Incerteza do mercado intensifica-se, por que a Beike fica cada vez mais estável?

Listagem | Zhongfang Wang

Auditoria | Li Xiaoyan

16 de março, KE (NYSE:BEKE; HKEX:2423) divulgou os resultados do quarto trimestre e do ano de 2025. Em um ambiente externo de ajuste profundo do mercado imobiliário e pressão geral do setor, a empresa demonstrou forte resiliência operacional ao longo do ano: receita líquida aumentou 1% em relação ao ano anterior, atingindo 94,6 bilhões de yuans, lucro líquido de 2,99 bilhões de yuans, e lucro líquido ajustado de 5,02 bilhões de yuans. O volume de transações de segunda mão cresceu 11% em relação ao ano anterior, atingindo um recorde histórico, a proporção de receita de negócios de transações não imobiliárias subiu para o pico histórico de 41%, a receita do setor de reformas residenciais atingiu 15,4 bilhões de yuans, também um recorde, e o negócio de locação alcançou lucro anual pela primeira vez. Uma série de dados-chave confirma que a KE está mudando de uma estratégia de crescimento baseada em escala para uma focada em eficiência e valor, utilizando uma estrutura diversificada de “transações + reformas + locação” para atravessar ciclos, reconstruindo capacidades de serviço com tecnologia AI, e traçando um novo caminho de desenvolvimento de alta qualidade sob a nova normalidade do setor.

Em 2025, o mercado imobiliário entrou em uma fase de ajuste profundo com desaceleração de volume e otimização de estrutura, enfrentando desafios como ritmo de transações mais lento e maior pressão de liquidação. KE mantém uma orientação de gestão de “não apenas escala, mas foco na qualidade”, otimizando proativamente a estrutura de negócios, com o núcleo de transações mantendo crescimento estável e melhorias na qualidade e eficiência.

O desempenho do setor de imóveis existentes foi destacado, com receita líquida anual de 25,02 bilhões de yuans, e o volume de transações de segunda mão na plataforma cresceu 11% em relação ao ano anterior, atingindo um recorde histórico. O ecossistema da plataforma continua a se aprimorar, com a contribuição de canais não Lianjia representando cerca de 63% do GTV de imóveis existentes, e o volume de transações de segunda mão fora da Lianjia cresceu 15% ano a ano, consolidando ainda mais o modelo de ativos leves e plataforma forte, com maior estabilidade de receita. A eficiência dos agentes imobiliários continua a melhorar, com a média de transações de segunda mão por agente fora da Lianjia passando de menos de 2 para 3, com melhorias na capacidade profissional e na produtividade.

No setor de imóveis novos, a KE mantém a transformação para “entrega confirmada”, com GTV de vendas total de 890,9 bilhões de yuans, desempenho superior ao mercado geral. A KE rompe com a lógica tradicional de distribuição de tráfego, oferecendo aos desenvolvedores serviços de toda a cadeia, incluindo análise prévia, planejamento de marketing e eficiente liquidação de imóveis, promovendo a evolução do setor de novos imóveis de intermediária para um provedor de serviços integrados. Durante o período do relatório, a margem de lucro do setor de novos imóveis aumentou 0,2 pontos percentuais, enquanto a margem de lucro de imóveis existentes se recuperou no quarto trimestre, demonstrando resiliência contínua na lucratividade das transações principais.

De forma objetiva, embora o volume total de transações do mercado tenha diminuído, levando a uma ligeira retração do GTV geral, a KE, com suas barreiras de plataforma, cobertura de canais e padronização de serviços, conseguiu crescer em volume, otimizar sua estrutura e melhorar sua margem de lucro, demonstrando maior resistência ao ciclo de mercado e maior competitividade.

A estratégia “Uma Corpo, Três Asas” da KE tem mostrado resultados notáveis, com o crescimento acelerado de negócios de transações não imobiliárias, tornando-se uma força central para resistir às oscilações do ciclo e abrir espaço para crescimento. Em 2025, a receita de negócios não imobiliários atingiu 41%, tornando a estrutura de negócios mais equilibrada e resistente ao ciclo, marcando a transição da KE de uma plataforma de transações imobiliárias para uma provedora de serviços integrados ao longo de todo o ciclo de vida residencial.

O setor de reformas residenciais entrou em uma fase de crescimento de alta qualidade, com receita líquida anual de 15,4 bilhões de yuans, aumento de 4,4% em relação ao ano anterior, e a margem de lucro subiu para 31,4%, um aumento de 0,7 pontos percentuais. A empresa desacelerou proativamente a expansão, focando na construção de capacidades de serviço profissional, replicáveis e escaláveis, usando produtos modulares, modelos padrão de apartamentos decorados e ferramentas de design inteligente BIM para melhorar a produtividade dos designers; promovendo compras centralizadas nacionais e locais, cobrindo cerca de 80% dos materiais principais e 60% dos materiais secundários, fortalecendo o poder de negociação e a estabilidade do controle de qualidade. Os gerentes de projetos de reformas aumentaram mais de 100% na média mensal de tarefas, com melhorias na eficiência e na lucratividade, levando o setor a um crescimento saudável e sustentável.

O setor de locação residencial alcançou uma conquista histórica, com o primeiro lucro operacional anual. No final do ano, o volume de imóveis sob gestão ultrapassou 700 mil unidades, aumento de 62%; receita líquida de 21,9 bilhões de yuans, aumento de 52,8%; e a margem de lucro subiu 3,6 pontos percentuais, atingindo 8,6%. Sob a política de estímulo ao aluguel e compra, a KE entrou no mercado de locação com gestão profissional, operação digitalizada e serviços padronizados, integrando toda a cadeia “receber imóvel — precificar — operar — liberar imóvel”, atendendo às necessidades de residentes urbanos e jovens, além de criar fluxo de caixa e fontes de lucro estáveis, tornando-se uma atividade fundamental da plataforma.

O crescimento rápido do setor não imobiliário rompe a dependência tradicional da KE em transações imobiliárias, formando um padrão saudável de “transações estáveis, reformas com maior lucro, locação com fluxo de caixa expandido”. A colaboração entre negócios diversos reforça a estabilidade operacional da empresa durante ciclos de mercado, consolidando uma base sólida para o desenvolvimento de longo prazo.

Diante da onda de tecnologia AI, a KE mantém firme a estratégia de “colaboração homem-máquina”, considerando a AI como elemento central na atualização dos serviços residenciais, usando tecnologia para capacitar os provedores de serviço e aumentar a eficiência competitiva, promovendo a transformação do setor de intensivo trabalho manual para um setor orientado por tecnologia. Peng Yongdong destacou que transações imobiliárias envolvem tanto cálculos racionais quanto julgamentos emocionais, a AI não pode ser ignorada, nem os humanos substituídos, pois a AI maximiza a eficiência racional, enquanto os provedores de serviço ampliam o valor emocional, e a colaboração entre ambos promove a atualização dos serviços.

No setor de transações imobiliárias, a KE criou um sistema de “Estúdio AI”: geração automática de conteúdo de marketing com AIGC, suporte à interação inicial com clientes, CRM AI para insights precisos e estratégias, ferramentas de treinamento AI para consolidar experiências de referência e reduzir a lacuna de capacidade dos agentes. Os agentes podem se libertar de tarefas básicas como organização de imóveis e consultas repetidas, concentrando-se em entender necessidades e fechar negócios, elevando a produtividade por pessoa e a experiência do cliente.

No setor de locação, a AI participa integralmente do ciclo “receber imóvel — precificar — gerenciar estoque — alocar recursos”, com melhorias de 13% na eficiência de recebimento de imóveis em regiões piloto, e aumento de 5,3 pontos percentuais na taxa de sucesso de locação com precificação AI em comparação com precificação manual. Os gerentes de gestão de ativos gerenciam mais de 120 imóveis por pessoa, com crescimento superior a 40%, elevando a eficiência operacional e a escala de gestão.

A aplicação profunda da tecnologia AI não só gera recordes de eficiência e produtividade, mas também impulsiona uma transformação na lógica de serviço: de dependência de expansão de escala para foco na conversão de recursos e aumento de produtividade por unidade. A tecnologia reduz custos operacionais, otimiza processos de serviço e aumenta a certeza nas decisões, permitindo que a plataforma mantenha o calor humano do serviço enquanto opera de forma escalável, padronizada e refinada.

No aspecto financeiro, a KE mantém uma gestão prudente, otimizando continuamente a estrutura de custos e o modelo econômico unitário, com melhorias constantes na eficiência operacional. Em 2025, as despesas operacionais representaram uma redução de 1,4 pontos percentuais em relação à receita líquida, evidenciando controle de custos eficaz; as margens de lucro de novos imóveis e imóveis existentes melhoraram de forma estável, com a qualidade geral de lucros em contínua evolução.

O diretor executivo e CFO, Xu Tao, afirmou que a empresa continuará a implementar medidas de eficiência para otimizar a estrutura de custos, fortalecer a resiliência operacional, manter uma disciplina financeira prudente em 2026, otimizar a alocação de capital e aprimorar a governança, promovendo um desenvolvimento sustentável e estável. Uma saúde financeira sólida, custos controlados e um modelo de lucro em contínua melhoria fornecem garantias suficientes para que a KE enfrente incertezas de mercado e invista em tecnologia e negócios.

Em termos estratégicos, a KE está promovendo três grandes atualizações: primeiro, a evolução da lógica de serviço, de transações para decisão de todo o ciclo, aumentando a profissionalização e a certeza; segundo, a atualização das capacidades tecnológicas, usando AI para remodelar processos e otimizar recursos, ampliando o valor profissional dos provedores de serviço; terceiro, a elevação da capacidade ecológica, construindo um sistema de serviços integrados ao longo do ciclo de vida residencial, promovendo a colaboração profunda entre transações, reformas, locação e gestão de ativos.

Na fase de transformação do setor, o relatório financeiro de 2025 da KE envia um sinal claro: a verdadeira capacidade de atravessar ciclos vem de criar valor real para os consumidores. O modelo de crescimento baseado apenas em expansão de escala tornou-se insustentável, e o desenvolvimento de alta qualidade, centrado em eficiência, qualidade e valor, é a escolha comum do setor e das empresas.

No curto prazo, o mercado imobiliário ainda está em fase de ajuste, com ritmo de recuperação incerto, e algumas operações da KE podem enfrentar pressões temporárias. Mas, no médio e longo prazo, políticas de estímulo ao aluguel e compra, a demanda por serviços residenciais aprimorados, e a popularização de tecnologia digital e AI abrirão amplas oportunidades para líderes de plataforma. Com uma rede de serviços nacional, sistema padronizado, estrutura de negócios diversificada e tecnologia de ponta, a KE construiu uma barreira competitiva difícil de ser replicada.

De um volume recorde de transações de segunda mão a uma participação de mais de 40% de negócios não imobiliários, de crescimento estável em reformas residenciais a lucro anual na locação, de aumento de produtividade AI a melhorias na estrutura financeira, a KE demonstra, com resultados financeiros resilientes, a correção de sua estratégia de transformação e a modernidade de seu modelo de gestão. Em sua nova jornada de desenvolvimento de alta qualidade, a KE mantém a base sólida, com eficiência, valor e inovação, impulsionando continuamente a evolução dos serviços residenciais, criando valor de longo prazo para consumidores, provedores, acionistas e sociedade, e consolidando sua capacidade de atravessar ciclos e seu valor de investimento de longo prazo.