência de circulação de imóveis usados pode oferecer opções de compra mais variadas e com melhor relação custo-benefício para os compradores de primeira casa, além de ajudar a resolver o gargalo de troca de imóveis entre os que desejam melhorar suas condições de moradia.

Segundo Peng Yongdong, em 2025, a KEKE realizou transações de imóveis existentes no valor de 2,15 trilhões de yuans, com um aumento de mais de 10% no volume de transações de imóveis usados em relação ao ano anterior, atingindo um recorde histórico. Em termos de eficiência, o número médio de transações de imóveis usados por corretor não ligado à Lianjia aumentou 6% em relação ao ano anterior, passando de menos de 2 para mais de 3 transações.

“Para o negócio de Lianjia, no ano passado, otimizamos proativamente a rede de lojas e a estrutura dos corretores, focando na eficiência de produção e na operação aprofundada em cidades-chave. Após a otimização, a eficiência nas cidades principais melhorou, e estamos formando uma estrutura mais equilibrada e saudável entre controle de escala e aumento de eficiência”, afirmou Peng.

Xu Tao acrescentou: “Nossa atualização estratégica de ‘expansão de escala’ para ‘eficiência impulsionada’ é uma evolução natural e inevitável da plataforma. No futuro, o crescimento e a resiliência de desempenho da plataforma dependerão menos de quem tem mais recursos, e mais da expansão das capacidades da plataforma e dos serviços oferecidos, com foco em serviços profissionais e aumento da eficiência geral.”

A equipe de gestão admitiu que, no passado, o modelo de operação do negócio de imóveis novos da KEKE era mais baseado em uma lógica de canal relativamente tradicional, com recursos distribuídos principalmente por comissão e fluxo de clientes. “Para projetos principais, podemos usar nosso grande volume de canais para resolver o problema de escoamento dos desenvolvedores, o que foi muito eficaz em mercados de crescimento. Mas, no cenário atual, esse modelo só atende a alguns projetos e compradores, tendo valor limitado para desenvolvedores e compradores.”

“Achamos que o mercado de imóveis novos está entrando numa nova fase. Os compradores não se preocupam mais apenas com a quantidade de informações, mas com a segurança na decisão de compra. Os desenvolvedores também não se preocupam tanto com canais adicionais, mas em obter resultados de escoamento mais certos com orçamentos limitados. Portanto, estamos elevando o negócio de imóveis novos de um papel de canal para um parceiro de ciclo completo do projeto”, explicaram os gestores. A longo prazo, eles esperam que o negócio de imóveis novos não se limite à distribuição de transações, mas se torne uma plataforma de aumento de eficiência entre desenvolvedores e compradores.

“Mercado residencial chinês ainda é o maior e mais valioso do mundo”

Do ponto de vista financeiro, a KEKE está mudando seu foco de negócios.

Em 2025, a receita líquida do negócio de imóveis existentes foi de 25 bilhões de yuans, uma queda de 11,3% em relação ao ano anterior; a receita líquida do negócio de imóveis novos foi de 30,6 bilhões de yuans, uma redução de 9,1%. Em contrapartida, a receita líquida de reformas residenciais e mobiliário foi de 15,4 bilhões de yuans, um aumento de 4,4%; e a receita de serviços de aluguel de imóveis atingiu 21,9 bilhões de yuans, um crescimento de 52,8%, tornando-se uma força motriz para o crescimento total da KEKE no ano.

“Nosso negócio de reformas residenciais está evoluindo de projetos dependentes de experiências pessoais e projetos de negócios tradicionais para um modelo de serviço replicável, com uma trajetória clara de lucratividade a longo prazo; o setor de aluguel está gradualmente formando uma capacidade de lucro mais estável e fluxo de caixa”, afirmou Peng Yongdong.

Vale destacar que, nesta teleconferência, a equipe de gestão dedicou bastante atenção à inteligência artificial (IA).

Peng Yongdong admitiu que transações imobiliárias não são um produto padronizado, envolvendo tanto cálculos racionais quanto julgamentos subjetivos. “A IA pode maximizar a racionalidade, tornando a parte racional extremamente lógica, e ampliar o valor da parte emocional, que deve ser assumida por humanos. A indústria pode processar dados com máquinas, mas julgamentos, interpretações e confiança ainda dependem muito das pessoas, por isso a IA não pode ignorar nem substituir os humanos, adotamos uma estratégia de colaboração homem-máquina.”

Ele explicou ainda que, por exemplo, na transação imobiliária, o assistente de marketing de IA ajuda os corretores a gerar automaticamente conteúdos de marketing, materiais, simular interações com clientes reais, e aprimorar suas habilidades profissionais. Futuramente, a IA será uma copiloto no ciclo de vida completo do cliente, ajudando na identificação de necessidades, correspondência precisa entre imóveis e clientes, precificação, suporte à decisão e automação de processos. A IA ajudará os profissionais a encapsular suas habilidades, facilitando a sua preservação e reutilização.

Atualmente, as capacidades de IA estão sendo integradas aos principais processos da KEKE, como decisão de aquisição, precificação, suporte à gestão de alugueres, estratégias de operação, reduzindo riscos, aumentando a eficiência e otimizando custos.

Na conferência, Peng Yongdong reiterou a visão neutra de mercado da KEKE para 2026: primeiro, o mercado imobiliário chinês continua sendo o maior e mais valioso do mundo; segundo, a lógica fundamental do setor de tecnologia e serviços mudou drasticamente, com consumidores exigindo serviços mais profissionais e decisões mais confiáveis. No futuro, a indústria não competirá mais principalmente por escala, mas por capacidade de serviço profissional e eficiência, entrando numa nova fase.