Preço unitário caiu 7000 yuan/m² em um ano: Gold Mantis e Xiangyu conquistam terreno em Jiading, Xangai

Relatório Econômico do Século XXI Tang Shaokui

Em 13 de março, a primeira grande venda de terrenos após o Festival da Primavera de 2026 em Xangai foi concluída com sucesso. Nesta venda, foram lançados apenas 3 lotes residenciais, localizados em Changqiao, Nova Cidade de Jiading e Xihongqiao, Qingpu, totalizando uma área de 151 mu, com uma área construída de 198.000 metros quadrados, e um preço inicial de 6,644 bilhões de yuans. Os lotes de Changqiao e Nova Cidade de Jiading foram os primeiros a serem leiloados, ambos vendidos ao preço base, sendo adquiridos por uma joint venture entre Shangshi Chengkai e as empresas Jinmao e Xiangyu; o lote de Xujing, Qingpu, foi o último a ser leiloado, sendo comprado pela Greentown China com uma margem de lucro baixa. No final, os três lotes foram vendidos com sucesso, totalizando 6,8 bilhões de yuans.

Anteriormente, o lote JDC1-1703B06-01 na Nova Cidade de Jiading, muito aguardado, foi adquirido por uma joint venture entre Jinmao e Xiangyu por 1,45918 bilhões de yuans, com um preço de construção de aproximadamente 24.500 yuans por metro quadrado.

Informações públicas indicam que o lote na Nova Cidade de Jiading é exclusivamente residencial, com uma área de 35.000 metros quadrados, um índice de densidade de 1,7, limite de altura de 40 metros e uma área de construção planejada de aproximadamente 59.600 metros quadrados. Especialistas apontam que, devido à baixa taxa de densidade, o projeto provavelmente oferecerá uma combinação de casas de campo e moradias em duplex de baixa densidade, preenchendo a oferta de residências de alta qualidade e baixa densidade na região.

Vale destacar que, em comparação com lotes residenciais similares na mesma área de Jiading na mesma época do ano passado, o preço de aquisição por metro quadrado do consórcio Jinmao-Xiangyu caiu significativamente. Em março de 2025, após 49 rodadas de competição acirrada, a China Merchants Shekou adquiriu um lote residencial na área central de Yuanxiang Lake, Jiading, por 2,66 bilhões de yuans, com um preço de construção de até 31.900 yuans por metro quadrado, com uma margem de lucro de quase 30%.

Isso significa que o custo de aquisição do consórcio Jinmao-Xiangyu caiu cerca de 7.000 yuans por metro quadrado, uma redução de quase 22%. Informações públicas mostram que o lote adquirido pela China Merchants já foi desenvolvido na área de Linyuhu, com preços de venda entre 51.000 e 59.000 yuans por metro quadrado.

Essa tendência reflete uma maior racionalidade no mercado de compra de terrenos em Xangai, com as empresas imobiliárias adotando uma postura mais cautelosa. Analistas apontam que a redução do preço do terreno para 24.500 yuans por metro quadrado permitirá às construtoras manter margens de lucro adequadas. Com base nos preços de projetos similares na região, o preço de venda de moradias em duplex na área de招商·林屿湖畔, a cerca de 1,4 km do lote, é de aproximadamente 67.000 yuans por metro quadrado, indicando que os produtos de baixa densidade que serão lançados podem ter forte competitividade no mercado.

No panorama geral desta venda de terrenos, dois lotes foram vendidos ao preço base e um com uma margem de lucro baixa de 6,57%. Especialistas afirmam que esse início de 2026 em Xangai mostra uma tendência de “baixa margem de lucro e vendas estáveis”. O lote na área de Changqiao, em Xangai, foi adquirido por Shangshi Chengkai por 2,675 bilhões de yuans, com um preço de construção de 48.511 yuans por metro quadrado; o lote em Xihongqiao, Qingpu, foi comprado pela Shanghai Zhiyou Real Estate, subsidiária do Greentown Group, pelo mesmo valor, com uma margem de lucro de 6,57%, e um preço de construção de cerca de 32.000 yuans por metro quadrado. Lu Wenxi, analista de mercado da CRIC Shanghai, observa que a Greentown tem uma forte presença na aquisição de terrenos em Xangai, especialmente ao conquistar várias “land kings”, o que traz resultados positivos para sua influência e receita na cidade.

Especialistas indicam que a baixa margem de lucro nas vendas de terrenos está relacionada às políticas de leilão de Xangai, que neste ano têm adotado uma estratégia de “oferta limitada, qualidade aprimorada”. A cidade prioriza a oferta de terrenos de alta qualidade, bem localizados, com infraestrutura madura e poucas restrições, além de estabelecer preços de partida razoáveis para reduzir os custos das empresas e estimular a participação do mercado.

Lu Wenxi acredita que, desde março, o mercado imobiliário tem apresentado uma recuperação rápida, mas os resultados desta rodada de leilões indicam que as construtoras estão sendo mais cautelosas.

Yen Yuejin, vice-diretor do Shanghai EJU Real Estate Research Institute, afirma que a tendência de “redução de quantidade, aumento de qualidade” no mercado de terrenos reflete uma maior atenção dos órgãos de recursos naturais na oferta de terrenos de alta qualidade para estabilizar as expectativas do mercado.