Depósitos iniciais mínimos para propriedades comerciais em Xangai reduzem para 30% Repórteres exploram: Bancos têm progressos de implementação diferentes Requer aprovação abrangente com base na região de compra, situação de renda, etc.

16 de março, o site oficial da Administração do Banco Popular da China em Xangai publicou o aviso intitulado «Política de ajuste do percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais em Xangai» (doravante referido como “aviso”). O aviso afirma que, a partir de 16 de março de 2026, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais em Xangai (incluindo “imóveis comerciais residenciais”) será ajustado para não menos de 30%. O aviso também menciona que as instituições financeiras bancárias locais devem determinar de forma razoável o percentual de entrada de cada empréstimo, considerando fatores como a situação operacional da instituição, risco do cliente, entre outros.

No dia 17 de março, um repórter do “Diário Econômico” consultou várias agências bancárias e departamentos de empréstimos em Xangai, assumindo o papel de comprador, e constatou que a implementação dessa política varia entre os bancos. Alguns já ajustaram o percentual mínimo de entrada para imóveis comerciais para 30%, mas enfatizaram que o empréstimo específico deve ser avaliado considerando a região de compra, o histórico de crédito do comprador, estabilidade no emprego, entre outros fatores. Outros bancos ainda não receberam a notificação oficial.

Além disso, segundo informações do repórter, atualmente várias instituições bancárias em Xangai aplicam uma taxa de juros de 5 anos de LPR + 60 pontos base, ou seja, 4,1%.

Implementação pelos bancos com variações, alguns agências ainda não receberam a notificação

“Ontem (16 de março), foi divulgado o aviso de que o percentual de entrada mínimo é de 30%, e nós também vimos isso, mas o empréstimo para imóveis comerciais ainda precisa ser avaliado considerando a região de compra, o histórico de crédito do comprador, a estabilidade no emprego, entre outros fatores”, explicou um gerente de cliente de uma filial do China Construction Bank (CCB). Ele afirmou que o banco já está cumprindo a exigência do percentual mínimo de entrada de 30% para empréstimos de imóveis comerciais, mas que a aprovação está mais rigorosa atualmente. “De uma perspectiva prudente, geralmente mantemos o percentual de entrada em 50%.”

Ele explicou que o prazo máximo de empréstimo para imóveis comerciais é de 10 anos, com juros também superiores, o que aumenta a pressão mensal de pagamento em comparação com hipotecas residenciais, por isso é necessário considerar múltiplos fatores. Ele admitiu que, com base na experiência anterior com clientes de empréstimos comerciais, muitos não atendem aos requisitos para redução do percentual de entrada.

Um funcionário de uma filial do Industrial Bank também afirmou que a aprovação de empréstimos para imóveis comerciais tende a ser mais rigorosa, por exemplo, na compra de lojas comerciais, que devem estar na rua principal e serem lojas independentes. A capacidade de pagamento do indivíduo também é importante, com a exigência de que a relação entre o valor da prestação mensal e a renda mensal não ultrapasse 50%.

Em comparação com hipotecas residenciais, os empréstimos para imóveis comerciais não são o “padrão” no setor bancário. Durante as consultas, várias agências bancárias disseram que não realizam esse tipo de negócio, e mesmo as que oferecem, fazem pouco. Algumas agências ainda não receberam a notificação de ajuste do percentual de entrada.

“Reduzir o percentual de entrada para 30% é uma política recente, e ainda não recebemos nenhuma orientação interna. Fazemos esse tipo de negócio com pouca frequência”, afirmou um funcionário de uma filial do Industrial Bank. Ele acrescentou que, se alguém solicitar atualmente, será necessário consultar a filial para decidir se aplica o percentual de 30%.

Um departamento de empréstimos de uma filial do Banco SPDB também afirmou que tomou conhecimento da política de ajuste do percentual de entrada para imóveis comerciais divulgada ontem (16 de março), mas que ainda não receberam nenhuma orientação oficial. “Atualmente, realizamos poucos negócios desse tipo, e ainda não recebemos nenhuma orientação. Nem vimos notícias relacionadas no grupo de mensagens. Se ainda não estiver implementado, continuaremos seguindo a política anterior de ‘empréstimo 5, pagamento 5’.”

Vários locais já ajustaram o percentual mínimo de entrada para 30%

Em janeiro deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Supervisão Financeira emitiram um aviso que ajusta o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo “imóveis comerciais residenciais”) para não menos de 30%. Além disso, exigiram que as filiais provinciais do Banco Popular da China e as agências locais da Administração Nacional de Supervisão Financeira, de acordo com as políticas de controle de cada cidade, determinem de forma autônoma o limite inferior do percentual de entrada mínimo em suas regiões, com base na política de “controle por cidade”.

Desde então, Inner Mongólia, Sichuan, Shandong, Guangdong, Jilin, Chongqing e outros locais anunciaram a elevação do percentual de entrada para 30%, e a recente ajustagem de Xangai também foi implementada de acordo com essas orientações.

Wuzewei, pesquisador contratado do Banco de Comércio da Província de Jiangsu, afirmou em entrevista que a mudança no percentual mínimo de entrada para empréstimos de imóveis comerciais em Xangai representa uma otimização precisa na política de controle do mercado imobiliário. O principal objetivo é reduzir a barreira de compra de imóveis comerciais, liberar a demanda de compra racional, ativar os imóveis comerciais existentes e promover um ciclo saudável e sustentável no mercado imobiliário. Essa medida também ajuda a estabilizar as expectativas do mercado e a fortalecer a confiança dos participantes.

“Além disso, a política enfatiza que as instituições financeiras devem implementar preços diferenciados com base na sua gestão operacional e risco do cliente, refletindo uma abordagem que, ao mesmo tempo, ativa o mercado e mantém o risco sob controle. Os bancos devem avaliar cuidadosamente na execução, equilibrando o suporte à demanda de compra racional e a estabilidade financeira”, concluiu Wuzewei.

(Artigo publicado por: Diário Econômico)