CICC: O ponto de inflexão do mercado imobiliário de Pequim e Xangai aproxima-se lentamente

Relatório da China International Capital Corporation (CICC) afirma que a atual fase de ajuste do ciclo imobiliário já dura mais de quatro anos. Com base nas recentes mudanças na oferta e na política, a CICC acredita que, neste ano, os preços das casas em Pequim e Xangai podem estabilizar-se, e o setor imobiliário pode experimentar uma tendência de beta gradual. Recomenda aos investidores que, de acordo com sua tolerância ao risco, adotem três estratégias de investimento: 1) alocar em ativos com características evidentes de beta e perfil mais estável; 2) investir em crescimento estrutural no desenvolvimento imobiliário, focando em ativos com forte capacidade de produto, alta qualidade de estoque, além de ativos com grande potencial de valorização devido à baixa avaliação e forte potencial de recuperação; 3) algumas empresas privadas retornam ao “jogo”, aproveitando avaliações excessivamente depreciadas para obter uma reavaliação significativa.

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CICC: O ponto de inflexão do mercado imobiliário em Pequim e Xangai aproxima-se

Pesquisa da CICC

O ciclo de ajuste do mercado imobiliário atual já dura mais de quatro anos. Com base nas recentes mudanças na oferta e na política, acreditamos que, neste ano, os preços das casas em Pequim e Xangai podem estabilizar-se, e o setor imobiliário pode experimentar uma tendência de beta gradual. Recomendamos aos investidores que, de acordo com sua tolerância ao risco, adotem três estratégias de investimento: 1) alocar em ativos com características evidentes de beta e perfil mais estável; 2) investir em crescimento estrutural no desenvolvimento imobiliário, focando em ativos com forte capacidade de produto, alta qualidade de estoque, além de ativos com grande potencial de valorização devido à baixa avaliação e forte potencial de recuperação; 3) algumas empresas privadas retornam ao “jogo”, aproveitando avaliações excessivamente depreciadas para obter uma reavaliação significativa.

Resumo

Por que acreditamos que, neste ano, os preços das casas em Pequim e Xangai podem estabilizar-se? A principal razão para o ajuste do ciclo imobiliário atual está no estoque, sendo que o estoque de imóveis usados influencia diretamente a precificação marginal da habitação. Observamos uma forte correlação quantitativa entre o ciclo de liquidação do estoque de imóveis usados e a trajetória dos preços, beneficiados pelo contínuo declínio na quantidade de imóveis usados disponíveis para venda em Xangai e Pequim desde o segundo semestre de 2025. Os ciclos de liquidação nessas duas cidades já retornaram aproximadamente à faixa de estabilidade de preços.

A estabilidade dos preços em Pequim e Xangai é sustentável? Descobrimos que a redução na quantidade de imóveis listados não decorre de uma aceleração nas vendas, mas sim de uma diminuição na quantidade de imóveis disponíveis para venda ou na vontade de vendê-los, manifestada por uma redução nas novas listagens e aumento nas retiradas de anúncios. Isso difere bastante das fases anteriores de políticas e períodos de estabilidade de preços. Acreditamos que isso reflete, provavelmente, o momento natural de fundo do estoque social, ou seja, o estoque atingiu o fundo de forma natural. Se o volume de transações nessas cidades se mantiver relativamente estável e o mercado de terras conseguir controlar o aumento de novas construções, a melhora nas condições de oferta e demanda e a estabilidade dos preços podem se sustentar por mais tempo.

Quais as diferenças nas recentes mudanças políticas em relação ao passado? Destacamos dois pontos: primeiro, o governo começou a dar atenção à questão de “desestocagem” de cima para baixo, podendo haver avanços inesperados na reserva de imóveis residenciais, como o piloto em Xangai de reserva de imóveis usados em três zonas; segundo, embora as políticas de restrição de compra em Pequim e Xangai tenham sido ajustadas de forma moderada, semelhante às fases anteriores de ajustes, o contexto atual, com o estoque social atingindo o fundo, pode atuar como catalisador e acelerador para que as expectativas de preços entrem em ciclo positivo.

Riscos

• Aumento inesperado na nova oferta de terrenos residenciais nas principais cidades;
• Aumento inesperado na quantidade de imóveis usados listados para venda;
• Riscos internos e externos que podem causar uma redução significativa no volume de transações de habitação.

(Origem: People’s Financial News)