As primeiras perguntas de auditoria aos REITs de imóveis comerciais foram divulgadas. Os órgãos reguladores adotam uma abordagem "rigorosa, mas equilibrada" para garantir a qualidade dos projetos

Autor: He Xinyi

Antes do Festival da Primavera de 2026, os primeiros projetos de REITs de imóveis comerciais foram submetidos a inscrição e aprovados pela CSRC e pelas bolsas de valores, marcando a expansão oficial do mercado de REITs na China para o setor de imóveis comerciais. Na primeira semana após o feriado, as opiniões de feedback de três projetos, incluindo Shanghai Real Estate, Jinjiang e Vipshop, foram divulgadas publicamente.

Dos primeiros projetos, observa-se que os ativos subjacentes possuem alta qualidade e representam bem o setor. As perguntas de auditoria focaram na qualidade dos ativos, conformidade, estabilidade de rendimentos e mecanismos de governança, garantindo a implementação tranquila dos projetos.

Especialistas em pesquisa de mercado de REITs afirmam que o feedback inicial reflete uma avaliação cuidadosa da qualidade dos projetos e demonstra a abordagem precisa de políticas rigorosas, equilibradas e eficazes por parte das autoridades reguladoras, promovendo a inclusão e adaptação do sistema, impulsionando a sustentabilidade do mercado de REITs de imóveis comerciais e apoiando o desenvolvimento de alta qualidade da economia real.

As perguntas focam na conformidade

Nas primeiras respostas de feedback, as autoridades reguladoras deram atenção especial às questões de conformidade que afetam a operação contínua e eficaz dos ativos, bem como a legalidade das transferências.

Entre elas, ficou claro que procedimentos essenciais de conformidade não podem faltar. Em um projeto, alguns procedimentos críticos, como inspeção de combate a incêndios, ainda não foram obtidos, levantando questões sobre a legalidade da existência do ativo e sua transferência válida. As autoridades solicitaram esclarecimentos sobre a conformidade dos procedimentos e a regularização ou obtenção de pareceres de conformidade pelos órgãos competentes.

Restrições à transferência também precisam ser removidas. O jornal Shanghai Securities News observou que, em alguns ativos, os contratos de alienação de terras indicam que a transferência de participação acionária deve ser comunicada ao proprietário da terra, e o anexo do certificado de propriedade menciona que o projeto é utilizado para locação.

Para esses casos, as autoridades questionaram se a comunicação foi feita por escrito, se o alienante tem objeções, e se as declarações no certificado constituem restrições à transferência. O feedback enfatiza que a essência do REIT é a listagem de ativos, que envolve não apenas a transferência de ações, mas também a securitização de ativos. Qualquer restrição não removida pode afetar a legalidade e validade da transferência, sendo necessário detalhar essas restrições na documentação de divulgação de informações aos investidores.

Ao mesmo tempo, os feedbacks mostram que os requisitos de conformidade para REITs de imóveis comerciais vão além da regularidade dos procedimentos dos ativos subjacentes, abrangendo todos os aspectos que afetam a operação do produto. As autoridades também questionaram sobre a conformidade dos participantes, emissão e negociação do produto, uso e distribuição de fundos, garantindo assim os direitos legítimos dos investidores.

Rigor na avaliação da qualidade dos ativos

Os reguladores demonstraram preocupação com a qualidade e o valor dos ativos em todos os estágios, desde a definição do escopo até a capacidade operacional e os mecanismos de governança.

A delimitação clara dos ativos está diretamente relacionada à sua qualidade. Em um projeto, a atenção foi dada aos pontos de operação ao ar livre: quem detém a propriedade? A receita é incluída na receita da empresa do projeto? Os especialistas explicaram que, embora a receita de pontos de venda ao ar livre não seja alta, a ambiguidade na propriedade pode gerar incertezas sobre o fluxo de caixa correspondente. Uma delimitação incompleta dos ativos compromete a base do fluxo de caixa.

Os dados operacionais refletem diretamente a qualidade do ativo, enquanto os contratos de locação e os locatários são fontes de valor. Uma questão levantada foi se as garantias de receita mínima dos locatários associados são sustentáveis, qual a taxa de renovação dos contratos, e como a entrada de novos concorrentes afetará o fluxo de clientes. Essas perguntas visam verificar a estabilidade da receita de aluguel e garantir que a distribuição de dividendos seja baseada em fluxos de caixa reais.

A capacidade de gestão operacional e os mecanismos também receberam atenção. Por exemplo, a taxa de cobrança de taxas de gestão básica em um projeto foi inferior à média histórica de custos de mão de obra, levando as autoridades a questionar se essa taxa é razoável, se os incentivos são eficazes e se há uma relação justa entre recompensas e punições. Um bom mecanismo de incentivo e restrição operacional pode alinhar os interesses da equipe de gestão com os investidores, aumentando o valor do ativo.

“REITs é a listagem de ativos, a qualidade do ativo determina a qualidade do produto”, afirmou um especialista. Para o desenvolvimento de alta qualidade do mercado de REITs, é fundamental não apenas focar na função de financiamento do produto, mas também na sua atratividade de investimento, promovendo a sinergia entre ativos e capital, e garantindo uma coordenação eficaz entre investimento e financiamento para alcançar um crescimento sustentável e saudável.

Controle rigoroso com equilíbrio

Conformidade é a linha de base, qualidade é a essência. A revitalização de ativos existentes e a maximização do papel de financiamento e investimento, bem como o serviço ao desenvolvimento econômico e social, são os objetivos centrais do mercado de REITs.

Como manter o equilíbrio? Especialistas afirmam que as opiniões de feedback inicial refletem claramente a abordagem geral das autoridades reguladoras de um controle rigoroso, equilibrado e baseado na importância. Pode-se resumir em dois princípios: relevância e construtividade.

A relevância orienta o controle “com medida”. Os comentários iniciais focaram na influência na transferência legal e operação contínua dos ativos. Procedimentos essenciais, como inspeção de combate a incêndios, que estejam ausentes, precisam ser regularizados ou acompanhados de pareceres de órgãos reguladores. Para procedimentos não críticos, uma abordagem diferenciada pode ser adotada com base na avaliação de sua relevância, evitando uma solução única que possa prejudicar a eficiência e a vitalidade do mercado.

A construtividade garante o controle “com medida”. Desde que o projeto atenda às condições de emissão e listagem e possa proteger eficazmente os direitos dos investidores, as autoridades reguladoras podem permitir procedimentos de regularização, emissão de pareceres por órgãos competentes, divulgação de riscos e implementação de medidas de mitigação.

Por exemplo, para procedimentos ausentes devido a ampliações anteriores de um projeto, as opiniões de feedback adotaram critérios mais pragmáticos. Primeiro, verificam-se dois indicadores quantitativos — se gera fluxo de caixa independente e qual a proporção da área. Se a ampliação não gerar receita independente e representar uma pequena proporção da área, ela pode ser avaliada como de menor relevância, mediante divulgação de riscos e medidas de mitigação. Mas, se constituir espaço operacional central, será necessário regularizar ou obter pareceres de órgãos reguladores.

Especialistas afirmam que, na construção do mercado de capitais, o equilíbrio dinâmico entre supervisão e desenvolvimento é fundamental. Como garantir que o mercado desempenhe um papel decisivo na alocação de recursos, enquanto segue regras de mercado e legalidade, estimulando a inovação dos participantes e promovendo um crescimento sustentável, é uma questão central atual.

“Isso exige manter sempre a conformidade como base, a qualidade como prioridade e a eficiência como foco, aprimorando o sistema, esclarecendo expectativas, construindo um ecossistema, evitando soluções de ‘tudo ou nada’, sem buscar perfeição formal, e estimulando a motivação interna dos participantes por meio de mecanismos de mercado”, conclui o especialista.