Taxa média de cobrança de 71%, com queda contínua há quatro anos, a cobrança de taxas de propriedade torna-se cada vez mais difícil. Especialistas: setor entra na segunda metade do ciclo

Gestão de propriedades, outrora considerada uma “máquina de dinheiro” no setor imobiliário, enfrenta agora dificuldades de financiamento.

Dados do Centro de Pesquisa em Gestão de Propriedades da CRICR indicam que, em 2025, a taxa média de cobrança de taxas de propriedade pelas empresas de serviços imobiliários (Top 500) caiu para 71%, uma queda contínua por quatro anos. Empresas listadas apresentam uma taxa de 78%, enquanto pequenas e médias empresas geralmente ficam abaixo de 65%, algumas até abaixo de 50%.

Dados do Think Tank Zhongwu também mostram que, em 2025, a taxa de cobrança de taxas de propriedade residencial entre as 100 maiores empresas caiu para 82,3%, enquanto a satisfação com os serviços de propriedade residencial no setor atingiu apenas 73,2 pontos, o nível mais baixo dos últimos anos.

“Isso não é apenas uma flutuação cíclica, mas um anúncio de que o setor está deixando para trás o crescimento extensivo dependente do mercado imobiliário, entrando oficialmente em uma fase de ‘luta’ pela sobrevivência e reconstrução de valor”, aponta o relatório do Think Tank Zhongwu.

Dificuldade crescente na cobrança de taxas de propriedade

Em 24 de fevereiro, a First Pacific Rongke Property Management (Beijing) Co., Ltd. filial de Hefei enviou uma carta de contato externo ao condomínio Beichen Tiandu em Hefei, esclarecendo que “a taxa de cobrança de taxas de propriedade pelos proprietários permanece baixa, com inadimplência significativa” e que “a operação do projeto tem apresentado prejuízos a longo prazo, tornando-se objetivamente incapaz de manter os serviços de propriedade, levando a decisões comerciais e operacionais”. A empresa anunciou que deixará oficialmente os serviços de propriedade no condomínio a partir de 24 de maio de 2026.

No início deste ano, a Sunac Services Taiyuan também solicitou oficialmente às autoridades locais de habitação a retirada do serviço de propriedade do projeto Tongjian Sunac City em Jinzhong, prevista para 30 de abril de 2026, alegando que o projeto “permanece em prejuízo a longo prazo, além da capacidade de sustentação da empresa”.

Segundo monitoramento da CRICR, em 2025, 173 projetos de retirada de serviços de propriedade foram registrados, sendo que 64,7% desses casos envolveram “retirada voluntária” ou “não renovação ao vencimento”. A principal razão para a retirada voluntária é a baixa taxa de cobrança de taxas, que pressiona o fluxo de caixa.

Um responsável de uma grande empresa de gestão de propriedades afirmou ao jornal Daily Economic News (denominado a seguir como cada jornalista ou repórter): “Atualmente, a nossa empresa enfrenta grandes dificuldades na cobrança de taxas, pois a propriedade do projeto determina a situação de cobrança.” Ele exemplificou que, em bairros antigos, imóveis de relocação ou condomínios com forte apelo de investimento, a taxa de cobrança é muito baixa, enquanto em imóveis comerciais, especialmente aqueles com alta ocupação logo após o lançamento, a taxa de cobrança é mais elevada.

Ele revelou que o grupo possui um padrão obrigatório de taxa de cobrança para cada região, mas “em alguns projetos, quando difícil de atingir a meta, pode-se usar uma abordagem de grupo, usando a média regional para alcançar o padrão”. Ele admitiu que a empresa tenta aumentar a satisfação dos proprietários por meio de atividades comunitárias e de moradores, estimulando a vontade de pagar; além disso, desenvolve novos negócios de valor agregado, como serviços domésticos, reformas, inspeções de imóveis, assistência médica e economia de solteiro, para subsidiar a receita do projeto.

Dados da CRICR indicam que, em 2025, a taxa média de cobrança de taxas de propriedade pelas empresas do setor caiu para 71%, uma redução de quatro anos consecutivos; empresas listadas apresentam uma taxa de 78%, enquanto pequenas e médias empresas ficam geralmente abaixo de 65%, algumas até abaixo de 50%.

Dados do Think Tank Zhongwu mostram que, em 2025, a taxa de cobrança de taxas de propriedade residencial entre as 100 maiores empresas foi de apenas 82,3%, uma redução de 2,4 pontos percentuais em relação ao ano anterior. Historicamente, esse dado caiu de um pico de cerca de 93% em 2020, uma redução de aproximadamente 10 pontos percentuais. Isso significa que, mesmo as referências do setor, não estão imunes à pressão de fluxo de caixa causada pela contínua diminuição na disposição dos proprietários de pagar.

“A dificuldade na cobrança decorre de uma combinação de políticas, mercado e comportamento dos proprietários”, afirma o relatório do CRICR. Nos últimos anos, várias regiões implementaram políticas de preço orientadas pelo governo para as taxas de propriedade, controlando rigorosamente os valores iniciais para residências comuns. Alguns proprietários adotam uma postura de “não pagar nem baixar” ou “não pagar enquanto os serviços não melhorarem significativamente”, o que reduz a disposição de pagar. Além disso, políticas de desconto para imóveis desocupados aumentam ainda mais a pressão na cobrança.

Ao mesmo tempo, a expectativa de renda dos residentes é instável, e a sensibilidade a despesas fixas como taxas de propriedade aumenta, levando alguns proprietários a atrasar ou recusar o pagamento. “No futuro, a tendência de queda na taxa de cobrança deve continuar, pressionando o fluxo de caixa e a estabilidade operacional do setor.”

Entrada na segunda metade

Não apenas a taxa de cobrança diminui, mas também a satisfação dos proprietários.

Dados do Think Tank Zhongwu indicam que, em 2025, a satisfação com os serviços de propriedade residencial foi de apenas 73,2 pontos, uma redução de 1,4 pontos em relação ao ano anterior. Reclamações sobre serviços básicos como segurança, limpeza, paisagismo e manutenção aumentaram significativamente, com “respostas não oportunas, padrões inconsistentes e soluções incompletas” sendo os principais motivos de insatisfação.

“Qualidade do serviço é o suporte central para a taxa de cobrança, e a satisfação é sua expressão direta”, afirma o Think Tank Zhongwu. Cada reparo de vazamento, cada orientação de estacionamento, cada serviço de limpeza acumula ou consome a satisfação dos proprietários, influenciando sua disposição de pagar. Para aumentar a taxa de cobrança, as empresas de gestão de propriedades precisam resolver sistematicamente problemas históricos, melhorar a qualidade do serviço e aumentar a transparência das informações.

Por exemplo, no bairro Dongfang Yufu, na área de Hehui, Hangzhou, a taxa de cobrança de taxas de propriedade atingiu 100% por quatro anos consecutivos, graças ao esforço da equipe de gestão em melhorar a qualidade do serviço, incluindo higiene, manutenção de instalações e equipamentos, conquistando gradualmente a aprovação dos proprietários.

A Country Garden Services também conseguiu, por meio da integração de recursos ao redor do bairro Yangqu, em Xangai, desenvolver serviços de valor agregado e estabelecer um modelo de governança compartilhada, permitindo que um bairro antigo com mais de 40 anos de idade e taxa de cobrança inferior a 1 yuan por mês operasse de forma sustentável.

Já a Vanke Property implementou um modelo de “preços flexíveis” em vários projetos, como o condomínio Jinyu Xuefu Hanlin, em Chongqing.

Nota: Em 2024, a Vanke Property propôs o “preço flexível”, que, com base na análise de 158 serviços essenciais e 1530 tarefas, oferece 95 opções de serviço obrigatórias para garantir a operação segura e ordenada da comunidade; além de 350 serviços opcionais, escolhidos pelos proprietários conforme suas necessidades e frequência.

“O setor de gestão de propriedades já passou pela fase de ‘dependência do mercado imobiliário e crescimento extensivo’, entrando na fase de ‘gestão independente e foco na qualidade’.” afirma o Think Tank Zhongwu. A combinação de queda na satisfação e na taxa de cobrança é uma explosão de conflitos acumulados ao longo do tempo, uma dor de crescimento inevitável, e uma oportunidade de transformação para o desenvolvimento de alta qualidade. “Os vencedores neste novo campo não serão necessariamente os maiores em escala, mas aqueles que souberem lidar com problemas históricos, abraçar a transparência nos serviços e resolver conflitos macro a partir de microquestões.”