Republicanos Propõem Reduzir Impostos sobre Ganhos de Capital em Vendas de Casas para Impulsionar o Mercado Imobiliário

Principais Conclusões

• Legisladores republicanos estão a pedir ao Departamento do Tesouro que indexe os ganhos de capital à inflação.
• Indexar os ganhos de capital à inflação pode reduzir os ganhos tributáveis para proprietários de longa data.
• As regras fiscais atuais permitem que proprietários elegíveis excluam até $250.000 de ganhos de capital do seu rendimento.

Os legisladores republicanos estão a propor uma grande mudança na forma como os ganhos de capital são calculados quando as pessoas vendem as suas casas.

Numa carta recente dirigida ao Secretário do Tesouro Scott Bessent, oito membros do Congresso republicanos — alguns dos quais fazem parte do Caucus Imobiliário — pediram a Bessent que use a “autoridade executiva” para indexar os ganhos de capital à inflação. Segundo um relatório da CNBC, os senadores republicanos Ted Cruz (R-TX) e Tim Scott (R-SC) enviaram uma carta semelhante a Bessent este mês.

O que isto significa para si

Reduzir os ganhos tributáveis para proprietários de longa data pode incentivar mais pessoas a vender, especialmente famílias de rendimentos mais elevados. Mas, como a maioria dos proprietários qualifica para a exclusão atual de ganhos de capital, o impacto mais amplo na acessibilidade à habitação e no crescimento económico geral pode ser limitado.

“Famílias que compram uma casa ou um pequeno investimento imobiliário muitas vezes mantêm esse ativo durante muitos anos ou décadas. Ao longo de períodos de posse prolongados, uma parte substancial do ganho nominal pode refletir inflação, em vez de aumentos reais de valor,” escreveram os legisladores. “Tributar esses ganhos fantasmas pode desencorajar a mobilidade habitacional, bloquear a oferta de habitação, penalizar proprietários de longa data e distorcer as decisões de investimento imobiliário.”

Atualmente, os proprietários podem ser elegíveis para excluir até $250.000 (ou até $500.000 se apresentarem uma declaração conjunta com o cônjuge) de ganhos de capital do seu rendimento ao venderem a sua residência principal. Isso significa que, se um proprietário tiver um ganho realizado superior a $250.000, o valor acima desse limite estaria sujeito a imposto sobre ganhos de capital.

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No entanto, ao indexar os ganhos de capital à inflação, os proprietários podem ter um ganho realizado menor.

“O que muitos proprietários não percebem é que a sua casa também é considerada um ‘ativo de capital’ aos olhos do IRS,” escreveu Shane Tenny, sócio-gerente da Spaugh Dameron Tenny, num email. “Felizmente, a maioria dos proprietários está protegida por uma regra fiscal generosa, que permite a muitos vendedores evitar pagar impostos sobre uma grande parte do ganho. Mas, com o rápido aumento dos preços das casas na última década, estamos a ver cada vez mais proprietários surpreendidos ao descobrir que podem realmente ter que pagar impostos ao vender.”

Segundo as regras atuais, uma casa comprada por $100.000 em 2005 e vendida duas décadas depois por $400.000 resultaria num ganho de capital de $300.000. Enquanto $250.000 desse valor poderiam ser excluídos do rendimento, uma pessoa pagaria imposto sobre ganhos de capital sobre $50.000.

Mas, se os ganhos fossem indexados à inflação, essa casa de $100.000 valeria $166.582 em dólares de 2025, assumindo que não houve crescimento. Se a casa fosse vendida por $400.000, o ganho seria de $233.418, todo ele passível de exclusão do rendimento.

De acordo com uma análise do think tank Brookings Institution, esta política não afetaria a maioria dos proprietários, exceto os mais ricos. Segundo a legislação atual, a grande maioria dos proprietários (95%) não teria que pagar imposto sobre ganhos de capital numa venda de casa.