Tenho aconselhado family offices ricos em imóveis há décadas. Este mercado exige uma nova análise do seu plano de 100 anos

A Grande Transferência de Riqueza está a remodelar o panorama para as famílias empresariais — e está a acontecer ao mesmo tempo que os mercados imobiliários enfrentam desafios e oportunidades. Nos últimos anos, as avaliações em mudança, padrões de crédito mais rígidos e desempenho desigual entre classes de ativos têm desafiado os gestores de carteiras, incluindo aqueles que investem em nome de famílias que possuem imóveis. Para famílias com holdings imobiliárias significativas, esta convergência levanta uma questão fundamental: o seu plano de 100 anos ainda faz sentido?

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“O Plano de 100 Anos” é uma filosofia de investimento frequentemente associada às famílias empresariais. Este quadro permite às equipas de investimento pensar a longo prazo ao considerarem as suas alocações e carteiras. Dá-lhes a capacidade de focar menos nas restrições financeiras de curto prazo e mais na construção e manutenção de retornos geracionais. Também oferece aos gestores uma oportunidade de aproveitar disrupções e dificuldades de mercado. Eventos chamados de “ cisne negro” (como catástrofes ambientais e, claro, a aceleração da IA) realmente acontecem, implicando estratégias de longo prazo, daí a necessidade de as famílias reverem a sua tese de investimento.

O imobiliário é uma classe de ativo especialmente adequada ao plano de 100 anos e tornou-se uma pedra angular de muitas carteiras de famílias empresariais. Um relatório de 2025 do Citi Private Bank indica que entre 10% e 15% de todo o dinheiro de famílias é investido em imóveis diretos. O mesmo relatório também revelou que, entre famílias com mais de 500 milhões de dólares sob gestão, o imobiliário é uma das categorias de alocação de crescimento mais rápido.

Um desafio importante é que o mercado atual apresenta um cenário mais complexo. Os mercados de escritórios e retalho permanecem em mudança em muitas regiões, e grande parte do país necessita urgentemente de mais desenvolvimento residencial. Parcerias público-privadas estão a tornar-se cada vez mais atraentes para investidores. Investir em setores especializados como hotelaria ou saúde oferece oportunidades interessantes, mas requer expertise. Ao mesmo tempo, preços incertos, aumentos nos custos de capital, taxas de juro mais elevadas e mercados de crédito apertados estão a forçar muitos proprietários e operadores a injectar dinheiro nos seus ativos. Alguns procuram fontes de capital de terceiros para pagar dívidas excessivas e reabastecer reservas de juros e CAPEX.

Isto pode ser uma boa notícia para as famílias empresariais, pois, historicamente, têm menor alavancagem do que os investidores imobiliários tradicionais e mantêm mais dinheiro em caixa. Por isso, estão frequentemente melhor posicionadas para capitalizar os seus próprios negócios, fornecendo capital de resgate ou investindo em negócios de terceiros em melhores condições. Muitas conseguem manter-se durante períodos de baixa até recuperarem. Mas estas forças também criam uma oportunidade para reavaliar a sua estratégia de longo prazo e alocação de ativos, e considerar se o seu plano de 100 anos ainda está alinhado com os seus objetivos.

À medida que as árvores genealógicas se expandem, mais partes interessadas entram na conversa, e as prioridades podem divergir. Alguns membros podem querer gerir ou expandir ativamente o portefólio legado, enquanto outros preferem perseguir interesses diferentes ou construir riqueza independente. Muitas famílias não tiveram que investir ativamente nos seus imóveis há anos, mas agora precisam fazê-lo. Além disso, a inerente iliquidez do imobiliário pode complicar tudo, desde a governação até às transições geracionais.

Quando as famílias começam a reavaliar as suas holdings imobiliárias, as primeiras considerações quase sempre são internas. Qual é a missão global da família? O que querem as diferentes gerações do portefólio? Alguns membros precisam de desinvestir se os seus objetivos estiverem fundamentalmente desalinhados? Como o imobiliário é ilíquido, os membros da família também precisam de lidar com questões como se devem apostar mais nos ativos existentes, diversificar para novos investimentos imobiliários ou não imobiliários, ou repensar a divisão de responsabilidades de propriedade e gestão. Questões relacionadas com remuneração podem também surgir, especialmente se alguns membros estiverem ativamente envolvidos na família empresarial e outros não. Implicações fiscais, que podem variar bastante dependendo da estrutura e das circunstâncias individuais, acrescentam outra camada de complexidade.

Para além da dinâmica familiar, a estratégia de investimento também necessita de uma análise renovada. As famílias precisam de determinar o horizonte de investimento adequado, agora que alguns ativos podem ter amadurecido, bem como avaliar se a sua alocação atual ainda faz sentido no mercado atual. Devem avaliar níveis de alavancagem apropriados, decidir se é mais inteligente reinvestir na sua própria carteira ou procurar novas oportunidades, e ponderar os méritos de comprar, vender ou arrendar terrenos. As prioridades de fluxo de caixa também entram em jogo, assim como a decisão de participar como credor ou fornecedor de capital preferencial. Por fim, muitas famílias precisarão de analisar se devem investir sozinhas ou com parceiros — uma decisão que traz suas próprias vantagens e desvantagens.

O plano de 100 anos não é apenas uma frase de efeito. É uma estrutura que dá às famílias empresariais a mentalidade para garantir que os seus portefólios de legado sejam mantidos por gerações, permitindo aos beneficiários uma experiência positiva e de apoio na individualização. Com este objetivo em mente, este momento de turbulência incomum pode ser a altura ideal para as famílias reverem os seus planos, assegurando que continuam a fazer sentido e a posicioná-las bem para o próximo século.

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