Grandes investidores têm fugido do mercado de habitação à venda, mesmo antes de Trump ordenar a proibição

Em uma vista aérea, casas unifamiliares de dois andares alinham-se nas ruas em 14 de janeiro de 2026, em Thousand Oaks, Califórnia.

Kevin Carter | Getty Images

A legislação para proibir investidores institucionais de comprar casas unifamiliares para alugar está a avançar no Congresso, mas muitos deles já vendem milhares de casas — e há dois anos que o fazem.

Pesquisas da empresa de dados e análises de habitação Parcl Labs mostram que os maiores investidores agora são vendedores líquidos de casas.

Em todos os principais mercados metropolitanos de habitação, os investidores representam uma parcela maior das listagens de venda do que do total de imóveis disponíveis. Em algumas cidades, como Dallas, Filadélfia e Houston, eles vendem de forma mais agressiva. Os investidores de Dallas possuem 9,2% do estoque habitacional, mas representam 22,8% das novas listagens de venda.

A FirstKey Homes parece estar mais motivada, com mais do que o dobro de listagens em comparação com seus concorrentes, segundo a Parcl. Também oferece descontos muito maiores, uma média de 10% abaixo dos preços originais, e reduz os preços aproximadamente a cada 20 dias.

“É um mercado imobiliário volátil, e as pessoas estão tentando reduzir riscos,” disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. Ele observou que os aluguéis não estão sustentando-se em relação ao que os investidores podem obter se venderem.

“Então, é melhor obter esses retornos ajustados ao risco, pegar esse dinheiro e ver como as coisas evoluem,” afirmou.

No seu último relatório trimestral de resultados do quarto trimestre de 2025, a Invitation Homes, uma das maiores proprietárias de imóveis de capital aberto, informou que todas as 368 aquisições de propriedade total eram casas recém-construídas, compradas de diversos construtores. Relatou a venda de 315 casas existentes.

Para o ano completo de 2025, a Invitation informou que “quase todas” as suas 2.410 aquisições de propriedade total foram feitas através de relacionamentos com construtores, enquanto vendeu 1.356 casas de propriedade total, “frequentemente para famílias que as compram para uso próprio.”

Para tornar a habitação mais acessível, no final de janeiro, o presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva visando restringir grandes investidores institucionais de comprar casas unifamiliares para uso como alugueres. Ele estabeleceu uma exceção para compras de novas construções especificamente feitas para aluguel.

Mais tarde, a Casa Branca enviou uma proposta de legislação ao Congresso, dizendo que investidores que possuam mais de 100 casas unifamiliares seriam proibidos de comprar mais, mas não precisariam vender o que já possuem. Os projetos de lei do Senado e da Câmara têm limites de volume diferentes para o que constitui um grande investidor, mas não estão muito distantes.

Para colocar isso em perspectiva, os alugueres de casas unifamiliares representam cerca de 10% do estoque habitacional dos EUA, e a grande maioria, 80%, é de propriedade de chamados operadores familiares, com menos de 10 casas cada, segundo análise do Bank of America. Investidores menores, que possuem entre 10 e 1.000 casas, representam 17% dos proprietários. Grandes investidores institucionais, que possuem mais de 1.000 casas, representam apenas 3% do mercado de aluguer de casas unifamiliares.

No entanto, esses números estão diminuindo.

Inicialmente, os investidores inundaram o mercado após a crise das hipotecas subprime, que levou à Grande Recessão. Os preços das casas em alguns mercados caíram pela metade, e as execuções hipotecárias aumentaram. Os investidores compraram as casas a preços baixos e as transformaram em alugueres lucrativos.

À medida que os mercados se recuperaram, houve menos casas de entrada disponíveis para compradores que as utilizam como residência principal, pois os investidores focaram nesse segmento. Em algumas cidades, como Atlanta, compradores comuns não conseguiam competir com investidores, que geralmente chegavam com dinheiro em mãos. Algumas áreas estão quase totalmente sob propriedade de investidores.

Mas, até 2022, mesmo antes de Trump assumir o cargo pela segunda vez, os investidores já estavam em retirada, comprando menos casas, segundo a Parcl. As vendas aceleraram no final de 2024, com investidores em Atlanta vendendo quase duas propriedades para cada uma que compram.

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A próxima fronteira

Investidores estão agora mudando o foco para construir para alugar.

Grande parte da mudança de vendas líquidas nos últimos anos foi um processo natural de reciclagem de capital, segundo Rick Palacios, diretor de pesquisa da John Burns Research and Consulting.

“Os preços das casas subiram após 2020, e muitos investidores de aluguel de casas unifamiliares venderam ativos em um cenário de aumento de preços, depois realocaram capital em construções de maior rendimento, ao invés de comprar na revenda a esses preços elevados e com custos de financiamento também altos para os investidores,” explicou Palacios.

Construtores também ajustam seus preços em tempo real, enquanto os vendedores de revenda não o fazem.

“Isso ofereceu oportunidades para investidores comprarem com descontos em relação aos construtores,” acrescentou.

A Invitation Homes tem comprado casas de construtores como a Lennar, mas, em janeiro, anunciou a aquisição da ResiBuilt Homes, uma desenvolvedora de casas para alugar com sede em Atlanta, atuando em mercados de alto crescimento no Sudeste. A ResiBuilt entregava cerca de 1.000 casas por ano, mas a Invitation Homes espera expandir essa quantidade.

“Uma das formas mais construtivas de ajudar é adicionando mais casas aos mercados que atendemos,” disse Dallas Tanner, CEO da Invitation Homes, em uma teleconferência com analistas no mês passado. “Embora nossas parcerias com construtores tenham apoiado esse esforço por anos, nossa aquisição da ResiBuilt amplia ainda mais e melhora nosso controle sobre custos, qualidade do produto e ritmo de entrega.”

A AMH, anteriormente conhecida como American Homes 4 Rent, tem construído comunidades inteiras de aluguel há vários anos. Em seu último relatório de resultados do quarto trimestre, o CEO Bryan Smith afirmou: “Desde o início do nosso programa de desenvolvimento do zero, contribuímos com mais de 14.000 casas recém-construídas para o estoque habitacional do país. Nossos resultados em 2025 e as perspectivas para 2026 refletem o foco contínuo em expandir a oferta de moradias, elevar a experiência do residente e criar valor para todos os nossos stakeholders.”

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