A subida de 264% da Opendoor: Quando o hype nas redes sociais encontra um modelo de negócio quebrado

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) entregou um retorno impressionante de 264% em 2025, captando manchetes e atenção de investidores de retalho em todo o lado. A narrativa de uma ação imparável parecia convincente à superfície — uma fintech que revoluciona o imobiliário com tecnologia de ponta. Mas por trás deste aumento de 264% encontra-se uma história mais preocupante: um entusiasmo de investidores de retalho que impulsiona avaliações desconectadas do desempenho fundamental do negócio.

Como as Redes Sociais Engenharam uma Ascensão de 264%

Os números contam uma história dramática. Começando de um mínimo histórico de 0,51 dólares em junho de 2025, as ações da Opendoor dispararam mais de 2.000% para atingir 10,87 dólares em setembro — impulsionadas quase exclusivamente pela atividade de investidores de retalho no Reddit, X e outras plataformas sociais. Esta pressão de compra elevou as ações mais 264% ao longo do ano, embora o negócio subjacente da empresa não tivesse mostrado melhorias correspondentes.

Este padrão não surgiu do nada. A Opendoor atua no setor imobiliário, e os seis cortes de juros do Federal Reserve desde o final de 2024 criaram uma narrativa credível: taxas mais baixas poderiam estimular a procura de habitação. Mas as narrativas, especialmente as amplificadas pelas redes sociais, podem rapidamente divergir da realidade. Ralis semelhantes impulsionados por investidores de retalho antecederam vendas massivas em ações como GameStop e AMC. A história sugere que o mesmo destino pode aguardar a Opendoor.

O Problema Fundamental: Um Modelo de Negócio Partido em Mercados Partidos

O negócio principal da Opendoor é enganadoramente simples: comprar casas diretamente de vendedores com um pequeno desconto, depois revendê-las com lucro. Os vendedores apreciam a certeza — recebem uma oferta em dinheiro em semanas, em vez de meses de incerteza com um agente tradicional. A empresa trata de tudo.

Este modelo funciona bem durante os períodos de boom imobiliário, mas torna-se perigoso em períodos de crise. O setor imobiliário está atualmente a sofrer. As vendas de casas existentes nos EUA atingiram apenas 4,35 milhões de unidades anualizadas em dezembro de 2025 — perto de um mínimo de cinco anos. Ainda mais preocupante, em novembro houve 529.770 vendedores a mais do que compradores, aproximando-se de desequilíbrios históricos. Este desequilíbrio entre oferta e procura torna quase impossível para a Opendoor revender casas com lucro.

Tentativas anteriores deste modelo de negócio devem servir de aviso. Tanto Zillow como Redfin encerraram as suas operações de compra direta após sofrerem perdas massivas. As perdas da Zillow foram tão severas que ameaçaram a estabilidade financeira de toda a empresa. Agora, a Opendoor tenta a mesma estratégia num mercado ainda pior.

Crescimento de Receita Não Pode Esconder o Problema do Lucro

Nos primeiros três trimestres de 2025, a Opendoor vendeu 9.813 casas, gerando 3,6 mil milhões de dólares em receita. Parece impressionante, até analisar os dados de compra: a empresa adquiriu apenas 6.535 casas nesse mesmo período. A gestão deliberadamente desacelerou as aquisições devido à fraqueza do mercado, o que provavelmente fará a receita contrair em 2026.

Mas a verdadeira crise está abaixo da linha de receita. A Opendoor reportou uma perda líquida de 204 milhões de dólares (com base no GAAP) durante esses mesmos nove meses. Mesmo excluindo encargos pontuais e não monetários, como compensação em ações — a perda não-GAAP — a empresa ainda queimou 133 milhões de dólares.

Com 962 milhões de dólares em caixa em 30 de setembro de 2025, a Opendoor consegue sustentar estas perdas a curto prazo. Mas o novo CEO Kaz Nejatian, nomeado em setembro e vindo de cargos na Shopify, PayPal e LinkedIn, enfrenta uma batalha difícil. A sua estratégia: usar IA para acelerar a rotatividade de casas e construir volume suficiente para ganhar poder de definição de preços. No entanto, isto ignora um precedente crítico — a Zillow foi um grande player de volume neste mercado e ainda assim não conseguiu gerar lucros. Por que razão a Opendoor deveria ter sucesso onde uma empresa com escala muito maior falhou?

Cortes de Juros: Ajudam, Mas Provavelmente Não São Suficientes

A ferramenta FedWatch do CME Group sugere mais dois cortes de juros em 2026. Taxas de hipoteca mais baixas deveriam, teoricamente, atrair mais compradores de casas. No entanto, este argumento contém uma falha fatal: as taxas de juros estavam perto de mínimos históricos quando a Zillow e a Redfin saíram do negócio de compra direta. Ainda assim, não conseguiram fazer o modelo funcionar. Taxas mais baixas podem ajudar, mas é improvável que sejam uma solução mágica para a Opendoor.

Entretanto, a psicologia do mercado imobiliário mais amplo permanece desafiada. O inventário de vendedores continua historicamente elevado, o que pressiona para baixo os preços das casas. O entusiasmo dos compradores não voltou, apesar dos cortes de juros. Sem uma verdadeira explosão na procura de compradores — não apenas taxas mais baixas, mas compradores motivados — a Opendoor enfrenta obstáculos que nem uma implementação agressiva de IA consegue superar.

O Risco de Reversão: O Que Realmente Significa a Rali de 264%

As ações da Opendoor já caíram 46% desde o pico de 2025. Isso não é uma simples correção — é um sinal de aviso. O retorno anual de 264% mascarou uma volatilidade extrema e uma concentração de propriedade por investidores de retalho pouco sofisticados, que descobriram as ações através das redes sociais. Assim que a narrativa muda ou o entusiasmo de retalho diminui, esses investidores tendem a sair rapidamente, causando vendas em cascata.

Os precedentes da GameStop e AMC são instrutivos. Ambas as ações tiveram ralis impulsionados por redes sociais que capturaram a atenção da mídia e pareciam destinadas a continuar. Ambas, posteriormente, perderam a maior parte dos ganhos assim que a loucura de retalho diminuiu e a fraqueza fundamental se reafirmou. A Opendoor parece estar posicionada para um percurso semelhante.

Devo Acreditar na História de 264%?

O rali de 264% parece impressionante numa manchete, mas conta uma história enganosa sobre as perspetivas reais do negócio da Opendoor. A empresa enfrenta ventos contrários estruturais: excesso de inventário de vendedores, comparações de rentabilidade difíceis com concorrentes que falharam, perdas operacionais crescentes e uma estratégia não comprovada sob nova liderança.

Embora uma recuperação sustentada na procura imobiliária possa eventualmente ajudar a Opendoor, a empresa precisa primeiro provar que consegue gerar lucros sustentáveis. As taxas de juros sozinhas não vão resolver um modelo de negócio fundamentalmente desafiado. Investidores que considerem ações da Opendoor devem lembrar-se de que retornos impressionantes de um ano, especialmente aqueles impulsionados pelo fervor das redes sociais, raramente predizem o desempenho futuro. O rali de 264% pode revelar-se um sinal de aviso, mais do que uma plataforma de lançamento.