Grandes investidores têm fugido do mercado de habitação à venda, mesmo antes de Trump ordenar a proibição

Em uma vista aérea, casas unifamiliares de dois pisos alinham as ruas a 14 de janeiro de 2026 em Thousand Oaks, Califórnia.

Kevin Carter | Getty Images

A legislação para proibir investidores institucionais de comprar casas unifamiliares para alugar está a avançar no Congresso, mas muitos deles já vendem milhares de casas — e têm feito isso há dois anos.

Pesquisas da empresa de dados e análise de habitação Parcl Labs mostram que os maiores investidores estão agora a vender casas líquidas.

Em todos os principais mercados metropolitanos de habitação, os investidores representam uma fatia maior das listagens de venda do que do total de imóveis disponíveis. Em algumas cidades, como Dallas, Filadélfia e Houston, estão a vender de forma mais agressiva. Os investidores de Dallas possuem 9,2% do parque habitacional, mas representam 22,8% das novas listagens de venda.

A FirstKey Homes parece estar mais motivada, com mais do que o dobro das listagens em relação aos seus concorrentes, segundo a Parcl. Também oferece descontos muito mais profundos, uma média de 10% abaixo dos preços originais, e reduz os preços aproximadamente a cada 20 dias.

“É um mercado imobiliário volátil, e as pessoas estão a tentar reduzir o risco,” disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. Ele observou que os rendimentos de aluguer não se mantêm ao nível do que os investidores podem obter se venderem.

“Portanto, é melhor obter esses recursos e ver como as coisas evoluem,” afirmou.

No seu último relatório trimestral de resultados do quarto trimestre de 2025, a Invitation Homes, uma das maiores proprietárias de imóveis cotadas em bolsa, informou que todas as 368 aquisições de propriedade total eram casas recém-construídas compradas a vários construtores. Relataram a venda de 315 casas existentes.

Para o ano completo de 2025, a Invitation informou que “quase todas” as suas 2.410 aquisições de propriedade total foram adquiridas através de relações com construtores, enquanto vendeu 1.356 casas de propriedade total, “frequentemente a famílias que as compram para uso próprio.”

Na tentativa de tornar a habitação mais acessível, no final de janeiro, o Presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva destinada a restringir grandes investidores institucionais de comprar casas unifamiliares para uso como alugueres. Ele estabeleceu uma exceção para compras de novas construções especificamente feitas para aluguer.

A Casa Branca enviou posteriormente uma proposta de legislação ao Congresso, dizendo que investidores que possuam mais de 100 casas unifamiliares seriam proibidos de comprar mais, mas não precisariam vender o que já possuem. Os projetos de lei do Senado e da Câmara têm limites de volume diferentes para o que constitui um grande investidor, mas não estão muito distantes.

Para colocar isto em perspetiva, os alugueres de casas unifamiliares representam cerca de 10% do parque habitacional dos EUA, e a grande maioria, 80%, é propriedade de operadores chamados “mãe e pop”, com menos de 10 casas cada, segundo uma análise do Bank of America. Investidores menores, que possuem entre 10 e 1.000 casas, representam 17% dos senhorios. Grandes investidores institucionais, que possuem mais de 1.000 casas, representam apenas 3% do mercado de aluguer de casas unifamiliares.

No entanto, esses números estão a diminuir.

Inicialmente, os investidores inundaram o mercado após a crise das hipotecas subprime que levou à Grande Recessão. Os preços das casas em alguns mercados caíram pela metade, e as execuções hipotecárias dispararam. Os investidores compraram as casas a preços baixos e transformaram-nas em alugueres lucrativos.

À medida que os mercados se recuperaram, houve menos casas de entrada disponíveis para compradores que as utilizassem como residência principal, porque os investidores concentraram-se nesse segmento. Em algumas cidades, como Atlanta, os compradores regulares não conseguiam competir com investidores, que geralmente chegavam com dinheiro em mãos. Algumas zonas estão quase totalmente na posse de investidores.

Mas, até 2022, mesmo antes de Trump assumir o cargo pela segunda vez, os investidores já estavam a recuar, comprando menos casas, segundo a Parcl. As vendas aceleraram no final de 2024, com investidores em Atlanta a vender quase duas propriedades para cada uma que compram.

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A próxima fronteira

Investidores estão agora a focar-se na construção para aluguer.

Grande parte da mudança de vendas líquidas nos últimos anos foi um processo natural de reciclagem de capital, segundo Rick Palacios, diretor de pesquisa da John Burns Research and Consulting.

“Os preços das casas subiram após 2020, e muitos investidores de aluguer de casas unifamiliares venderam ativos num contexto de aumento dos preços das casas, depois realocaram capital em projetos de construção para aluguer com rendimentos mais elevados, em vez de comprar na revenda a esses preços muito altos e com custos de empréstimo elevados para os investidores também,” explicou Palacios.

Os construtores também ajustam os seus preços em tempo real, enquanto os vendedores de revenda não o fazem.

“Isso ofereceu oportunidades para os investidores comprarem com descontos junto dos construtores,” acrescentou.

A Invitation Homes tem comprado casas de construtores como a Lennar, mas, em janeiro, anunciou que adquiriu a ResiBuilt Homes, uma construtora de aluguer com sede em Atlanta, que atua em mercados de alto crescimento no sudeste. A ResiBuilt entregava cerca de 1.000 casas por ano, mas a Invitation Homes espera expandir essa quantidade.

“Uma das formas mais construtivas de ajudar é adicionando mais casas aos mercados que servimos,” disse Dallas Tanner, CEO da Invitation Homes, numa chamada de resultados com analistas no mês passado. “Embora as nossas parcerias com construtores tenham apoiado esse esforço durante anos, a nossa aquisição da ResiBuilt amplia ainda mais essa iniciativa e melhora o nosso controlo sobre custos, qualidade do produto e ritmo de entrega.”

A AMH, anteriormente conhecida como American Homes 4 Rent, tem vindo a construir comunidades inteiras de aluguer há vários anos. No seu último relatório de resultados do quarto trimestre, o CEO Bryan Smith afirmou: “Desde o início do nosso programa de desenvolvimento do zero, contribuímos com mais de 14.000 casas novas para o parque habitacional do país. Os nossos resultados em 2025 e as perspetivas para 2026 refletem um foco contínuo na expansão do stock habitacional do país, na melhoria da experiência do residente e na criação de valor para todos os nossos stakeholders.”