Sinais positivos contínuos, o mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen está a preparar um "pequeno aquecimento primaveril"

Jornalista do Securities Times Wu Jiaming

No início da primavera, em março, o mercado imobiliário costuma experimentar uma recuperação emocional com a chegada do “março de ouro e abril de prata”. Este ano, o “pequeno verão” do mercado imobiliário também chegou na altura prevista, tornando-se um foco de atenção do mercado.

Para entender melhor, o repórter visitou os mercados de Guangzhou e Shenzhen, e descobriu que, por trás da estabilização e recuperação dos dados de vendas, cada vez mais compradores estão começando a ajustar suas expectativas em relação ao mercado imobiliário — o “pequeno verão” está a se formar.

Preços razoáveis e produtos adequados são essenciais

“Com a venda recente do terreno de马场 em Tianhe a preços elevados, o volume de visitas e vendas aumentou. No último fim de semana, o projeto recebeu quase 150 grupos de clientes, e a empresa ofereceu descontos diretos nos preços para apoiar o ‘pequeno verão’,” afirmou o gerente de marketing de um novo projeto na área de Tianhe, Guangzhou. Segundo dados não oficiais, apenas na primeira semana de março, mais de 30 novos projetos imobiliários foram lançados ou tiveram ações de promoção na cidade de Guangzhou.

Recentemente, o terreno de马场 em Tianhe foi vendido por um total de 23,6 bilhões de yuans, adquirido integralmente pela subsidiária Guangzhou Yuechengda da Yuexiu Group, com uma taxa de prêmio de 26,6%. Com o avanço do planejamento do terreno, o valor das terras na área central está sendo reavaliado pelo mercado. Além disso, o mercado de residências de luxo em Guangzhou também voltou a agitar-se. Informações de mercado indicam que uma unidade de 670 metros quadrados na Poly Yuexi Bay foi vendida por 1,87 bilhões de yuans, com um preço médio de cerca de 280 mil yuans por metro quadrado. O repórter também entrevistou profissionais de marketing de várias construtoras, e todas as empresas relataram vendas recentes de apartamentos de luxo e vilas em Guangzhou.

O relatório do Departamento de Pesquisa e Desenvolvimento da Zhongyuan em Guangzhou prevê que, após o feriado do Ano Novo Chinês, a entrada de novos imóveis no mercado deve se concentrar, impulsionada por vários “projetos de sucesso”, levando a uma provável “abertura de mercado” no período de março a abril. Muitos desses projetos estão localizados no centro da cidade, focados em produtos de melhoria, com forte apelo de mercado, e podem impulsionar a recuperação das vendas. Além disso, responsáveis de marketing de vários projetos de novas residências em Guangzhou afirmaram que os preços estão sendo ajustados para refletir melhor os níveis reais de transação do mercado. Hoje, apenas preços razoáveis e produtos adequados fazem com que os compradores estejam dispostos a entrar no mercado.

Confiança começa a se recuperar

Em Shenzhen, o mercado de segunda mão parece mais animado do que o de novas residências. Na semana passada, a quantidade de contratos de imóveis de segunda mão na loja Le You Jia aumentou 132% em relação à semana anterior, atingindo o maior valor desde o final de março de 2025; o volume de visitas às propriedades de segunda mão também atingiu o maior nível desde meados de outubro de 2024.

De acordo com os dados mais recentes do Shenzhen Shell Research Institute, em fevereiro, o número de imóveis de segunda mão listados nas lojas parceiras caiu 3,3% em relação ao mesmo período do ano passado. “Essa pequena variação percentual reflete, em certa medida, uma confiança crescente no mercado, com uma redução na venda irracional de imóveis,” afirmou Xiao Xiaoping, diretor do Shenzhen Shell Research Institute. Essa mudança deve impulsionar o mercado imobiliário de Shenzhen a entrar em um ciclo positivo de “otimização da oferta — fortalecimento das expectativas — estabilização dos preços”. Isso significa que o mercado está se afastando da pressão de excesso de oferta causada pela venda rápida por parte dos vendedores, com listagens mais racionais, criando uma base mais saudável para a recuperação. Além disso, além de o preço médio de transação ter se estabilizado após duas quedas consecutivas, os preços médios de listagem em bairros populares de segunda mão também começaram a subir ligeiramente.

Desde o início de março, a recuperação nas vendas de imóveis em boas áreas escolares tem sido mais evidente, seguida por imóveis de menor preço com alta rentabilidade de aluguel,” afirmou Chen, gerente de uma imobiliária experiente na área de Yuanling, Futian, Shenzhen. “Atualmente, os preços de venda não variam muito; a troca por volume ainda é a estratégia principal, mas, após anos de queda, mais compradores estão começando a recuperar a confiança no mercado imobiliário. Por exemplo, há mais clientes entrando em contato para visitar imóveis após o feriado do que nos anos anteriores.”

“Após o Ano Novo Lunar, o mercado imobiliário de Shenzhen recuperou rapidamente o ritmo de transações, respondendo melhor do que nos anos anteriores. Segundo nossas estatísticas, o ritmo de novos lançamentos de imóveis em 2024 foi mais lento do que no ano passado, com apenas 9 novos projetos de residências com pré-venda autorizada até agora, contra 12 no mesmo período do ano passado. Assim, o mercado de novas residências em Shenzhen dificilmente atingirá uma escala significativa este ano. Por outro lado, o mercado de segunda mão mantém uma oferta abundante e preços baixos, resultando em uma atmosfera de vendas mais favorável,” afirmou He Qianru, diretora do Centro de Pesquisa da Midland Properties. “Além disso, do ponto de vista de políticas, a continuação do relaxamento das restrições de compra em Shenzhen é altamente provável.”

É preciso esforço conjunto de várias partes

Segundo Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa em Políticas Habitacionais de Guangdong, o desempenho recente do mercado de Guangzhou e Shenzhen tem sido positivo. “Primeiro, o mercado de segunda mão está melhor do que o de novas residências, com o foco de novos lançamentos limitado a algumas áreas específicas; segundo, o volume de novas listagens de segunda mão diminuiu em relação ao mês anterior e também em relação ao ano passado, indicando uma melhora no sentimento e nas expectativas do mercado; terceiro, a contínua melhora no desempenho do mercado de segunda mão tem, em certa medida, impulsionado a demanda por troca de imóveis usados por novos, melhorando o ciclo de mercado.”

Ele prevê que março, tradicionalmente, é a alta temporada de vendas, com forte movimento de transações de imóveis comerciais impulsionadas pelo retorno ao trabalho após o feriado, casamentos, busca por emprego e matrículas escolares. Além disso, os construtores também lançarão produtos de alta relação custo-benefício para alcançar bons resultados. Os governos locais também devem tomar medidas, como políticas de subsídios de compra e de fundo de garantia, que devem criar um “pequeno pico” no mercado imobiliário em março. No entanto, a estrutura de transações continuará dominada por imóveis de baixo preço.

De acordo com o China Index Academy, com base no índice de preços de imóveis de 100 cidades, desde 2026, a queda mensal dos preços de residências de segunda mão tem se estreitado, indicando uma tendência positiva. Com a implementação de mais políticas em várias cidades, espera-se que o mercado de “pequeno verão” seja promissor.

Li Yujia acredita que, para estabilizar e consolidar a base do mercado, é necessário um esforço conjunto de várias partes, incluindo a promoção do ciclo de transações de primeira e segunda mãos, a redução contínua dos custos de transação, a melhoria do ambiente de negociação e a restauração da confiança dos residentes em relação ao emprego, renda e expectativas.

(Responsável: Zhang Xiaobo)